Se publicaron tres estándares de línea roja y las empresas inmobiliarias comenzaron a tomar la iniciativa para reducir la deuda.

? ? Las ventas de activos ocurren con frecuencia.

? Recientemente, los activos de las empresas inmobiliarias se han vendido con frecuencia, principalmente debido a dos características: en primer lugar, la mayoría de ellas son empresas inmobiliarias que "pisan la línea"; en segundo lugar, la mayoría de los objetivos de ventas tienen malas condiciones operativas y resultados financieros; no son el principal negocio inmobiliario.

? El 27 de septiembre, la Bolsa de Valores de Beijing reveló que Jinmao Southwest Enterprise Management (Chongqing) Co., Ltd., una subsidiaria de China Jinmao, planea transferir el 60% del capital de Guiyang Qianmao Real Estate Development Co., Ltd. A partir de 31 de agosto de 2020, Guiyang Qianmao Los ingresos operativos de Real Estate Development Co., Ltd. fueron 0 yuanes, la pérdida operativa fue 1.077,3777 millones de yuanes y la pérdida neta fue 805,21 millones de yuanes, los activos totales fueron 2.568 millones de yuanes, los pasivos totales fueron 856 millones; yuanes, y el capital contable fue de 6,5438+71,1 millones de yuanes.

? Fuzhou Xingmao Real Estate Co., Ltd., una subsidiaria de China Jinmao, planea transferir el 51% de Fuzhou Binmao Real Estate Co., Ltd. mediante cotización. El ámbito de negocio de este último implica la promoción y explotación inmobiliaria, la consulta de información inmobiliaria, etc. Al 31 de agosto de 2020, los ingresos operativos de Fuzhou Binmao eran 0 yuanes, las pérdidas operativas eran 6,885,4 millones de yuanes y la pérdida neta era 6,877 millones de yuanes, los activos totales eran 3,977 millones de yuanes, los pasivos totales eran 3,284 millones de yuanes y el capital contable era 693; millones de yuanes.

? China Merchants Shekou planea transferir el 100% del capital social de Shenzhen Zhaoshengge Real Estate Management Co., Ltd. (en adelante, "Zhaoshengge Real Estate"). El ámbito comercial de Zhaoshengge Real Estate es el arrendamiento y la administración de propiedades propias. Al 31 de julio de 2020, Zhaoshengge Real Estate tenía ingresos operativos de 11.421.300 yuanes, ganancias operativas de 7,425 millones de yuanes, ganancias netas de 5,5688 millones de yuanes, activos totales de 1,56 millones de yuanes y pasivos totales de 1,4 millones de yuanes. Vale la pena señalar que China Merchants Shekou ha emitido recientemente una serie de anuncios de transferencia de acciones.

? Zhongnan Construction anunció recientemente que planea transferir el 100% del capital social de Nantong Zhongnan Valley Investment Management Co., Ltd. Al 30 de junio de 2020, los activos totales auditados de Nantong Zhongnan Valley eran de 9,5402 millones de yuanes y los pasivos totales eran de 7,8625 millones de yuanes. Beneficio neto de junio a junio Una pérdida de 1,3373 millones de yuanes. Zhongnan Construction dijo que una vez completada la transacción, la empresa se centrará más en su negocio principal.

? Según las estadísticas de Guotai Junan, todas las empresas inmobiliarias mencionadas anteriormente han "cruzado la línea". Las "tres líneas rojas" incluyen un índice de activo-pasivo de más del 70%, un índice de deuda neta de más del 100% y un índice de deuda en efectivo a corto plazo de menos de 1 veces después de deducir los pagos anticipados. Según la clasificación de "pasar a la línea", la escala de la deuda que devenga intereses de las empresas inmobiliarias se controlará de manera diferencial.

? Los analistas señalaron que la venta de algunos proyectos por parte de empresas inmobiliarias puede lograr la devolución de los fondos lo antes posible y aliviar la presión del pago de la deuda a corto plazo. Al mismo tiempo, al vender proyectos no inmobiliarios con baja rentabilidad, se puede obtener una gran cantidad de fondos para optimizar aún más la estructura empresarial general y centrarse en el negocio inmobiliario principal.

? Wang Xiaoyu, analista del Centro de Investigación de Datos de Vivienda de Zhuge, dijo que las "tres líneas rojas" tienen un gran impacto en la expansión radical de las empresas inmobiliarias y que la reducción de la deuda se ha convertido en un problema urgente que debe resolverse. Las empresas inmobiliarias pueden seguir "pasando la línea" y vendiendo activos en el corto plazo.

? ? ¿Recuperar el dinero y empezar a financiar

? Con la implementación gradual de la política de las "tres líneas rojas", los requisitos de control y gestión de la deuda de las empresas inmobiliarias han aumentado y el efectivo se ha convertido en el sustento de las operaciones corporativas. Al mismo tiempo, en la reunión de desempeño de mitad de año, muchas empresas inmobiliarias se centrarán en "captar ventas para promover el pago" en la segunda mitad del año, mientras que algunas empresas inmobiliarias seguirán ajustando la estructura de financiación y deuda mediante " intercambio".

? El 24 de septiembre, OCT Group Co., Ltd. anunció que la empresa emitirá públicamente bonos corporativos renovables (primera fase) para inversores profesionales en 2020, con una escala de emisión de 2.000 millones de yuanes y una tasa de cupón del 4,38%. El anuncio indicó que los fondos recaudados se utilizarán para pagar deuda y complementar el capital de trabajo. El 25 de septiembre, la Bolsa de Valores de Shenzhen aprobó la emisión de bonos corporativos por valor de 8.000 millones de yuanes de Jinke. El monto de la emisión inicial de bonos corporativos no excederá los 4 mil millones de yuanes (inclusive) y el plazo no excederá los 7 años. Los fondos recaudados se utilizarán para pagar deuda.

? Pero, de hecho, la escala de financiación de las empresas inmobiliarias se ha reducido significativamente últimamente. Desde la segunda mitad del año, los reguladores han emitido repetidamente señales para endurecer las políticas financieras inmobiliarias. El tercer trimestre es un período de transición, aunque la escala de emisión de bonos por parte de las empresas inmobiliarias todavía se encuentra en un nivel alto, desde una perspectiva mensual, ha disminuido durante dos meses consecutivos en agosto y septiembre, y la disminución se ha expandido gradualmente.

? Según las estadísticas del Centro de Investigación CRIC, el monto de financiación de 95 empresas inmobiliarias típicas en el tercer trimestre de 2020 fue de 347.548 millones de yuanes, una disminución interanual del 6,2% y una disminución intermensual de 65.438+06,1. %. En comparación con el desempeño trimestral de más de 400 mil millones de yuanes en los dos primeros trimestres de 2020, el monto de financiamiento en el tercer trimestre estuvo en un nivel más bajo durante el año. El análisis del Core Research Center cree que, por un lado, se debe principalmente al vencimiento de los bonos y a la política monetaria laxa en los dos primeros trimestres. Por otro lado, debido al sobrecalentamiento de la tierra en la etapa inicial, la regulación de seguimiento en la etapa posterior y el enfoque de los simposios de empresas inmobiliarias en reducir el apalancamiento, las empresas inmobiliarias han restringido el financiamiento cuando la dirección de medidas regulatorias específicas en el futuro no está claro.

? Fang Ling, director de investigación corporativa del Centro de Investigación Kerui, señaló que la reducción del apalancamiento se convertirá en el tema principal del desarrollo futuro de las empresas inmobiliarias. En este contexto, el entorno financiero se endurecerá aún más en el cuarto trimestre y algunos métodos de financiación pueden estar sujetos a una supervisión estricta. RealData cree que es probable que la escala de financiación en el cuarto trimestre siga siendo inferior a la del trimestre anterior. En un contexto de entorno financiero ajustado y alta demanda de financiamiento, el período de ventana de tasas de interés bajas para que las empresas inmobiliarias financien ha pasado y se espera que las tasas de interés de financiación sigan aumentando en el cuarto trimestre.

? En comparación con la financiación, los descuentos sobre las ventas son la garantía básica para el flujo de caja de las empresas inmobiliarias y también son la piedra angular para que las empresas resistan el elevado endeudamiento y prevengan riesgos. En general, las empresas inmobiliarias han prestado más atención al cobro de ventas en los últimos años y los resultados han sido muy evidentes.

? Según el seguimiento del CRIC, en comparación con el nivel medio de la tasa de recaudación de ventas de la industria de solo alrededor del 80% en 2017, esta cifra alcanzó el 89% en el primer semestre de este año. Del mismo modo, en 2017, la tasa media aritmética de recuperación de las ventas de las empresas inmobiliarias fue solo del 77%, y este año ha alcanzado el 86%. En la primera mitad del año, la tasa de recaudación de ventas de algunas empresas inmobiliarias típicas como Jinke, Xuhui y Greentown aumentó al 95%, lo que es significativamente más alto que el promedio de la industria. En comparación con 2019, la tasa de rentabilidad de la comercialización de empresas inmobiliarias como Evergrande y Aoyuan ha aumentado más de 10 puntos porcentuales, lo cual es muy obvio.

? "Golden Nine y Silver Ten" es la última oportunidad de obtener una buena cosecha.

? Mientras se recuperan fondos y se ocupa de la financiación, lo más importante es aumentar eficazmente las ventas a través de diversos medios.

? De hecho, a partir de septiembre, para alcanzar el objetivo de ventas anuales, algunas empresas inmobiliarias han aumentado sus esfuerzos de promoción y marketing para compensar la presión en el aspecto financiero. Según estadísticas del Centro de Investigación de Bienes Raíces Centaline, del 1 al 20 de septiembre, el volumen total de transacciones de edificios residenciales comerciales en 30 ciudades grandes y medianas de todo el país fue de 1.215.000 metros cuadrados y el área de transacciones aumentó un 5,6%. en comparación con el mismo período de agosto.

? Evergrande, que ha realizado frecuentemente promociones a gran escala este año, lanzó en septiembre una promoción de descuento del 30% para propiedades inmobiliarias en todo el país, con ventas mensuales de 654.380 millones de yuanes durante los períodos "Golden Nine y Silver Ten", y lanzar más de 40 proyectos durante los períodos "Golden Nine y Silver Ten".

? Otro ejemplo es Vanke Shanghai, que también lanzó una campaña de marketing denominada "Perfect Home Buying Festival". Del 9 de septiembre al 10 de junio, puede gastar 9,9 yuanes para comprar cupones y obtener un descuento instantáneo de 9999 yuanes al comprar una casa en propiedades designadas como No. 1 Zhongxing Road, Shanghai Vanke, Xijiao City, Rhine Peninsula y Jade Platinum. .

? Como empresa inmobiliaria líder, Country Garden ha centrado recientemente sus esfuerzos de marketing en los canales online. Se informa que la compra de viviendas en línea se convertirá en una posición importante para Country Garden en los “Golden Nine y Silver Ten” de este año. Desde el 20 de septiembre, se lanzó el “descuento en la compra de vivienda de 9,9 yuanes” para 28.000 propiedades en la plataforma en la nube Country Garden Phoenix. Según un miembro del personal de cierta región de Country Garden, las actividades de marketing para los “Golden Nine y Silver Ten” de este año en su región se realizan principalmente en la plataforma en línea “Tmall Haofang”.

? Según el seguimiento de la agencia, del 28 de agosto al 25 de septiembre, se abrieron un total de 23 unidades en Guangzhou y Shenzhen, ciudades clave del sur de China, se agregaron 12 nuevas unidades y se vendieron 10.088 unidades, un aumento intermensual de 61,1% de ellos, los proyectos de demanda rígida representaron el 60,9%, que sigue siendo la cuota de mercado. También vale la pena esperar con ansias el próximo mercado festivo del Día Nacional. Según las estadísticas, desde finales de septiembre hasta principios de octubre, 14, Shanghai *** 8 distritos están esperando para abrir. Entre ellos, algunos nuevos descuentos se obtuvieron rápidamente a finales de septiembre y se concentraron en los dos días del 27 y 28 de septiembre. El número total de certificados obtenidos en septiembre llegó a 34, lo que lo convierte en el número más alto en septiembre antes de 2020.

? Para las empresas inmobiliarias, los "Nueve de Oro y los Diez de Plata" de este año son especialmente importantes.

? Un responsable relevante de una empresa inmobiliaria dijo que aunque las empresas inmobiliarias restan cada vez más importancia al concepto de "Nueve de oro y Diez de plata", el ritmo de ventas generalmente se organiza en función de circunstancias específicas. Sin embargo, debido al impacto de la epidemia de este año, los proyectos remanentes se completarán en la segunda mitad del año, por lo que algunas empresas inmobiliarias optarán por completar las tareas de todo el año en el sprint "Golden Nine y Silver Ten".

? Un experto de la industria dijo que es normal que las empresas inmobiliarias completen el 60% de sus planes anuales a finales de agosto. En circunstancias normales, el 20% de las tareas de ventas se pueden completar durante los períodos "Golden Nine y Silver Ten".

? Desde esta perspectiva, si los "Nueve de Oro y los Diez de Plata" son el prólogo, los próximos casi 100 días serán la última oportunidad para que las empresas inmobiliarias obtengan una cosecha excelente este año.