Indemnización por derribo de vivienda rural
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Aspectos destacados de la edición Shengting de la "Ley de expropiación y demolición de bienes raíces"
Fuente del artículo: Autor: Fecha de publicación de este sitio: 2010 65438+ 25 de Febrero .
Destacado 1: Ampliar el tema de protección de derechos.
Artículo 1 Esta ley se promulga de conformidad con la Constitución con el fin de regular las actividades de expropiación y demolición de bienes inmuebles, salvaguardar los derechos e intereses legítimos de los titulares de derechos inmobiliarios y promover la realización de los intereses públicos nacionales.
Los sujetos de protección de derechos estipulados en el reglamento de demolición actual son los propietarios de viviendas y los arrendatarios de viviendas arrendadas. Los sujetos de protección de derechos estipulados en el proyecto de reglamento del Consejo de Estado sobre expropiación de viviendas e indemnización en terrenos de propiedad estatal también se limitan a. los primeros dos. En la práctica, ya sea expropiación o acuerdo de demolición (es decir, desarrollo comercial en el sentido popular), además de los derechos e intereses de los propietarios y arrendatarios de viviendas, los derechos e intereses de los propietarios de viviendas, los titulares de derechos de usufructo y las garantías reales. Los titulares también deben estar protegidos por la ley. Por lo tanto, la versión Siglo de Oro de la Ley de Expropiación y Demolición de Bienes Raíces utiliza el concepto jurídico de “obligante inmobiliario” para guiar el texto completo de las disposiciones legales, ampliando así el tema de la protección de derechos.
Punto destacado 2: Resolver los problemas de adquisición de terrenos y expropiación de terrenos anexos y edificaciones.
Esta Ley se aplicará a la expropiación y demolición de terrenos colectivos y sus anexos y edificaciones por necesidades de interés público, así como a la expropiación y demolición de edificaciones en terrenos de propiedad estatal.
Artículo 9: Por el interés público, el departamento de gestión de expropiación y demolición de bienes inmuebles del gobierno popular a nivel de condado o superior podrá expropiar la propiedad colectiva de la tierra, los derechos de uso de la tierra de propiedad estatal y los bienes inmuebles en tierras colectivas y tierras de propiedad estatal, y cobrar los derechos de propiedad sobre tierras colectivas y tierras de propiedad estatal de conformidad con las disposiciones de esta ley. El propietario de los derechos inmobiliarios deberá proporcionar una compensación.
La ley debería tratar la propiedad por igual. Por lo tanto, es necesario regular la propiedad colectiva de la tierra y la expropiación de bienes inmuebles sobre el suelo y al mismo tiempo resolver los problemas de los derechos de uso de la tierra de propiedad estatal y la expropiación de bienes inmuebles sobre el suelo. El "Proyecto de Reglamento sobre la expropiación e indemnización de viviendas en terrenos de propiedad estatal" del Consejo de Estado no prevé la expropiación y demolición de terrenos colectivos y bienes inmuebles en terrenos colectivos. No logra la igualdad de trato de la propiedad ni satisface las necesidades legislativas. desarrollo en la práctica. Por lo tanto, la versión Shengting de la Ley de Expropiación y Demolición de Bienes Raíces ha mejorado esto.
Destacado 3: Resolver conjuntamente los problemas de demolición acordados de casas elevadas y elevadas.
Artículo 2, párrafo 2: Si el propietario del edificio en el terreno de construcción y el propietario del inmueble adquieren la propiedad del edificio mediante negociación igualitaria y voluntaria y necesitan reubicarse, se aplicarán las disposiciones pertinentes del se aplicará esta ley.
La esencia de la demolición de una casa por acuerdo es una transacción inmobiliaria, una transacción entre la unidad de construcción y el propietario de la casa. Por supuesto, esta transacción implicará derechos de uso de la tierra. Ya sea una transacción inmobiliaria sobre terrenos o una transacción inmobiliaria sobre terrenos, en lo que respecta a las transacciones de viviendas, son actos civiles negociados en pie de igualdad entre el propietario de la vivienda y la unidad de construcción, y no hay diferencia. Pero, en general, existe efectivamente una brecha entre ambos. Esta brecha es que, de acuerdo con los requisitos de la ley de gestión de tierras existente, los derechos de uso de tierras rurales no pueden transferirse, lo que limita la posibilidad de negociación para transacciones de vivienda en terrenos de construcción de propiedad colectiva en la fuente. Sin embargo, la Ley de Gestión de Tierras está a punto de ser revisada y no es imposible lograr una transferencia limitada de tierras de construcción de propiedad colectiva. En este momento aparece la posibilidad de negociación de transacción de vivienda rural.
Además, con el desarrollo del país, actualmente se realizan un gran número de actividades como la construcción de nuevas zonas rurales y la transformación de antiguas zonas rurales. Si la legislación no está estandarizada, es posible que no se protejan los intereses de los agricultores. De hecho, la actual falta de base jurídica para la demolición rural ha dado lugar a un gran número de conflictos de demolición y sangrientos conflictos de demolición. Por lo tanto, basándose en el "Proyecto de Reglamento sobre la expropiación e indemnización de viviendas en terrenos de propiedad estatal" del Consejo de Estado, la edición Shengting de la "Ley de expropiación y demolición de bienes inmuebles" diseñó un sistema de demolición basado en acuerdos para viviendas en terrenos de propiedad estatal. tierra.
Destacado 4: A los principios que se deben seguir en la expropiación inmobiliaria se ha añadido el principio de proporcionalidad.
Artículo 4, Párrafo 1, La expropiación de bienes inmuebles seguirá los principios de justa compensación y debido proceso. Si el objeto de la recaudación puede lograrse por otros medios, no se iniciará el procedimiento de recaudación; las medidas y medios adoptados para la recaudación serán necesarios y adecuados.
El principio de proporcionalidad se originó en Alemania y es un principio muy importante en el derecho administrativo. La expropiación es el proceso y el resultado de la implementación específica del poder administrativo estatal, por lo que debe seguir el principio de proporcionalidad: cuando hay múltiples formas de lograr el propósito de la expropiación, no se deben iniciar procedimientos de expropiación, la expropiación debe ser la última opción. ; en el proceso de expropiación, cuando existen múltiples formas de lograr el propósito de la expropiación, al tomar diversas medidas y medios para lograr el propósito de la expropiación, se deben seleccionar los medios que causen el menor daño al titular de los derechos inmobiliarios. El establecimiento del principio de proporcionalidad no sólo puede prevenir eficazmente la sobreexpropiación y la expropiación excesiva en el proceso de expropiación de bienes inmuebles, sino también ayudar a ahorrar recursos y proteger mejor los derechos e intereses personales de los ciudadanos. El proyecto de Reglamento sobre expropiación e indemnización de viviendas en terrenos de propiedad estatal del Consejo de Estado carece de las restricciones necesarias al poder administrativo debido a la falta de este principio de proporcionalidad. La versión Shengting de la Ley de Expropiación y Demolición de Bienes Raíces se ha complementado con un diseño que no solo mejora la racionalidad del sistema de expropiación, sino que también mejora la correspondencia entre las normas legales de expropiación y demolición y la Ley de Promoción de la Economía Circular.
Destacado 5: Aclarar la filiación y excepciones entre expropiación de tierras y expropiación de viviendas, y agregar sistemas de expropiación relevantes.
Artículo 11 Cuando se expropien la propiedad colectiva de tierras rurales y los derechos de uso de la tierra de propiedad estatal, se expropiarán los anexos y las construcciones sobre la tierra.
Sin embargo, esto no se aplica a cualquiera de las siguientes circunstancias:
(1) El propietario de los anexos y edificios en el terreno solicita la reubicación;
(2) Tumbas y otros monumentos debe trasladarse;
(3) Los tipos y cantidades de cultivos en la tierra no son consistentes con las condiciones normales de siembra;
(4) Otras leyes establecen lo contrario.
Si la expropiación resulta en la pérdida del valor de uso original de las parcelas circundantes, el titular de los derechos inmobiliarios deberá obtener el consentimiento antes de expropiarlas juntas.
Las normas de demolición actuales y el "Reglamento sobre expropiación e compensación de viviendas en terrenos de propiedad estatal (proyecto)" del Consejo de Estado ignoran el vínculo y la relación de vinculación entre las casas y la tierra. De hecho, la demolición de una casa o la expropiación de una casa es todo para obtener el terreno sobre el que se anexa la casa. Ignorar este punto conducirá directamente al significado correcto de expropiación: la compensación solo compensará o se centrará en el valor de mercado de la casa, pero no posicionará el valor de mercado y la prima del terreno en la dirección de la compensación, lo que resultará en "más y más más demolición fenómeno"Más pobre". Por tanto, la versión Shengting de la Ley de Expropiación y Demolición de Bienes Raíces aclaró que el objeto de la expropiación es en realidad el terreno, y la expropiación de viviendas es un resultado accesorio. Sin embargo, dado que existen algunas excepciones para la expropiación de tierras sin anexos ni edificios, la versión Shengting de la Ley de Adquisición y Demolición de Bienes Raíces también estipula varias excepciones al aclarar la relación subordinada entre la expropiación de tierras y la expropiación de viviendas.
Además, existe una situación en la práctica: la parcela A está incluida en el ámbito de expropiación, pero la parcela B adyacente a la parcela A no está dentro del ámbito de expropiación. El uso de la parcela A tras la expropiación ha supuesto la pérdida del uso original de la parcela B. Por ejemplo, la parcela A y la parcela B se utilizaron originalmente como áreas residenciales, pero después de que la parcela A sea expropiada, se utilizará para la construcción de un aeropuerto y una planta de energía nuclear. No hay duda de que el uso residencial de la parcela B se reducirá considerablemente. o incluso completamente perdido. En este caso, la unidad de expropiación está obligada a obtener el consentimiento del titular de los derechos inmobiliarios dentro del alcance de la parcela B y expropiar la parcela B. Sobre la base de esta consideración, se agregaron las disposiciones pertinentes a la "Ley de Expropiación y Demolición de Bienes Raíces de la Edición Shengting". " Sistema de colección.
Destacado 6: El público debe participar y votar con antelación en el proceso de toma de decisiones.
Artículo 12 Si el departamento de gestión de expropiación y demolición de bienes inmuebles del gobierno popular a nivel de condado o superior considera necesario expropiar bienes inmuebles en función del interés público, informará al gobierno popular al mismo tiempo. nivel para organizar a los representantes de los titulares de derechos inmobiliarios y representantes del desarrollo y la reforma, la planificación urbana y rural, la tierra y los recursos. Los recursos, la protección ambiental, la protección de las reliquias culturales, la construcción, las finanzas y otros aspectos se utilizarán para demostrar si el proyecto de expropiación está en en línea con el interés público, el alcance de la expropiación, el tiempo de implementación y otros asuntos.
En el proceso de toma de decisiones de expropiación, la gente debe participar ampliamente y disfrutar del derecho a votar, reflejando así el principio de cambiar el enfoque hacia adelante. Esta es una práctica madura en la legislación de demolición extranjera. Además, se debe permitir que el pueblo participe en el proceso de toma de decisiones sobre expropiación, permitiéndole disfrutar plenamente del derecho a saber, el derecho a disentir y el derecho a votar. , digiriendo así las primeras contradicciones. Casi todas las tragedias de demolición existentes ocurren en la etapa final de la demolición forzosa. La razón principal es que los hogares demolidos carecen del derecho a conocer el ejercicio temprano del poder administrativo y sólo pueden aceptar pasivamente la decisión administrativa final. Por lo tanto, la resistencia siempre existe y a menudo estalla cuando se acumula hasta la etapa final de demolición forzosa. Por lo tanto, el primer eslabón en el procedimiento de expropiación diseñado por la versión del Santo Tribunal de la Ley de Expropiación y Demolición de Bienes Raíces es la manifestación, es decir, deben participar representantes de los propietarios de inmuebles para hacer efectivos los derechos de participación y voto anticipado del pueblo. .
Destacado 7: Se ha agregado un sistema de aprobación de dos niveles al proceso de cobranza.
Artículo 13 Con base en los resultados de la manifestación, el gobierno popular a nivel de condado o superior decide implementar un proyecto de expropiación de bienes raíces, y los bienes inmuebles expropiados se informarán al Consejo de Estado para su aprobación:
(1) El área de construcción inmobiliaria es mayor a 654,38 +00.000 metros cuadrados;
(2) Tierras agrícolas básicas;
(3) Más de 35 hectáreas de tierras cultivadas distintas de las tierras agrícolas básicas;
(4 ) Otras tierras colectivas de más de 70 hectáreas.
La requisa de bienes inmuebles con una superficie de construcción inferior a 6,5438 millones de metros cuadrados u otros terrenos distintos de los puntos (2), (3) y (4) deberá ser aprobada por el gobierno popular. de la provincia, región autónoma o municipio directamente dependiente del Gobierno Central y reportada al Registro ante el Consejo de Estado. Los gobiernos populares a nivel de condado o superior pueden someterse a la aprobación de los gobiernos populares de las provincias, regiones autónomas y municipios directamente dependientes del Gobierno Central dos veces al año.
Para requisar tierras agrícolas, primero se debe obtener la aprobación para la conversión de tierras agrícolas. Entre ellos, si el Consejo de Estado aprueba la conversión de tierras agrícolas, los procedimientos de aprobación de adquisición de tierras se manejarán al mismo tiempo y los procedimientos de aprobación de adquisición de tierras ya no se manejarán por separado. Si el gobierno popular de una provincia, región autónoma o municipio directamente dependiente del Gobierno Central aprueba la conversión de tierras agrícolas dentro del alcance de la aprobación de adquisición de tierras, deberá pasar por los procedimientos de aprobación de adquisición de tierras al mismo tiempo y ya no realizará la adquisición de tierras. aprobación de la adquisición de tierras, si se excede la autoridad de aprobación de la adquisición de tierras, la aprobación de la adquisición de tierras se tramitará por separado de conformidad con las disposiciones del párrafo 2 de este artículo.
El núcleo real de la expropiación de viviendas es la expropiación de tierras, y la relación subordinada entre la expropiación de tierras y la expropiación de viviendas también está claramente estipulada en la versión Shengshi de la "Ley de Expropiación y Demolición de Bienes Raíces", por lo que debe involucrar terrenos en el sistema de aprobación de la Colección de Leyes de Gestión Territorial. Por lo tanto, la versión Shengting de la Ley de Expropiación y Demolición de Bienes Raíces combina las disposiciones pertinentes de la Ley de Gestión de Tierras, agrega nuevas consideraciones y diseña un sistema de aprobación de dos niveles para la expropiación. Además, en la práctica de la expropiación local, no es raro que un proyecto de expropiación de 35 hectáreas de tierra cultivada se divida en 10 hectáreas hoy y 5 hectáreas mañana. Para evitar que los gobiernos locales dividan los proyectos de expropiación que deberían presentarse al Consejo de Estado para su aprobación y luego presentarlos al gobierno popular provincial para su aprobación, la versión Shengting de la Ley de Expropiación y Demolición de Bienes Raíces también agrega restricciones de tiempo y frecuencia para Este sistema de aprobación, es decir, permite a los gobiernos locales El gobierno informa al gobierno popular provincial para su aprobación como máximo dos veces al año.
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El plan de licitación se anunciará dentro del alcance de la licitación. El tiempo de anuncio no será inferior a 30 días; si el alcance de la recaudación es grande, el tiempo de anuncio no será inferior a 60 días; Al mismo tiempo, el departamento de gestión de expropiación y demolición de bienes raíces también debe hacer anuncios de noticias en estaciones de televisión o periódicos del nivel del condado o superior.
Si los asuntos anunciados involucran secretos de estado, se deben observar las leyes de confidencialidad y las normas administrativas pertinentes.
Artículo 16 Durante el anuncio del plan de expropiación, si el titular del derecho inmobiliario tiene alguna objeción al plan de expropiación, tiene derecho a solicitar audiencia a la dirección de expropiación y demolición del inmueble. departamento del gobierno popular a nivel de condado o superior.
La dirección de expropiación y demolición de inmuebles decidirá sobre la celebración de audiencia en función de las circunstancias concretas dentro de los 15 días hábiles siguientes a la fecha de recepción de la solicitud. Si la proporción de solicitantes de audiencia excede el 10% del número total de titulares de derechos inmobiliarios, el departamento de gestión de expropiación y demolición de inmuebles deberá celebrar una audiencia.
Al celebrar una audiencia, el departamento de gestión de expropiación y demolición de bienes inmuebles solicitará opiniones de los titulares de derechos inmobiliarios, del público y de expertos sobre el plan de expropiación, y preparará transcripciones de la audiencia. Después de la audiencia, se debe anunciar oportunamente el estado y los motivos de la adopción o no adopción de las opiniones de los titulares de derechos inmobiliarios, el público y los expertos.
Artículo 17: Vencido el plazo de anuncio del plan de expropiación, el titular del derecho inmobiliario no solicita audiencia, o se celebra audiencia conforme a lo dispuesto en esta Ley. Si los titulares de derechos inmobiliarios, el público y los expertos no tienen disputas importantes sobre el plan de expropiación, el gobierno popular a nivel de condado o superior tomará una decisión de expropiación inmobiliaria basada en el informe del departamento de gestión de expropiación y demolición de bienes inmuebles.
Si se lleva a cabo una audiencia de conformidad con las disposiciones de esta Ley, y los titulares de derechos inmobiliarios, el público y los peritos tienen disputas importantes sobre el plan de expropiación, el departamento de gestión de expropiación y demolición de bienes inmuebles deberá re -Examinar y ajustar el plan de expropiación, celebrar una segunda audiencia y anunciar prontamente la adopción, el rechazo y los fundamentos de las opiniones de los titulares de derechos inmobiliarios, del público y de los expertos.
Si los titulares de derechos inmobiliarios, el público y los expertos aún tienen disputas importantes sobre el plan de ingresos ajustados, el departamento de expropiación y demolición de bienes raíces deberá informar al gobierno popular a nivel del condado o superior y presentarlo. al gobierno popular superior para su revisión. Después de la revisión y aprobación, el gobierno popular de nivel superior tomará una decisión sobre la expropiación de bienes inmuebles. Si tras la revisión hay desaprobación, el gobierno superior del pueblo tomará la decisión de no expropiar la propiedad.
La incertidumbre del interés público lleva a la identificación del interés público, que es un problema mundial. Aunque los métodos de enumeración tienen ventajas, son difíciles de agotar. Por lo tanto, establecer un mecanismo de identificación procesal durante la enumeración es una opción inevitable para la legislación. Entre los elementos para determinar el interés público, el principal factor directo debe ser la protección de los intereses legítimos de la persona expropiada. Por lo tanto, como garantía procesal de interés público, el plan de expropiación debe involucrar una amplia participación y derechos de voto por parte de las personas expropiadas. En este sentido, la versión Shengting de la "Ley de Expropiación y Demolición de Bienes Raíces" ha hecho grandes esfuerzos para diseñar un sistema de plan de expropiación y un sistema de dos audiencias, requiriendo que el departamento de expropiación formule un plan de expropiación estandarizado y publique un anuncio dentro de un tiempo limitado y anuncios de noticias. Durante el período de anuncio, los titulares de derechos inmobiliarios pueden presentar objeciones y solicitar audiencias, y los titulares de derechos inmobiliarios correspondientes tienen plenos derechos para saber y estar en desacuerdo. Este diseño dinámico proporciona una válvula de seguridad para el interés público.
Destacado 9: Permite a los propietarios subsanar decisiones de expropiación.
Artículo 19 Si el titular del derecho inmobiliario no está satisfecho con la decisión de expropiación del inmueble, podrá solicitar reconsideración administrativa dentro de los 60 días siguientes a la fecha del anuncio de la decisión de expropiación, o interponer una demanda administrativa dentro de los 60 días siguientes a la fecha del anuncio de la decisión de expropiación. tres meses conforme a la ley. Salvo casos de interés público importante y emergencias, la ejecución de las decisiones de expropiación de bienes inmuebles se suspenderá durante la reconsideración y el litigio.
Artículo 20: Una vez tomada la decisión de expropiación, si el departamento de gestión de expropiación y demolición de bienes inmuebles no implementa la decisión de expropiación de acuerdo con el contenido de la decisión de expropiación, el titular de los derechos inmobiliarios podrá presentar una demanda. demanda administrativa ante el Tribunal Popular de conformidad con la ley.
“Si hay derechos, debe haber recursos. Los derechos sin recursos no son derechos. Las normas jurídicas tienen como objetivo asignar derechos y obligaciones a los sujetos en las relaciones sociales en un determinado campo”. Tanto la "Ley de Demolición" como la "Ley de Expropiación" tienen como objetivo proteger los derechos e intereses legítimos de las personas demolidas y expropiadas, y establecer sus derechos a saber, obtener una compensación razonable y el reasentamiento, etc., que son relativamente completos. Sin embargo, debemos asumir que estos derechos pueden ser violados. Además, en la práctica judicial real, los canales de reparación de derechos no son fluidos y la falta de reparación es grave. Por lo tanto, al establecer estos derechos, se debe prestar más atención a los derechos procesales de los ciudadanos para obtener recursos. En cierto sentido, la protección de los derechos es mayor que la protección de los derechos. Con base en este principio, la versión Shengting de la Ley de Expropiación y Demolición de Bienes Raíces ha diseñado un canal de alivio de derechos para los titulares de derechos inmobiliarios, permitiéndoles realizar reconsideraciones y litigios dentro de un cierto período de tiempo. el principio es detener la ejecución de la decisión de expropiación. Se hacen excepciones en casos de interés público importante y emergencias para evitar la situación embarazosa en la práctica en la que el titular del derecho demanda pero la casa ha sido demolida o incluso se construye una nueva.
Destacado 10: Establecimiento de métodos de compensación diversificados y la opción de los titulares de derechos inmobiliarios
Artículo 23 La compensación por expropiación puede incluir compensación monetaria, intercambio de derechos de propiedad de la vivienda y moneda y casa. Una combinación de intercambio de derechos de propiedad. Los propietarios tienen opciones.
Las regiones pueden formular regulaciones locales basadas en las condiciones reales y explorar activamente diversos métodos, como la fijación de precios de acciones, acuerdos laborales y seguridad social. Según el principio de no reducir el nivel de vida actual de los titulares de derechos inmobiliarios y garantizar su sustento a largo plazo, no se restringirán los derechos de los titulares de derechos inmobiliarios a elegir métodos de compensación básicos.
Los principios específicos para implementar el principio de compensación justa durante la expropiación son: primero, no reducir los niveles de vida actuales de las personas expropiadas, y segundo, garantizar medios de vida a largo plazo. Estos dos principios específicos son los principios fundamentales para implementar los medios de vida de las personas y se han reflejado durante mucho tiempo en los documentos del Consejo de Estado y el Ministerio de Tierras y Recursos, pero su implementación real no es ideal. Las razones importantes son las siguientes: Primero, como método de compensación maduro que permite a la persona expropiada elegir libremente, aunque es fácil de operar, es demasiado simple y no puede implementar los principios anteriores. En segundo lugar, el desarrollo económico de varias regiones es extremadamente desigual y un único método de compensación no puede satisfacer las necesidades diversificadas de beneficios de inversión, empleo y seguros de las personas expropiadas. , y estas necesidades son también la garantía básica para la implementación de los dos principios anteriores. De hecho, varios lugares han realizado algunas exploraciones útiles en métodos de compensación y han logrado algunas experiencias exitosas. Si estas experiencias exitosas pueden plasmarse en la legislación en forma de regulaciones locales, es un método factible. Esto no sólo puede hacer realidad el principio de compensación justa, sino también permitir que cada localidad formule regulaciones adecuadas para cada localidad en función de sus circunstancias específicas.
Destacado 11: La construcción ilegal debe distinguir las responsabilidades del gobierno y del público en función de circunstancias específicas.
Artículo 27 Las construcciones ilegales comprendidas en el ámbito de expropiación serán indemnizadas en proporción a la culpa del gobierno.
Las construcciones ilegales a que se refiere esta Ley se identifican principalmente con base en las disposiciones pertinentes de las leyes y reglamentos de planificación de mi país, distinguiendo específicamente entre las siguientes situaciones:
(1) Debido a cambios en la planificación de la construcción urbana, la casa no cumple con el plan, no constituye una construcción ilegal;
(2) Por razones históricas, el certificado de propiedad no se obtuvo a través de procedimientos legales, pero no violar las leyes y regulaciones nacionales obligatorias, y los procedimientos se pueden completar y no hay construcción ilegal. Aquellos que violen las leyes y reglamentos nacionales obligatorios serán tratados directamente como construcción ilegal.
La construcción ilegal no puede estar protegida por la ley, por lo que no se pueden realizar compensaciones. Este es el principio de la legislación y también se ajusta a la lógica jurídica. Los reglamentos y proyectos actuales del Consejo de Estado adoptan un enfoque único para este problema y no se proporcionará ninguna compensación por las construcciones ilegales. Según la Edición Shengting de la Ley de Expropiación y Demolición de Bienes Raíces, las casas formadas por razones históricas, como algunas casas sin licencia y casas autoconstruidas, aunque no tienen licencia, constituyen elementos esenciales de la construcción ilegal, pero no pueden compensarse en su totalidad. Porque las razones de esta situación no son más que dos aspectos: uno es culpa de la gente corriente que no entiende la ley o la hace en función de necesidades prácticas. Por supuesto, no descarta conocer la ley y violarla. ; ambos se deben a culpa del gobierno, que consiente en violar la ley o en una inacción prolongada después de conocer una construcción ilegal. Cuando el gobierno tiene la culpa o tanto el gobierno como el pueblo tienen la culpa, el gobierno debe soportar las pérdidas causadas al pueblo por su culpa. Por lo tanto, la indemnización por construcción ilegal debe considerar esta responsabilidad por culpa. Hacerlo eliminará las objeciones de los titulares de derechos inmobiliarios a la compensación y está en consonancia con el principio de equidad.
Punto destacado 12: Superar el monopolio administrativo de las agencias de evaluación y restaurar su independencia, objetividad e imparcialidad.
La agencia de evaluación del precio de los bienes inmuebles en el párrafo 2 del artículo 30 será determinada por los titulares de derechos inmobiliarios mediante votación o sorteo. El departamento de gestión de expropiación y demolición de bienes inmuebles no restringirá el alcance de la selección de agencias de evaluación de precios inmobiliarios por parte de los titulares de derechos inmobiliarios.
La mayoría de las instituciones de tasación en nuestro país están desvinculadas del departamento de administración de vivienda original, pero de hecho es difícil separarlas verdaderamente. Están indisolublemente ligados en términos de intereses y es imposible estarlo. fundamentalmente independiente, por lo que es difícil ser objetivo y justo. Sin embargo, en la práctica real, la agencia de tasación es en gran medida vasalla de la parte demoledora y está sujeta a la voluntad de la parte demoledora, por lo que al evaluar la misma casa aparecerán tres o cuatro resultados de tasación. Por lo tanto, la nueva ley debería comenzar con disposiciones específicas para superar este monopolio administrativo inherente y restaurar la independencia, objetividad e imparcialidad de la agencia de evaluación. En este sentido, la versión Shengting de la Ley de Expropiación y Demolición de Bienes Inmuebles, basada en el borrador, permite confiar a empresas de tasación la realización de tasaciones en todo el país.
Destacado 13: La expropiación de casas en terrenos de propiedad estatal debe ser igual al valor de la casa y la compensación del valor del terreno.
Artículo 31 Son objetos de valoración inmobiliaria las casas y los terrenos edificables.
El precio de compensación de la vivienda se determina en función de factores como el uso real, la estructura del edificio, el estado, el área de construcción y los estándares de construcción de las casas expropiadas.
El precio de compensación del terreno para la construcción se determina en función del método de adquisición, el precio de ubicación, la prima del terreno, el grado de desarrollo y otros factores.
Ya sea una expropiación o una reubicación por acuerdo, inevitablemente habrá una cuestión de compensación involucrada. Según el proyecto de ley existente, esta compensación sólo implica la compensación por el valor de la casa, y la compensación por el valor del terreno es una parte extremadamente confusa o incluso faltante. De hecho, las actividades de adquisición de terrenos y demolición provocarán cambios o ajustes en la planificación territorial. A veces, el precio después del cambio de planificación es muy diferente del precio del uso previsto original, la diferencia es varias veces o incluso más de diez veces. Se puede decir que las ganancias en el valor de la tierra obtenidas gracias a los ajustes de planificación están directamente relacionadas con los propietarios de inmuebles. Por lo tanto, en las actividades de expropiación y demolición acordadas, los titulares de derechos inmobiliarios deben ser compensados en ambas direcciones por el valor de la casa y el valor del terreno. Además, cuando muchos propietarios se reubican mediante expropiación o acuerdo, tendrán más terrenos que casas. En este caso, se requiere especialmente una compensación por el valor de la vivienda y el valor del terreno. Por lo tanto, la versión Shengting de la Ley de Expropiación y Demolición de Bienes Raíces estipula que la expropiación de casas en terrenos de propiedad estatal debe ser la misma que la compensación por el valor de la casa y el valor del terreno, y los factores de evaluación del valor de la casa y el valor del terreno deben ser enumerados por separado.
Destacado 14: Para la expropiación de tierras colectivas, el estándar de compensación básica se determinará en función de los precios regionales integrales de la tierra.
Artículo 33: Cuando el departamento de gestión de expropiación y demolición de bienes inmuebles expropie terrenos colectivos, determinará el estándar de compensación básica con base en el precio integral del terreno. Los precios regionales integrales de la tierra son fijados por las provincias, regiones autónomas y municipios directamente dependientes del Gobierno Central de conformidad con los principios de salvaguardia de los derechos e intereses legítimos de los agricultores, mismo precio por la misma tierra, coordinación y equilibrio, y audiencias públicas, y son ajustado cada dos años.
Para la requisa de tierras cultivadas, el precio de compensación incluye el precio global de la tierra en la zona, la compensación por los cultivos jóvenes y la compensación por las adquisiciones de tierras.
Para la expropiación de otras tierras agrícolas y tierras no utilizadas distintas de las cultivadas, el precio de compensación incluirá el precio integral de la tierra de la zona.
La expropiación de terrenos edificables se referirá a los terrenos circundantes de propiedad estatal, ateniéndose al principio de mismo precio por el mismo terreno, y mismo precio por la misma casa, y a lo dispuesto en los artículos 30. , 31 y 32 de esta Ley, en combinación con lo dispuesto en el primer párrafo de este artículo, se evaluará y determinará el precio de compensación de la tierra y el precio de compensación de la vivienda del terreno de construcción dentro del alcance de la expropiación.
De acuerdo con las disposiciones de los párrafos 2, 3 y 4 de este artículo, si los agricultores que necesitan ser reasentados no pueden mantener sus niveles de vida originales, el subsidio de reasentamiento podrá aumentarse con la aprobación del gobierno popular. en o por encima del nivel de la ciudad distrital.
Los estándares de compensación estipulados en la "Ley de Gestión de Tierras" son producto de la economía planificada, son obviamente bajos y no son suficientes para proteger los intereses de los agricultores. Los agricultores tienen opiniones firmes al respecto, lo que también es la causa fundamental de los conflictos entre los agricultores y los gobiernos locales. En algunos lugares se han aplicado precios de compensación integrales para las parcelas regionales para compensar a los agricultores y se han logrado buenos resultados. Aunque la compensación integral regional no es el precio de mercado, se acerca al precio de mercado en cierta o gran medida. Esto se debe a que en la formulación de los precios de compensación integrales regionales se ha incorporado el concepto de mismo precio en el mismo lugar y se han considerado múltiples factores para su coordinación y equilibrio. Es producto de un compromiso entre los intereses de los gobiernos locales y los agricultores, se ajusta a la realidad actual de compensación y se fija en forma de legislación, lo que conduce a aliviar las contradicciones y conflictos causados por la actual adquisición de tierras.
Destacado 15: Proteger por igual los derechos e intereses legítimos de propietarios e inquilinos.
Artículo 38 Si se expropia una casa de alquiler, se extinguirá la relación de alquiler de la casa. El departamento de gestión de expropiación y demolición de bienes inmuebles negociará con los expropiados y los arrendatarios de viviendas para tramitar los asuntos de compensación y firmar un acuerdo de compensación. Si no se puede llegar a un acuerdo, la parte expropiada deberá compensar a la parte expropiada y al arrendatario por las pérdidas sufridas por la terminación de la relación de arrendamiento entre la parte expropiada y el arrendatario, o será responsable de disponer que el arrendatario original alquile una casa con las mismas condiciones.
Artículo 60 Cuando se reubica una casa arrendada, el propietario de la casa y el arrendatario rescinden la relación de arrendamiento, o el propietario de la casa reubica al arrendatario, la unidad de construcción firmará un acuerdo de compensación con el propietario de la casa.
Si el propietario del edificio y el arrendatario no llegan a un acuerdo para rescindir la relación de arrendamiento, la unidad de construcción, el propietario del edificio y el arrendatario negociarán y firmarán un acuerdo de compensación.
La normativa de demolición vigente estipula que la demolición de la vivienda no es motivo de terminación de la relación de arrendamiento de la vivienda, por lo que el subarrendatario únicamente está obligado por el contrato de arrendamiento de la vivienda. En la práctica, el demoledor sólo compensa al propietario de la casa precisamente porque el arrendatario puede hacer valer sus propios derechos e intereses a través del contrato de arrendamiento. Pero, de hecho, cuando los inquilinos hacen valer sus derechos e intereses en las actividades de demolición a través de contratos, es difícil obtener una reparación judicial efectiva, lo que resulta en daños a sus derechos e intereses. En la parte de expropiación y demolición, la versión Shengting de la Ley de Expropiación y Demolición de Bienes Raíces reconoce que la expropiación como fuerza mayor puede rescindir el contrato de arrendamiento, en la parte de reubicación del contrato se confirma que el contrato de arrendamiento no se rescindirá; Sobre la base de esta distinción, se requiere compensar al arrendatario por las pérdidas sufridas debido a la demolición para que los derechos de arrendamiento puedan seguir ejecutándose.
Destacado 16: Los procedimientos de reubicación forzosa deben reflejar procedimientos humanos.
Artículo 46 Antes de la reubicación forzosa, se emitirá con antelación un anuncio de consulta de reubicación forzosa para escuchar las razones del titular de los derechos inmobiliarios para negarse a la reubicación. El plazo de consulta no será inferior a quince días. Si el titular de los derechos inmobiliarios aún no puede mudarse por sí solo al vencimiento del período, se emitirá un aviso formal por escrito de reubicación forzosa y el aviso de reubicación forzosa se entregará al titular de los derechos inmobiliarios con al menos 15 días. por adelantado.
La demolición forzosa es el último paso en el proceso de expropiación y demolición. Su ejercicio llevará inevitablemente al extremo la oposición entre poder judicial y derechos privados, creando así una contradicción natural. Para minimizar esta contradicción, la versión Shengting de la Ley de Expropiación y Demolición de Bienes Raíces diseñó dos procedimientos de demolición obligatoria. Una es negociar la demolición forzosa durante no menos de 15 días, durante los cuales se escuchen activamente las opiniones de las personas que serán demolidas, se escuchen sus dificultades y se hagan esfuerzos para ayudarlas a resolverlas; cuando los trámites humanizados anteriores aún no permitan a los titulares de derechos inmobiliarios trasladarse, se iniciará nuevamente el procedimiento de reubicación forzosa, notificándose al propietario del inmueble con una antelación mínima de quince días. Al hacerlo, puede humanizarse antes de la reubicación forzosa y puede implementarse cuando expire la reubicación forzosa, manteniendo así la autoridad absoluta de los documentos legales.