La primera ronda de suministro centralizado de tierras en 22 ciudades ha finalizado y muchas ciudades han bloqueado las subastas de tierras "vest".
Nuevas regulaciones para las subastas de terrenos multiterrenos
Según las estadísticas de RealData, se vendieron un total de 878 terrenos residenciales (incluidos terrenos integrales) en el primer lote de 22 ciudades para terrenos centralizados. suministro, con una tarifa total de transferencia de tierras de 1,07 billones de yuanes, con una tasa de prima integral del 15,1%. El analista senior de RealData, Huang Hui, dijo en una entrevista con periodistas que a partir de los resultados de esta ronda de subastas de tierras centralizadas, se puede ver que el establecimiento razonable de reglas de subasta de tierras tiene un efecto significativo en la estabilización de los precios de la vivienda y la diferenciación del calor urbano se ha intensificado. . Las ciudades de la región del delta del río Yangtze son las más populares, las empresas inmobiliarias de marca son más destacadas y el mercado inmobiliario se diferencia aún más.
Según las estadísticas, 22 ciudades han centralizado la oferta de suelo por primera vez y el 71% de los suelos residenciales han fijado límites máximos a sus precios. La regla de "limitar los precios de la tierra, controlar los precios de la vivienda y competir por la construcción/competencia" se ha convertido en la elección de la mayoría de las ciudades para lograr el propósito de controlar las primas de la tierra, controlar los precios de la vivienda, aumentar la oferta de viviendas de alquiler e implementar efectivamente los objetivos regulatorios de estabilizar los precios de la tierra, los precios de la vivienda y las expectativas. La tasa de prima integral para las ventas concentradas en 22 ciudades en esta ronda es del 15,1%, lo que significa que las reglas de subasta locales han logrado buenos resultados en la estabilización de los precios de la tierra.
Entre las 22 ciudades que ofrecen suministro centralizado de tierras, Chongqing, Jinan y Wuhan no tienen restricciones en las reglas de subasta de tierras. Sin embargo, Chongqing estipula que si la tasa de prima de algunas parcelas de tierra supera el 50%, la empresa debe liquidar la totalidad del pago de la tierra en un mes y medio. En Wuhan, la mayoría de los anuncios de transferencia de tierras indican las necesidades de construcción de infraestructura, viviendas asequibles e introducción de la industria. Las condiciones son estrictas, las orientaciones son claras y las capacidades de operación de proyectos de las empresas inmobiliarias son relativamente altas.
Por otro lado, Suzhou, Shanghai y Zhengzhou implementan una regla de "oferta única" para evitar al mejor postor. El analista senior de RealData, Pan Hao, cree que esta innovadora regla de subasta de tierras no solo puede controlar eficazmente la tasa de prima y lograr el efecto de estabilizar los precios de la tierra, sino que también puede ayudar a lograr una competencia justa y evitar que las transacciones de tierras se concentren demasiado en manos de bienes raíces individuales. compañías.
Los "calcetines" tienen estrictamente prohibido apropiarse de tierras.
En comparación con otras ciudades con oferta concentrada de tierras, el sistema de transferencia de tierras de Shanghai estuvo más estandarizado la última vez. Además de buscar estabilidad, las empresas inmobiliarias también tienen clara y estrictamente prohibido utilizar "vests" para adquirir terrenos, es decir, no se permite que empresas afiliadas aparezcan en el mismo terreno.
En esta subasta, Shanghai enfatiza que el mismo solicitante solo puede solicitar una transacción una vez, incluidas las personas físicas que postulan conjuntamente y sus representantes legales o personas responsables, personas jurídicas u otras organizaciones, o los representantes legales/ Las personas responsables son las mismas personas jurídicas u otras organizaciones, se considerarán el mismo solicitante. También se consideran un mismo solicitante las personas jurídicas u otras organizaciones que directa o indirectamente posean capital de inversión entre los solicitantes.
De hecho, desde este año se han emitido una serie de documentos para prohibir a las empresas inmobiliarias apropiarse de tierras. Los conocedores de la industria creen que estas medidas favorecen una competencia leal en el mercado de licitación, subasta y cotización de tierras, favorecen el suministro ordenado de recursos de tierras al mercado por parte del gobierno y favorecen la estabilización de los precios del mercado inmobiliario.
El 10 de junio, Dongguan emitió el "Aviso sobre la regulación de las calificaciones para la licitación de tierras (prueba)", que estipula que la contribución de capital real de las empresas de inversión en tierras de Dongguan debe ser mayor que 0 el número de empleados; participar en la licitación debe ser mayor que 0 Las empresas participantes han presentado declaraciones de impuestos continuamente durante más de 1 año y el pago de impuestos es mayor que 0. Esto significa que las empresas fantasma recién registradas no podrán participar en las subastas de tierras de Dongguan.
El 8 de junio, el "Aviso de la Oficina del Gobierno Popular Municipal de Nanchang sobre el fortalecimiento adicional de la regulación de la oferta de terrenos residenciales" emitido por la ciudad de Nanchang declaró que las empresas afiliadas tienen estrictamente restringida la participación en la misma licitación de terrenos residenciales. , "limitar los precios de la vivienda, limitar Los postores de parcelas de tierra con "precio de la tierra" deben cumplir con las condiciones de licitación estipuladas en el anuncio de transferencia de tierras y comprometerse por escrito durante el registro de que sus empresas afiliadas no participarán en la misma licitación de tierras.
El 21 de mayo, Suzhou emitió el "Aviso sobre la aplicación estricta de los requisitos de licitación", que estipula que las empresas controladas directa y absolutamente por la misma persona física, persona jurídica u otra organización no participarán en la licitación de la misma parcela de terreno comercial o residencial La fuente de fondos para la tarifa de transferencia de terreno son sus propios fondos. Los postores que violen las regulaciones serán considerados deshonestos y no se les permitirá participar en la subasta local de Suzhou dentro de los tres años.
El "robo" interfiere con la competencia leal
En opinión de expertos del sector, es muy común que las empresas inmobiliarias creen empresas "caballo Jia" para "apoderarse" de terrenos. .
Tomemos Suzhou como ejemplo. Aún quedan más de 10 días antes de que el primer lote de suministro de tierras centralizado en Suzhou, Xuhui y otras empresas inmobiliarias por valor de 100 mil millones hayan establecido rápidamente docenas de "calcetines". " compañías. Entre ellas, la empresa inmobiliaria más "incómoda" estableció recientemente 15 empresas de consultoría inmobiliaria en Taicang, provincia de Jiangsu, en dos días. Todas ellas son 100% propiedad de la empresa inmobiliaria, con un capital registrado de 500.000 yuanes. el mismo representante legal.
El responsable de una empresa inmobiliaria de marca que se encarga de invertir en subastas de terrenos admitió ante los periodistas: "La política actual de subastas de terrenos no es particularmente perfecta o hay lagunas en la política. Cuando cada La empresa tiene un 'chaleco', hacerlo solo equivale a darse por vencido automáticamente. Creo que ninguna empresa de bienes raíces está dispuesta a hacer esto”.
Según lo entendido por el periodista, el comportamiento de las empresas de bienes raíces que se registran. El gran número de empresas “caballos” que se apropian de tierras está relacionado con los cambios en las reglas de subasta de tierras en los últimos años. En el pasado, las transmisiones de suelo urbano se adjudicaban básicamente al mejor postor.
Bajo este modelo, siguen surgiendo reyes de la tierra con precios altísimos y se destacan las desventajas de las subastas de tierras. Para controlar los precios de la tierra dentro de un rango razonable y mantener la racionalidad del mercado, surgió el modelo de subasta de tierras de "lotería con el precio más alto".
Como resultado, si las empresas inmobiliarias quieren obtener terrenos atractivos, a menudo terminan confiando en la probabilidad y la suerte. Entonces los desarrolladores comenzaron a registrar empresas "consolidadas". Después de todo, un "chaleco" más equivale a una moneda de cambio más, y la probabilidad de ganar la licitación aumentará.
Algunos jefes de empresas inmobiliarias se quejaron una vez de que tan pronto como las empresas "consolidadas" de los grandes promotores actuaban, el umbral para las subastas de terrenos inmediatamente se hacía más alto y los pequeños promotores no tenían ninguna posibilidad.
Yan Yuejin, director de investigación del Centro Think Tank del Instituto de Investigación E-House, dijo a los periodistas que bajo el modo de "lotería" para la adquisición de tierras, el propósito de las empresas inmobiliarias que establecen empresas "caballos" es aumentará la tasa de éxito de las licitaciones, pero este comportamiento aumentará la tasa de prima y el umbral de participación, exacerbando así la diferenciación entre las empresas inmobiliarias.
Ding Song, subdirector del Comité de Expertos en Economía Urbana de China, también dijo que muchas empresas inmobiliarias han adquirido terrenos, lo que en realidad interfiere con la competencia leal en el mercado de terrenos y viola la equidad y la equidad de la tierra. sistema de licitación, subasta y cotización de derechos de uso Ser justo y transparente. Muchas ciudades prohíben a las empresas "chalecos" participar en subastas locales, lo que indica que este problema es * * *, y luego varias localidades intensificarán sus esfuerzos para llenar las lagunas políticas en respuesta al fenómeno del "acaparamiento de tierras de chalecos".