Llegan las primeras "malas noticias sobre el mercado inmobiliario" en 2021. Con la nueva normativa, estos dos tipos de viviendas se enfrentan a una "oleada de depreciación".

En los últimos años hemos sido testigos del aumento de los precios de la vivienda y es raro oír hablar de personas que pierden dinero al comprar una casa.

Sin embargo, en los últimos dos años, la regulación estatal del mercado inmobiliario siempre ha mantenido un estado de alta presión. Por un lado, ha controlado la presión sobre la compra de viviendas provocada por el rápido aumento de la vivienda. Los precios de la vivienda, lo que es más importante, si se permite que se acumule la burbuja del mercado inmobiliario, inevitablemente afectará el desarrollo general.

Por ejemplo, cuando ocurre un terremoto, es fácil formar un lago barrera. Si se le permite desarrollarse hasta que colapse naturalmente, eventualmente causará pérdidas más graves y las consecuencias son inimaginables. Lo mismo se aplica al mercado inmobiliario. Es una decisión inteligente exprimir continuamente las burbujas en el proceso de generación de burbujas. Estas experiencias también se basan en las lecciones del estallido de las principales burbujas del mercado inmobiliario en la historia.

Después de entrar en 2020, la regulación estatal del mercado inmobiliario no se ha relajado debido al impacto de la “epidemia”. Según datos del Centaline Real Estate Research Center, hubo cerca de 500 controles inmobiliarios a lo largo de 2020. De hecho, bajo una regulación continua, a juzgar por las diferencias entre los mercados inmobiliarios del norte y del sur, el mercado inmobiliario ha entrado en un período de diferenciación.

Por supuesto, algunas personas pueden no estar de acuerdo, pensando que el mercado inmobiliario se ha regulado con frecuencia en los últimos años y están acostumbrados. Si crees así, es posible que estés totalmente equivocado.

En agosto de 2020, el banco central y el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural convocaron conjuntamente a algunas empresas inmobiliarias líderes para "conversaciones sinceras" y, al mismo tiempo, emitieron un "sin precedentes". prohibición de las "tres líneas rojas" y comenzó a probarla entre las empresas inmobiliarias participantes. Según los medios de comunicación, no se trata de una medida temporal, sino que se viene gestando desde hace mucho tiempo. A juzgar por el contenido, el objetivo principal es "reducir la deuda de las empresas inmobiliarias". Las estadísticas de agencias relevantes muestran que más del 80% de las empresas inmobiliarias han superado el estándar. Desde esta perspectiva, la reducción de la deuda es universal.

¿Qué tan decidido está el país a reducir la deuda de las inmobiliarias? Como se menciona en el informe de Financial Associated Press del 5 de enero de 2021, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural y el Banco Central convocaron recientemente una reunión de empresas inmobiliarias clave, que incluía algunas empresas inmobiliarias de "nueva cara". Según personas familiarizadas con el tema, "se espera ampliar el piloto de las "tres líneas rojas" de financiación". Para ser honesto, la intensidad del trabajo para ampliar el piloto de "prohibición" en un período de tiempo tan corto es evidente.

De hecho, poco después de que se emitiera esta nueva "prohibición", algunas empresas inmobiliarias líderes lanzaron promociones para cientos de miles de propiedades en todo el país, con descuentos de tan solo el 30%. Desde aquí también podemos ver que el Estado se toma en serio la reducción de la deuda de las empresas inmobiliarias y está integrada en la regulación convencional del mercado inmobiliario. Vanke Yu Liang dijo a este respecto: "El sector inmobiliario finalmente ha vuelto a ser una industria común". De esto también podemos ver que el impacto en las empresas inmobiliarias no es pequeño.

Justo cuando mucha gente pensaba que 2020 había pasado así, el último día de 2020, el banco central y la Comisión Reguladora de Banca y Seguros de China emitieron conjuntamente una nueva prohibición conocida como la "quinta línea roja para Préstamos hipotecarios" en la industria, estipulando que se proporciona la proporción específica de préstamos inmobiliarios y préstamos hipotecarios personales de cada banco en el total de préstamos.

Cabe mencionar que la mayoría de los préstamos para vivienda son cobrados por unos pocos bancos importantes. El propósito es facilitar la gestión y el control, y la posibilidad de que fondos de pequeños bancos ingresen al mercado inmobiliario en violación de las regulaciones. se reduce mucho. Este reglamento no otorga un "período de reserva" para su implementación y se implementará oficialmente el día siguiente, 1 de enero de 2021.

Ya sean las "tres líneas rojas" o las "cinco líneas rojas", todas apuntan a reducir la deuda. Las empresas inmobiliarias necesitan reducir la deuda y también se suprimen las cuotas de las hipotecas personales, lo que también es cierto. reducir la deuda. Esto significa que ha llegado la era del desapalancamiento de toda la industria.

En este entorno general, las primeras "malas noticias" de 2021 llegaron desde el mercado inmobiliario.

Algunas personas dicen que 2021 es el peor año de los últimos diez años, pero será el mejor año de los próximos diez años. Esta frase es más apropiada para la industria inmobiliaria, y 100.000 hogares lo serán. El desarrollador se lleva la peor parte. Por un lado, tienen que reducir su deuda hasta la "línea regulatoria" y, por otro, tienen que pagar las deudas que siguen venciendo.

Según un informe del 7 de enero de China Securities Times, una filial de Securities Times, el vencimiento de la deuda de las empresas inmobiliarias alcanzará los 1.244,8 millones de yuanes en 2021, un aumento interanual del 36 %. Esto no incluye los bonos de ultracorto plazo emitidos en 2021. ¿Cuál es este concepto? Esto representa un aumento de más de 1/3 de la deuda con vencimiento en 2020 y también creó el primer “año de vencimiento de deuda de un billón”. Según las palabras originales del informe: "La presión de pago de la deuda de las empresas inmobiliarias sigue aumentando" y "las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias pueden ser las primeras en sentir la fuerte presión del mercado de bonos".

En definitiva, 2021 será el “pico histórico” en los vencimientos de deuda de las empresas inmobiliarias. ¿Qué debo hacer si tengo que saldar tanta deuda?

Obviamente, con tantas líneas rojas "bloqueadas", el enfoque de "pedir prestadas nuevas deudas para pagar deudas antiguas" definitivamente no funcionará. Según expertos del sector, "las promociones de reducción de precios por parte de las empresas inmobiliarias son la forma más factible, y su intensidad y estrategia también determinan la velocidad de pago. Según el sentido común, la deuda vencida este año ha aumentado significativamente y". La intensidad de sus promociones será mayor que en años anteriores. Ahora todo el mundo está preocupado por la nueva prohibición de "3 líneas rojas + 5 líneas rojas" + "una gran cantidad de deuda vencida". ¿El desarrollador va a realizar una promoción completa o una promoción parcial?

A juzgar por la situación de las ventas en el segundo semestre del año pasado, la mayoría de las ventas de casas en las zonas centrales de las ciudades centrales son buenas, por lo que si se pueden vender, es menos necesario para los bienes raíces. que las empresas tomen la iniciativa de reducir los precios. A juzgar por las actuaciones de las inmobiliarias en los últimos meses, existe una evidente tendencia de promoción para los dos tipos de viviendas, y los descuentos también son los mayores. Evidentemente, estos dos tipos de casas nuevas están en promociones con descuento, y se puede imaginar el destino de las casas de segunda mano del mismo tipo, que han quedado relegadas al "palacio frío" y han marcado el comienzo de una ola de depreciación.

La primera categoría son las tiendas en malas ubicaciones. Recientemente, una empresa inmobiliaria de marca lanzó "compre una tienda por cero yuanes y el precio de compra se devolverá en 10 años", lo que inmediatamente provocó una acalorada discusión entre todos. Hay dos razones principales por las que las tiendas venden a precios tan bajos:

1. Las tiendas tienen grandes inventarios y tardan en venderlos. Liu Cheng, presidente de Yadong Construction Group, dijo una vez que los desarrolladores están casi saturados de tiendas y que básicamente es necesario construir todas las comunidades, y muchas tiendas en ubicaciones pobres se han reducido a almacenes. Por ejemplo, según datos de la agencia, el ciclo de depuración de bienes raíces comerciales de Kunming es de 100 meses, lo cual es un microcosmos de la ciudad. No solo los datos del inventario de bienes raíces comerciales son altos, sino que la tasa de agotamiento también es lenta. En general, según los datos publicados por el departamento de estadísticas de enero a noviembre de 2020, el área de ventas de los edificios comerciales cayó en más de 11. % interanual Se puede observar que no solo el inventario no ha disminuido, sino que a medida que pasa el tiempo el número sigue aumentando, y hay que tener especial cuidado con este tipo de comercios comunitarios.

2. Hay otra razón bien conocida, que es el impacto del comercio electrónico. Wang Jianlin una vez hizo una apuesta de "pequeño objetivo" con Jack Ma acerca de que el comercio electrónico reemplazaría a las tiendas físicas. Ahora que han pasado ocho años, aunque el comercio electrónico no ha reemplazado por completo a las tiendas físicas, la proporción del comercio electrónico está creciendo. Operar una tienda física que atraiga clientes es un problema difícil. Si no está en una ubicación central, no será fácil para el propietario alquilarla sin retornos de flujo de efectivo, ¿quién comprará una tienda aquí?

El segundo tipo de casa en las afueras de la ciudad. Tomemos como ejemplo el año 2020, aunque el mercado inmobiliario es en general estable, incluso las ciudades más populares tienen propiedades que no se venden bien y, por muy desierta que esté la ciudad, hay propiedades que se venden bien. En otras palabras, las condiciones de "frío y calor" de diferentes secciones y áreas dentro de la misma ciudad también son diferentes. En términos generales, la descontaminación de las áreas centrales es relativamente buena, mientras que los suburbios exteriores son áreas difíciles de descontaminar. Por ejemplo, en las ciudades cálidas estudiadas por el autor, muchos proyectos inmobiliarios en el área urbana requieren una "lotería", mientras que en las zonas centrales. En los suburbios exteriores, se necesitan de seis meses a un año para abrir. Para el sector inmobiliario, deberíamos adquirir muchas propiedades por debajo del 30%. Con casas nuevas como ésta se puede imaginar la movilidad de las casas de segunda mano en la zona.

En resumen: a medida que 2021 entra en el período pico de pago de deuda para las empresas inmobiliarias, junto con las nuevas regulaciones de la "prohibición de la línea roja", es posible que los desarrolladores tengan que tomar la iniciativa de "enviar". Como se mencionó anteriormente, es probable que los dos tipos de casas queden primero "relegados al lado frío". Nosotros, los compradores de viviendas, debemos mantener los ojos abiertos, especialmente los inversores, para no caer en la "trampa".

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