Mecanismo de compensación por salida de viviendas rurales
Mecanismo de compensación por la salida de tierras rurales
¿Cuál es el mecanismo de compensación por la salida de tierras rurales? En julio de 2014, 11 departamentos, incluida la Comisión Nacional de Desarrollo y Reforma y el Comité Central de El Partido Comunista de China emitió conjuntamente el Aviso "Acerca del desarrollo" sobre el trabajo piloto integral de nueva urbanización nacional "requiere reformar y mejorar el sistema de viviendas rurales, lanzar un sistema de uso y retiro pagados de viviendas y explorar métodos para hacer frente al exceso. granjas.
Este número se centra en clasificar la exploración y la práctica relevantes de los mecanismos de compensación y retiro de viviendas rurales en algunas provincias y ciudades en los últimos años como referencia.
Con la aceleración de la urbanización, el problema de las viviendas rurales ociosas se ha vuelto cada vez más grave. El fenómeno de los "hogares vacíos" y las "aldeas vacías" existen en diversos grados en las zonas rurales de todo el país. Según las estadísticas, actualmente hay entre el 10% y el 20% de las tierras agrícolas ociosas en las zonas rurales de mi país, y la tasa de ociosidad llega incluso al 30% en algunas zonas. Establecer y mejorar un mecanismo de salida de propiedades científico y razonable para liberar el valor de los terrenos de construcción rural conduce a promover intensamente una nueva urbanización y salvaguardar los derechos e intereses de los agricultores sobre la tierra. Es un tema importante que debe investigarse y resolverse en la integración actual. proceso de desarrollo urbano y rural. Recientemente, 11 departamentos, incluida la Comisión Nacional de Desarrollo y Reforma y el Comité Central del Partido Comunista de China, emitieron conjuntamente el "Aviso sobre la realización del Programa Piloto Nacional Integral de Nueva Urbanización" (Planificación de Desarrollo y Reforma [2014] No. 1229). , que propuso que, bajo la premisa de respetar plenamente los deseos de los agricultores, se inicien proyectos de viviendas residenciales con un sistema de uso y retiro pagado.
◎ Compensación de salida de Homestead
Homestead se refiere al terreno de construcción colectiva obtenido por los agricultores de conformidad con la ley para la construcción de residencias e instalaciones auxiliares. Entre ellas, las instalaciones de vivienda auxiliares incluyen cocinas y baños, casas para animales, baños, cuartos de herramientas, jardines y otros terrenos dentro del muro del patio de los agricultores fuera del área de la base residencial. De acuerdo con las disposiciones de la Ley de Gestión de Tierras, mi país implementa el sistema "un hogar, una casa". Los residentes rurales sólo pueden solicitar una propiedad que cumpla con los estándares de área prescritos.
La retirada de terrenos familiares favorece el uso económico e intensivo de suelos de construcción colectiva rural. Actualmente hay dos formas principales de salir. Una es no cambiar el derecho de los agricultores a utilizar las propiedades rurales, que es implementado por los gobiernos locales y las organizaciones económicas colectivas rurales en cooperación con las antiguas aldeas mediante la planificación, el diseño y la construcción de infraestructura unificados para mejorar las condiciones de vida de los agricultores. El segundo es alentar a los agricultores calificados a renunciar al derecho a utilizar propiedades rurales y convertirse en residentes urbanos, principalmente a través de la gestión de aldeas urbanas, el intercambio de propiedades, etc.
La compensación por salida de viviendas tiene como objetivo guiar razonablemente a los agricultores a retirarse voluntariamente de sus viviendas mediante el establecimiento de un mecanismo de gravedad. Generalmente hay dos tipos de objetivos de compensación de salida: uno son los agricultores que abandonan voluntariamente sus propiedades para comprar casas en las ciudades o se mudan a apartamentos rurales construidos colectivamente; el otro son los agricultores que están dispuestos a utilizar propiedades con una superficie inferior a la prescrita; estándar durante el proceso de "construir nuevos y demoler los viejos" de los agricultores. Los métodos de compensación de salida de Homestead se pueden dividir en compensación constructiva, compensación física, compensación monetaria, etc. La compensación constructiva se refiere a la compensación para los agricultores que abandonaron sus antiguas viviendas mediante la mejora de la planificación rural y la construcción de infraestructura. La compensación en especie se refiere a la compensación para los agricultores que abandonaron sus antiguas viviendas mediante el reasentamiento de viviendas. La compensación monetaria se refiere a la compensación en efectivo; Se compensará a los agricultores que abandonen voluntariamente sus propiedades. Durante la implementación, los métodos anteriores se pueden utilizar en combinación.
◎ Exploración local
Anhui: establecimiento de un mecanismo de incentivo de compensación de salida
En octubre de 2013, la provincia de Anhui promulgó el "Reglamento para profundizar el trabajo piloto y de demostración de Reforma Rural Integral" El Plan de Implementación de los "Dictamenes Orientadores" propone que, bajo la premisa de cumplir con la planificación y el control de uso, los titulares de derechos colectivos de uso de suelo de construcción comercial puedan utilizar suelo residencial de acuerdo con las normas vigentes de suelo de construcción mediante transferencia, arrendamiento, contribución de precio, transferencia, arrendamiento, etc. Adecuado para la industria, el comercio, el turismo y la construcción de comunidades residenciales de aldeanos rurales. Los métodos específicos incluyen: en primer lugar, implementar un sistema de registro y cancelación de tierras agrícolas ocupadas por propiedades para proteger los derechos de los aldeanos rurales a las propiedades; en segundo lugar, explorar el establecimiento de un mecanismo de incentivo para los retiros de propiedades, mediante el cual los aldeanos rurales se retiren voluntariamente de las propiedades que han obtenido derechos de uso de acuerdo con la ley, y los colectivos rurales Las organizaciones económicas o los gobiernos deberían recompensarlos y utilizar medios económicos y de otro tipo para proporcionar incentivos. En tercer lugar, explorar un sistema de transferencia de propiedades para permitir que los aldeanos rurales utilicen las propiedades de otros colectivos rurales; organizaciones económicas mediante transferencia. Si la tierra de la granja se recupera como tierra agrícola después de la retirada, el usuario original recibirá un subsidio según el tipo, el subsidio máximo puede ser de 60.000 yuanes por mu.
Jiaxing, Zhejiang: modelo "Dos puntos, dos intercambios"
En diciembre de 2008, Zhejiang emitió los "Opiniones de implementación para acelerar la reforma y el desarrollo rural" para poner a prueba la sustitución y la transferencia. de las granjas de los agricultores. Entre ellos, el plan de "dos puntos, dos intercambios" de Jiaxing ha atraído mucha atención. "Dos puntos" se refiere a la separación de las propiedades y las tierras contratadas, y la separación de las propiedades de adquisición y demolición de las tierras de los agricultores y las tierras contratadas. por separado, y los agricultores pueden optar por retener o desplazar. "Intercambio dos por uno" se refiere a "reemplazar los derechos de gestión de contratos de tierras por seguridad social" y "reemplazar viviendas familiares por viviendas urbanas". Específicamente, el gobierno primero invierte en el establecimiento de una empresa estatal de inversión y desarrollo, luego en financiamiento bancario y luego ocupa una determinada superficie de terreno (cuota de terreno para construcción transferida desde otros lugares) en el área de reasentamiento para construir apartamentos residenciales. . Partiendo de la premisa de que los agricultores cambian voluntariamente sus propiedades por una casa, el gobierno nacionalizará las propiedades de los agricultores y las reclamará como tierras de cultivo. Estas tierras de cultivo se intercambiarán por una cierta proporción de cuotas de terrenos de construcción para la ciudad. El reembolso de los préstamos bancarios depende en gran medida de los ingresos obtenidos con la venta de este terreno de nueva construcción.
?¿Dos por dos? Convertir la producción y los materiales de vida de los agricultores en activos valiosos. Al mismo tiempo que aumenta los ingresos de la propiedad de los agricultores, también resuelve los problemas de seguridad social de los agricultores. Innovación institucional e intentos útiles.
Pengzhou, Sichuan: modelo de "banco de tierras"
Para resolver los problemas de ajuste de la propiedad de la tierra y otras cuestiones derivadas de la reconstrucción de los asentamientos concentrados de agricultores después del desastre, Pengzhou La ciudad de Sichuan comenzó a llevar a cabo la gestión de bancos de tierras en 2008. ¿Modelo de banco para explorar? ?Banco de Tierras? se refiere a una cooperativa profesional para la gestión de recursos agrícolas. Es una institución de transferencia de tierras establecida por el gobierno con el negocio de depósitos y préstamos, reposición, integración, prenda de tierras, arrendamiento y seguros agrícolas, y sirve como intermediario de crédito. . Su modo de operación es: primero, la agencia de evaluación determina un precio de almacenamiento para la tierra del agricultor, y el agricultor transfiere voluntariamente los derechos de uso de la tierra (derechos de uso de la tierra contratados, derechos de uso de la tierra para construcción colectiva rural y derechos de uso de la tierra después de la demolición y fusión). de patios). el uso acordado y pagar los intereses. En este proceso, el "Banco de Tierras" gana la diferencia de intereses y la utiliza para su propio desarrollo y creación de capital de riesgo, etc. Una vez que los agricultores depositan la tierra, pueden obtener ingresos trabajando en el lugar.
El Banco de Tierras ha creado una plataforma para los agricultores y otras entidades del mercado. A través de esta plataforma, los agricultores pueden obtener ingresos de propiedad e ingresos salariales más estables. Los demandantes de tierras no tratan directamente con los agricultores, lo que reduce sus riesgos y. costos. Además, la clasificación e integración de la tierra rural a través del "Banco de Tierras" y los "depósitos cero y préstamos a tanto alzado" favorecen la aceleración de la transferencia de tierras agrícolas, la realización de una gestión intensiva y a gran escala de la tierra, y también favorecen la promoción de la Transferencia de mano de obra rural y transformación de los métodos de producción.
Chongqing: modelo de comercio de títulos de propiedad
Con la aprobación del Consejo de Estado, Chongqing estableció el Intercambio de Tierras Rurales de Chongqing en diciembre de 2008 para explorar el sistema de títulos de propiedad. El ?comercio de títulos de tierras? se basa en la vinculación entre el aumento y la disminución del suelo edificable urbano y rural y el equilibrio entre la ocupación y la compensación de las tierras cultivables. El principio básico es salvar terrenos de construcción rurales mediante la vida centralizada y otros métodos, y luego convertirlos en indicadores virtuales de terrenos de construcción después de la recuperación para aumentar los terrenos de construcción urbana. Todo el proceso de operación del ticket de tierra se divide en cuatro pasos: en primer lugar, convertir tierras de construcción rurales inactivas en tierras cultivadas; en segundo lugar, confirmar la cantidad de ticket de tierra (es decir, el indicador de tierra de construcción desocupada) después de pasar la inspección de aceptación; el intercambio de tierras rurales Los sellos de tierra se comercializarán abiertamente al público en cuarto lugar, la unidad que compró los sellos de tierra seleccionará el terreno a desarrollar en el área de planificación urbana, pasará por los procedimientos de expropiación y conversión y completará la compensación y el reasentamiento; y luego obtener el derecho a utilizar el terreno de construcción de propiedad estatal. En términos de distribución del ingreso, todos los precios de transacción de los sellos territoriales se utilizan para aumentar los ingresos de los agricultores y la construcción agrícola y rural: el 85% de los ingresos netos obtenidos de las tierras desocupadas y de instalaciones auxiliares en forma de "sellos territoriales" se entrega a agricultores y el 15% restante y otros. Al menos el 80% de los ingresos netos obtenidos de los terrenos de construcción colectiva en forma de "sellos de tierras" se reservan para la organización económica colectiva de la aldea.
El "comercio de boletos de tierra" logra la comercialización de indicadores de tierra para construcción, convierte recursos de tierra sólida en capital móvil y revitaliza tierras ociosas en áreas rurales mediante el reemplazo a larga distancia y a gran escala de indicadores de uso de tierra. Los recursos de la tierra favorecen el aumento de los ingresos de los agricultores y la mejora de la producción y las condiciones de vida rurales, logrando así el objetivo de que las ciudades retroalimenten las zonas rurales y las zonas desarrolladas apoyen el desarrollo de las zonas atrasadas.
◎ Políticas nacionales
Decisiones del Comité Central del Partido Comunista de China sobre varias cuestiones importantes relativas a la profundización integral de la reforma
En noviembre de 2013, la Tercera Plenaria Se aprobó la sesión del XVIII Comité Central del PCC La "Decisión del Comité Central del Partido Comunista de China sobre varias cuestiones importantes relativas a la profundización integral de la reforma" propone proteger los derechos de usufructo de las propiedades de los agricultores, reformar y mejorar el sistema de propiedades rurales. seleccionar una serie de proyectos piloto y promover de manera prudente y constante la hipoteca, la garantía y la transferencia de los derechos de propiedad de la vivienda de los agricultores. Explorar canales para que los agricultores aumenten los ingresos por propiedad. ?
Aviso del Ministerio de Tierras y Recursos sobre la mejora del sistema de gestión de viviendas rurales
En marzo de 2013, el Ministerio de Tierras y Recursos emitió el "Aviso del Ministerio de Tierras y Recursos para mejorar el sistema de gestión de viviendas rurales" para explorar claramente el El nuevo mecanismo de gestión de bases implementa el sistema más estricto de ahorro de tierras. Las nuevas residencias de los agricultores deben dar prioridad a las tierras baldías, las propiedades ociosas y las tierras no utilizadas en la aldea. Si hay propiedades ociosas en la aldea que no se están utilizando, no se aprobará ningún terreno de nueva construcción. Fomentar la renovación de residencias originales para crear nuevos suelos habitacionales. Todas las localidades deben formular políticas y medidas específicas para conservar el potencial y revitalizarlo basándose en las condiciones locales reales.
Aviso sobre la realización del Programa Piloto Nacional Integral para Nueva Urbanización
En julio de 2014, 11 departamentos, entre ellos la Comisión Nacional de Desarrollo y Reforma y el Comité Central del Partido Comunista de China, emitió el "Aviso sobre la realización del Programa Piloto Nacional Integral de Nueva Urbanización" Aviso sobre la Obra Piloto” (Planificación de Desarrollo y Reforma [2014] N° 1229). Reformar y mejorar el sistema de viviendas rurales, explorar el sistema de uso y retiro pagados de viviendas y explorar formas de abordar el exceso de viviendas rurales; lanzar áreas piloto para establecer la confirmación, el registro y la emisión de certificados de derechos de vivienda, reformar y mejorar las viviendas rurales; y revisar el sistema de viviendas rurales. Con base en los estándares de tierras de viviendas y los estándares de tierras vacantes para construcción per cápita en áreas residenciales rurales, explorar los derechos de los titulares de derechos de uso de viviendas en la posesión, uso, ingresos y disposición de tierras de viviendas.
◎ Opinión de expertos
Ye Xingqing (Director del Departamento de Investigación Económica Rural del Centro de Investigación para el Desarrollo del Consejo de Estado):
La ley de derechos de propiedad ha definió el derecho a utilizar la tierra como derecho de usufructo. Pero esto no es suficiente. Dado que el derecho a utilizar la tierra no puede hipotecarse ni transferirse, las casas de los agricultores están adjuntas a la tierra que no puede transferirse, lo que hace que el valor de las casas de los agricultores no se refleje plenamente. El primer paso debería ser relajar las restricciones a la transferencia de casas de agricultores, permitir hipotecas, garantías y transferencias de casas de campo, y permitir la transferencia de derechos de uso de propiedades que son inevitables porque las casas y la tierra son inseparables y fluirán con las casas. . Como propietarios de tierras familiares, las organizaciones económicas colectivas rurales pueden cobrar ciertas tarifas de uso pagadas por los derechos colectivos de uso de la tierra a quienes compran casas rurales y derechos de uso familiar. Se deben establecer calificaciones y regulaciones estrictas sobre el uso, mantenimiento y renovación para quienes compren casas rurales para evitar que el capital urbano se apresure a comprar casas en las zonas rurales. El segundo paso debería relajar las restricciones a la transferencia de derechos de uso de viviendas. Esto requiere un proceso a largo plazo y requiere muchos requisitos previos, como resolver problemas institucionales como el hecho de que las tierras familiares ya no estén disponibles para períodos de uso claros y gratuitos.
Liu Shouying (Director Adjunto e Investigador del Departamento de Investigación Económica Rural del Centro de Investigación para el Desarrollo del Consejo de Estado):
Permitir la comercialización y capitalización de viviendas es una opción urgente para áreas suburbanas en las ciudades y no se debe tolerar. No solo puede resolver el mecanismo para que los agricultores de mi país compartan los ingresos de los diferenciales de tierras, sino también abrir el mercado inmobiliario urbano y el mercado de alquiler rural, cambiando la situación actual de la oferta exclusiva de tierras del gobierno y de la oferta exclusiva de viviendas de los desarrolladores. . El actual modelo de urbanización liderado por el gobierno permite la comercialización de tierras familiares y utiliza intensivamente las tierras ahorradas para uso propio, alquiler de fábricas, arrendamiento de tierras, etc., dejando el ingreso diferencial de la tierra en las zonas rurales.
Wen Hui (Director del Departamento de Planificación e Investigación del Centro de Reforma y Desarrollo Urbano y de Ciudades Pequeñas y Medianas de la Comisión Nacional de Desarrollo y Reforma):
En el contexto de mi El rápido desarrollo económico del país, debido a la falta de planificación y la gestión irregular de las zonas rurales, la tasa de utilización de la tierra colectiva rural es baja y algunas tierras están ociosas. Sólo acelerando la reforma del sistema agrario podremos resolver el problema de los altos precios de la tierra causados por la falta de terreno para la construcción urbana en la etapa actual, y el fenómeno de las tierras colectivas rurales inactivas y abandonadas sin su debido valor.
Huang Xiaohu (vicepresidente de la Sociedad de Tierras de China e investigador del Instituto de Planificación y Estudio de Tierras de China):
Es necesario liberalizar el mercado de viviendas rurales. Sólo liberalizando el mercado será posible la regulación. Existe un gran potencial para la consolidación y utilización de tierras en las zonas rurales.
Debido a que en el pasado las propiedades de los agricultores estaban dispersas y algunas excedían seriamente los estándares, algunas personas de hecho dejaron de cultivar. Por lo tanto, revitalizar las tierras rurales es la forma más realista de proporcionar a los agricultores ingresos por propiedad. En la actualidad, los ingresos de la propiedad de los agricultores representan menos del 3% del ingreso total, lo cual es muy bajo. La revitalización de los terrenos de construcción colectiva y de los terrenos residenciales es de gran importancia para los residentes rurales en la zona marginal urbano-rural.
Li Guoxiang (investigador del Instituto de Desarrollo Rural, Academia China de Ciencias Sociales):
A través del mecanismo de compensación de salida de viviendas, podemos reducir la carga económica de los agricultores después de ingresar a las ciudades. y promover mejor la nueva urbanización. Pero al mismo tiempo, cabe señalar que las tierras de la finca después de la retirada deben utilizarse primero para la agricultura, principalmente para la recuperación, y algunas construcciones no agrícolas deben llevarse a cabo adecuadamente después de que se complemente y cumpla la cuota de tierras agrícolas. Es muy importante implementar un estricto control del uso de la tierra después de la retirada, de lo contrario, cuando se promueva la retirada de tierras familiares en todo el país, es muy posible seguir el antiguo camino de la expropiación de tierras agrícolas, lo que resultará en una serie de caos como el que se produce. no agriculturalización y vulneración de los derechos de los agricultores.
Lectura ampliada: Tres métodos de compensación para el retiro de viviendas rurales, ¿cuántos conoces?
1. Compensación monetaria
Este es el método más común. Si acepta abandonar la propiedad rural, se le dará una cierta cantidad de compensación monetaria según el área que abandone. Sin embargo, no hay una cantidad prescrita de compensación. Tiene que negociarse en función del área. o menos, y la brecha es muy grande.
Se entiende que la compensación monetaria por la retirada de terrenos residenciales en Shanghai puede alcanzar millones de yuanes por mu, mientras que en algunas zonas de Chongqing sólo puede llegar a 150.000 yuanes por mu, y en el condado de Shayang, Hubei, es sólo 25.800 yuanes por acre, la brecha alcanza decenas de veces.
Creo que algunos agricultores estarán contentos con este método, y otros no estarán de acuerdo. ¿Por qué el dinero dado es diferente, hay más y menos dinero definitivamente estarán contentos? , y los que dan menos dinero, es mejor no renunciar, el poco dinero que dan no alcanza para hacer nada.
2. Edificaciones compensadas
Se trata de demoler las casas de los agricultores y trasladarlos a vivir en nuevos edificios construidos por los gobiernos locales. Esta cantidad de dinero también se entrega, pero se compensa con el pago del edificio.
Esto es más controvertido. Está bien si das demasiado. Después de cambiar un edificio, todavía me queda algo (pero básicamente el gobierno no te permitirá tener nada sobrante, ¿sabes?). !). Pero si la compensación no es suficiente para mejorar un edificio y tengo que agregar más dinero, entonces también podría vivir en una pequeña casa destartalada en el campo.
Hay casos reales, debido a que los agricultores descubrieron que los nuevos edificios no eran tan buenos como las casas en el campo, no estaban dispuestos a subir las escaleras. El gobierno local emitió medidas obligatorias, lo que también generó frecuentes conflictos. e incluso asesinatos.
3. Reemplazo equitativo de casas comerciales
Demoler las casas de los agricultores y reemplazarlas con casas comerciales de la misma zona.
Esta es bastante buena. Entre estas tres, creo que es la forma más beneficiosa para los agricultores. Aunque nuestras propiedades rurales parecen ser muy valiosas, alguien tiene que comprarlas para ganar dinero, ¿verdad? Guardas un grano dorado, no puedes comértelo.
Pero es diferente cuando se trata de viviendas comerciales. Las viviendas comerciales tienen un valor extremadamente alto y son fáciles de comercializar. Esta es una política que realmente facilita a los agricultores, como Haiyu Town en Changzhou, Jiangsu y Waigang Town. en Jiading, Shanghai. Todos se elaboran de esta manera y son muy populares entre los agricultores. ;