Los precios de la vivienda se desplomarán en 2017. Adivinación_Los precios de la vivienda caerán en 2017.
En 2016, los mercados inmobiliarios de todo el país experimentaron un carnaval inmobiliario. Tras la introducción de políticas regulatorias, el mercado inmobiliario en muchas ciudades se enfrió. ¿Cómo se comportará el mercado inmobiliario de China en 2017? ¿Debo comprar o vender una casa?
En primer lugar, el mercado en general se ha enfriado significativamente y el sector inmobiliario ha entrado en una nueva era.
Debe enfatizarse que cuando pensamos en el sector inmobiliario de China, debemos darnos cuenta de que el entorno y la dotación de factores del desarrollo inmobiliario han sufrido cambios tremendos: el ciclo de alto crecimiento de la economía, la moneda y el capital internacional. ha terminado. Esto determina que la tendencia futura del mercado inmobiliario de China debe ser diferente a la del pasado18. Necesitamos decir adiós al mercado inmobiliario de los últimos 18 años.
Pero también debemos recordar que aún quedan tres ciclos que no han terminado: el ciclo de urbanización de China no ha terminado, la era de la combinación del capital financiero y el capital territorial de China no ha terminado, y la dependencia de la economía en el sector inmobiliario no ha terminado. Estos son tres apoyos importantes que evitan que el sector inmobiliario de China caiga por un precipicio, y también son la razón fundamental por la que China no ha entrado en la llamada era post-inmobiliaria.
¡El estatus del sector inmobiliario como industria pilar nunca cambiará! Sí, para siempre. Mire a los Estados Unidos, la urbanización ha estado ocurriendo durante más de 70 años, pero el sector inmobiliario sigue siendo la industria más importante en los Estados Unidos. Sin embargo, el rumbo del sector inmobiliario y de los futuros modelos de competencia está sufriendo cambios disruptivos. Veremos colapsar muchas empresas inmobiliarias que respetan las normas, al menos el 80% de las empresas inmobiliarias desaparecerán y cada vez habrá menos empresas especializadas en el sector inmobiliario.
En segundo lugar, la política parece muy estricta y no es la clave de la tendencia de los precios de la vivienda.
La evolución de los precios de la vivienda en 2017 no depende del ciclo regulatorio que comienza a partir de las "9.30" del año 2065 438+06, sino que está sujeta al ciclo de desarrollo del propio sector inmobiliario. La política solo identifica de manera proactiva los riesgos ocultos y los enfría de manera proactiva. Incluso si no se introducen medidas regulatorias, el mercado se enfriará automáticamente.
Cabe señalar que la frase "Las casas son para vivir, no para especular" no revela demasiadas medidas duras. Siempre han existido políticas para frenar la especulación inmobiliaria, y la especulación inmobiliaria no fue una razón importante para el aumento vertiginoso de los precios de la vivienda en 2016. La razón fundamental es que una política inmobiliaria extremadamente laxa y una política monetaria poco entusiasta han contribuido en gran medida al aumento de las expectativas. La especulación inmobiliaria es el resultado, no la causa. Reprimir la especulación inmobiliaria sólo cambiará las expectativas a corto plazo, pero no las de largo plazo.
La comprensión de la política inmobiliaria debe basarse en el tono general de la política macro de 2017. La política macroeconómica de 2017 elevó tanto la "estabilidad" como el "riesgo" a niveles sin precedentes, lo que significa que la política inmobiliaria nunca tomará medidas severas contra el sector inmobiliario. En 2017, China no suprimió el capital inmobiliario. La política hace hincapié en "prevenir grandes altibajos". Desde la perspectiva del ciclo inmobiliario, la atención se centra en "arriba" en lugar de "abajo", porque no hay base para el crecimiento inmobiliario en 2017.
Algunas ciudades han dejado claro que “ningún aumento mes a mes” y “ningún aumento mes a mes” en 2017 pueden convertirse en objetivos de ajuste a seguir por muchas ciudades. Los precios en cadena cambiarán las expectativas de inversión a corto plazo y ganarán tiempo para mecanismos a largo plazo en el futuro. La evolución final de los precios de la vivienda en 2017 se debe al propio ciclo inmobiliario.
En tercer lugar, el mercado de la tierra se ha enfriado significativamente y el destino de muchos "reyes de la tierra" en 2016 es impredecible.
Los ingresos nacionales por transferencias de tierras en 2016 no deberían exceder los 3,5 billones de yuanes, cifra inferior al ingreso máximo de 4,2 billones de yuanes en 2014. Sin embargo, en 2016, los "reyes de la tierra" aparecieron con frecuencia en las ciudades calientes. No solo aparecieron más de 300 "reyes de la tierra" en todo el país, sino que los precios mínimos también aumentaron significativamente en comparación con los precios de las viviendas circundantes. Teniendo en cuenta el enfriamiento del mercado inmobiliario general en 2017 y la presión de la caída del crecimiento de los precios de la vivienda, los "reyes de la tierra" de alto precio ejercerán una mayor presión sobre algunas empresas inmobiliarias altamente apalancadas. A juzgar por el destino de los "reyes de la tierra" en los ciclos anteriores de regulación inmobiliaria, todos los "reyes de la tierra" al final ganaron dinero, la mayoría de ellos perdieron dinero e hicieron ruido, y muchos de ellos terminaron en un mal final. Si el actual ciclo de ajuste inmobiliario supera los dos años, el destino de muchos “reyes de la tierra” nacidos en 2016 será impredecible.
En cuarto lugar, no se introducirá el impuesto sobre bienes inmuebles y es muy poco probable que se lleven a cabo proyectos piloto a gran escala.
Cuando analizo las tendencias de los precios de la vivienda en China, nunca menciono los impuestos a la propiedad. La razón es muy simple, es decir, creo que la probabilidad de su introducción en el corto plazo es cero. El impuesto sobre bienes inmuebles es un tema de reforma extremadamente complejo que involucra muchas cuestiones, que se explicaron detalladamente en el artículo anterior.
En cuanto a la legislación fiscal sobre bienes inmuebles, a largo plazo es necesaria una reforma fiscal en el ámbito inmobiliario de mi país. A través del diseño general, no hay nada de malo en cómo ajustar el sistema tributario actual e incorporarlo a un impuesto inmobiliario unificado. Sin embargo, la legislación sobre impuestos sobre bienes inmuebles debe abordar cuestiones de interés público. Por ejemplo, el propósito de la expropiación, la relación con los derechos de transferencia de tierras, cómo resolver los derechos de propiedad de la tierra después de 70 años, etc. Si estos problemas no se resuelven, será imposible introducir un impuesto a la propiedad.
Al mismo tiempo, debo decirles que el hecho de que los precios de la vivienda suban o no se debe principalmente a las expectativas, no a los impuestos. Los impuestos sobre bienes inmuebles no pueden frenar el aumento de los precios de la vivienda, como lo ha demostrado la práctica de muchos países. Por ejemplo, tanto Shanghai como Chongqing están experimentando con impuestos a la propiedad. Es difícil explicar por qué los precios de la vivienda en Shanghai se han disparado mientras que los de Chongqing se han mantenido tan estables. La Comisión Nacional de Desarrollo y Reforma (NDRC) ha enviado un mensaje para alentar a los gobiernos locales a innovar en impuestos a la propiedad y otros temas. No creo que haya demasiados gobiernos locales con este tipo de voluntad de innovar. No perderé la sandía para recoger las semillas de sésamo.
En quinto lugar, no habrá avances significativos en la construcción de mecanismos a largo plazo.
La Conferencia Central de Trabajo Económico propuso que las finanzas, la tierra, los impuestos, la inversión, la legislación y otros medios deberían ser utilizado de manera integral para acelerar la investigación y el establecimiento de condiciones nacionales consistentes, sistemas básicos y mecanismos a largo plazo que se adapten a las leyes del mercado, frenen las burbujas inmobiliarias y prevengan los altibajos.
Por supuesto, el mecanismo a largo plazo es la clave para el desarrollo estable del sector inmobiliario y su regreso a la normalidad, pero el establecimiento de un mecanismo a largo plazo no se puede lograr de la noche a la mañana. Para establecer verdaderamente un mecanismo a largo plazo para los bienes raíces en China, es necesario derrocar muchas políticas inmobiliarias pasadas, definir los límites de responsabilidades entre el gobierno y el mercado sobre la base de clarificar los conceptos básicos de bienes raíces, y al menos y al mismo tiempo construir un nuevo punto de partida en torno a la vivienda como las necesidades básicas de subsistencia de la gente: crédito, impuestos, tierras, finanzas y otros sistemas institucionales.
Incluso las agencias de gestión de viviendas existentes necesitan ser reconstruidas. Esto requiere al menos un mandato de gobierno. Se estima que no habrá avances sustanciales en el lanzamiento del mecanismo a largo plazo en 2017, pero una vez que se complete el registro unificado de bienes raíces, el número de casas será básicamente claro y la legislación del impuesto sobre bienes inmuebles será acelerado.
6. ¿Deberías comprar una casa o venderla?
Esta es una pregunta muy arriesgada, pero hay que responderla.
En primer lugar, en lo que respecta al ciclo inmobiliario a corto plazo, el ajuste en 2017 es una alta probabilidad, y los bienes raíces definitivamente no son una opción de inversión importante en 2017. Preste atención a los riesgos tanto de mercado como de política.
En segundo lugar, en 2065438+junio de 2007, se puede prestar atención a los ajustes de mercado y de políticas, y predecir y corregir la tendencia en la segunda mitad del año en función de los ajustes de mercado y de políticas. Si inviertes en bienes raíces en la primera mitad del año, el riesgo es muy alto pero si es para que los niños vayan a la escuela o algo así, no hay nada que puedas hacer. No es necesario considerar el rendimiento o el riesgo de la inversión en absoluto, porque retrasar al niño es el mayor riesgo. En tercer lugar, sigo haciendo un llamado a las personas con alto patrimonio neto para que reduzcan sus tenencias de bienes raíces nacionales. La razón fundamental es que me preocupa el ajuste y la revaluación de los precios de los activos chinos provocados por los tipos de cambio y las salidas de capital, que pueden ser el mayor riesgo para el sector inmobiliario en 2017. Pero esto es sólo para personas con un alto patrimonio neto, al menos tres casas.
En cuarto lugar, si no hay una reversión importante en los fundamentos de la economía y el sector inmobiliario de China, algunas ciudades seguras pueden considerar comprar casas después de junio. Puede seguir prestando atención a Guangzhou, Xi'an, Chongqing, Kunming, Nanning, así como a Dalian y Ningbo, donde los precios de la vivienda no aumentaron mucho en 2016.
Por último, cabe señalar que para China, un país con una gran población, una gran moneda y un país emergente en proceso de urbanización, los recursos urbanos de alta calidad han sido escasos en este país desde hace bastante tiempo. Elegir ciudades de alta calidad y tener un lugar donde vivir es una parte importante de la transformación y mejora económica de China. En este sentido, el gran ciclo inmobiliario aún no ha terminado, sólo la imprudencia de la juventud y la era selvática.
(La respuesta anterior se publicó el 18 de enero de 2017. Consulte la situación real de la política actual de compra de viviendas).
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