Documento de reglas de la lotería de compra de casa de Xiamen

El "cambio" detrás de la segunda ronda de subastas de tierras está relacionado con el reciente ajuste de la política de transferencia de tierras en las ciudades piloto de suministro centralizado de tierras en la reunión a puertas cerradas del Ministerio de Recursos Naturales. A juzgar por las ciudades que han completado ajustes en las subastas de terrenos, los ajustes se centran en la revisión de la calificación de las empresas de bienes raíces, las fuentes de financiamiento, las reglas de la subasta de terrenos y los ajustes a los límites de las primas.

Han surgido uno tras otro nuevos mecanismos de subasta de tierras. Los ajustes en muchas ciudades han confirmado las regulaciones pertinentes anteriores del Ministerio de Recursos Naturales: el límite superior de una tarifa única de transferencia de tierras no excederá el 15%; no aumentará el precio de reserva, la construcción competitiva, etc. El alto precio real de la tierra después de alcanzar el límite superior, la propiedad de la tierra se determinará mediante lotería, cotización única y plan de licitación; Una gran tendencia es que las subastas locales en ciudades clave entrarán en la era de la lotería en el futuro.

Cabe señalar que las reglas de subasta local para la construcción competitiva han sido reemplazadas por un sistema más completo. Si en el futuro no hay una construcción competitiva y el límite de las primas es del 15%, se espera que los márgenes de beneficio de las empresas inmobiliarias, que se comprimen constantemente, vuelvan a un nivel razonable. Mirando ciudad por ciudad, vale la pena esperar con ansias Shenzhen y Hangzhou, que obviamente fueron suprimidas antes.

La alta proporción de adjudicación y construcción ha aumentado considerablemente el precio real del suelo.

Con el final de la primera ronda de subastas centralizadas de tierras en 22 ciudades clave, algunos factores inestables que han disfrazado el aumento de los precios de la tierra se han amplificado.

Según el CRIC, entre las 22 ciudades que participaron en la primera ronda de subastas centralizadas de terrenos, la mayoría adoptó el método de "precio limitado del terreno + construcción competitiva (autosostenible)". , Hefei y Guangzhou compitieron. Jian propuso requisitos de límite superior claros. Para las ciudades con una competencia feroz en las subastas de terrenos, la proporción de ofertas para construir puede llegar incluso al 30%. La construcción de alta provisión reduce el área residencial vendible del proyecto y también aumenta el precio real de las transacciones de tierras de manera encubierta, exprimiendo el espacio habitable de las empresas inmobiliarias.

Hangzhou, Chengdu y otras ciudades populares de segundo nivel son las más típicas. La mayoría de los proyectos en las parcelas terminadas han cumplido con los requisitos de construcción competitiva y hay muchas parcelas con un índice de construcción superior al 30%. Entre los 56 terrenos residenciales comerciales vendidos en la primera ronda de Hangzhou, 41 terrenos tienen requisitos de autosostenibilidad. Por ejemplo, la proporción de terrenos de propiedad propia para unidades en Gongshu Xiangfu y unidades en el nuevo distrito Dongbinhu de la ciudad de Lin'an supera el 30%.

Para una alta proporción de tierras asignadas o de propiedad propia, la brecha entre el precio nominal de la tierra y el precio real de la tierra es grande, y el margen de beneficio del proyecto está obviamente comprimido. Tomemos como ejemplo la granja de la Unidad Gongshu Xiangfu en Hangzhou. El precio mínimo de esta parcela es de 17.816 yuanes/metro cuadrado. El precio nominal del terreno parece bajo, pero el proyecto todavía tiene un requisito de autosostenibilidad del 38% y el precio mínimo vendible real es cercano a 29.000 yuanes/metro cuadrado.

CRIC comparó además los precios nominales de la tierra en la primera ronda de transacciones en 22 ciudades con los precios reales de la tierra vendible después de considerar la construcción, y encontró que los precios reales de la tierra vendible en 7 ciudades: Shenzhen, Chengdu, Hefei , Beijing, Hangzhou, Wuxi y Xiamen El precio promedio de las tablas es más de un 10% más alto que el precio nominal promedio de la tierra, y Shenzhen ocupa el primer lugar con una diferencia del 39%. Sin embargo, el precio de transacción promedio de la primera ronda de subastas centralizadas de tierras en la mayoría de las ciudades superó el precio de transacción de las tierras residenciales en 2020, y el aumento real del precio de la tierra en la primera ronda de transacciones en algunas ciudades fue incluso mayor. a las necesidades de estabilizar los precios de la tierra, estabilizar los precios de la vivienda y estabilizar las expectativas.

La tasa de prima es del 15% + sin construcción de apoyo, y la lotería de tierras se ha convertido en la norma.

Actualmente, en estas ciudades que han suspendido o suspendido la segunda ronda de transmisiones de suelo, ya existen nuevas regulaciones claras para las subastas de suelo urbano. Por ejemplo, para los 61 terrenos residenciales que se planea vender en Tianjin, además de un examen estricto de las calificaciones de desarrollo de las empresas licitadoras y la fuente de los fondos para la compra de terrenos, la tasa de prima máxima se ajustará dentro del 15%, y el El postor ganador se determinará mediante una lotería adicional.

Si bien controla estrictamente las calificaciones de desarrollo, la propiedad y los fondos para la compra de viviendas, Jinan ha cambiado el método de transferencia de "limitar el precio de la tierra, licitar por viviendas públicas reservadas por el gobierno" a "limitar el precio de la tierra y sortear para determinar "el ganador", y ha establecido un límite máximo de precio para los terrenos residenciales, sin que la prima supere el 15%.

A juzgar por las ciudades que han anunciado los últimos detalles de la subasta local, básicamente cubren las calificaciones de desarrollo inmobiliario, los postores deben tener sus propios fondos, la tasa de prima de un solo terreno residencial no debe exceder el 15% y el precio del terreno o La tasa de prima está limitada a un límite de tiempo y los postores se determinan mediante licitaciones a un precio único razonable, lotería y competencia por una mayor y mejor calidad de construcción.

Se espera que más ciudades reajusten los métodos de transferencia de tierras y los detalles de las subastas de tierras. El establecimiento de precios máximos y las loterías se convertirán en un contenido importante, y las ciudades clave entrarán en la era de las "loterías de tierras".

Se darán a conocer los márgenes de beneficio de Shenzhen, Hangzhou y otros lugares.

Vale la pena señalar que si las subastas de tierras en 22 ciudades clave en el futuro adoptan lotería, cotización única, licitación y otros métodos, la tendencia general del precio de la tierra se estabilizará aún más y las ganancias de algunas Se lanzarán proyectos urbanos con márgenes de beneficio significativamente reducidos.

¿Qué ciudades se convertirán en la principal fuerza a la hora de liberar márgenes de beneficio?

Con base en la brecha entre el precio de la tierra de transacción de primera ronda y el precio real de la tierra y el nivel de prima de transacción de primera ronda en 22 ciudades, el CRIC dividió estas ciudades en tres categorías: ciudades con prima alta y ciudades con prima alta. construcción bajo precio del suelo, alta construcción o alta construcción Ciudades con bajos precios del suelo y bajo índice de construcción ciudades con bajas primas de terreno y bajo índice de construcción;

Entre estos tres tipos de ciudades, las ciudades con primas altas y altos índices de construcción tienen los mayores márgenes de beneficio, y la tasa de crecimiento de los beneficios puede ser básicamente superior al 20%.

Los márgenes de beneficio de las ciudades con primas bajas y asignaciones altas para la construcción o con primas altas y asignaciones bajas para la construcción también se liberarán en cierta medida, y el aumento se situará principalmente dentro del 15%. En las ciudades con primas bajas y bajos índices de construcción, los márgenes de ganancia no han cambiado mucho en comparación con antes.

Si analizamos ciudades específicas, Shenzhen, Hangzhou, Xiamen, Hefei, Ningbo y otras ciudades son ejemplos típicos de primas elevadas e instalaciones de construcción elevadas. Tomando a Shenzhen como ejemplo, la tasa de prima en la primera ronda de subastas de tierras centralizadas llegó al 31%, y algunas parcelas de tierra caliente se vendieron al precio más alto, con una tasa de prima que alcanzó el 45%. Además, el precio mínimo de venta real promedio en la primera ronda de subastas de terrenos centralizadas en Shenzhen llegó a 25.654,38+0,00 yuanes/metro cuadrado. Suponiendo una tasa de prima del 15%, en condiciones de construcción no competitivas, el precio promedio de los tableros disponibles en la primera ronda de transacciones de terrenos caerá a aproximadamente 15.000 yuanes por metro cuadrado, y el costo de adquisición del terreno se reducirá en más de un 50%. %.

Además, para Chengdu, Beijing y Chongqing, que tienen las primas más altas, los márgenes de beneficio liberados por los ajustes a las reglas de subasta locales se encuentran en su mayoría dentro del 15%. Tomando a Chengdu como ejemplo, la mayoría de las primas en la primera ronda de subastas de tierras en Chengdu están dentro del 10%, y la tasa de prima promedio es solo del 7%. Sin embargo, el índice promedio de propiedad propia de las transferencias de tierras de Chengdu es igual de alto. como 16%, por lo que la primera ronda de transferencias de tierras de Chengdu está realmente disponible para la venta. El precio del tablero es de 12.173 yuanes/m2, un 28% más que el precio nominal de la tierra. Si no hay competencia en la construcción, incluso si Chengdu eleva el límite superior de la tasa de prima al 15%, el margen de beneficio de los proyectos de transacción aumentará en aproximadamente un 20%. Chongqing es la ciudad con la tasa de prima promedio más alta en la primera ronda de subastas de terrenos. Según el modelo de transferencia del "mejor postor", la tasa de prima promedio para las transferencias de terrenos urbanos es del 43%. Si la tasa de prima se limita al 15%, el volumen promedio de presentación de la primera ronda de proyectos de subasta de tierras caerá al menos un 24% en comparación con antes del ajuste, y el margen de beneficio también aumentará en consecuencia.

Qingdao, Changchun, Suzhou y Shanghai son ciudades con primas y asignaciones bajas, y sus márgenes de beneficio no han cambiado mucho.

En conjunto, una vez que se implementen las nuevas regulaciones de subasta de tierras, la tasa de prima no excederá el 15% y el límite superior del precio de la tierra, y la propiedad de la tierra se determinará mediante lotería, cotización única. y licitaciones competitivas. Mientras los precios de la vivienda se mantengan estables, los márgenes de beneficio en más de la mitad de las ciudades aumentarán en comparación con la primera ronda, lo que también ayudará a aliviar la presión de los costes sobre las empresas inmobiliarias.

A continuación, ciudades populares como Shenzhen y Hangzhou tendrán la oportunidad de obtener terrenos de alta calidad. Para las ciudades donde la primera ronda de subastas de terrenos centralizadas es más popular y tiene una mayor proporción de construcción competitiva, se espera que el costo de adquisición de terrenos por unidad se reduzca en un 20% en comparación con antes. Merecen especial atención cuándo se llevarán a cabo la segunda y tercera rondas de subastas centralizadas de tierras.

Vale la pena señalar que, según las nuevas reglas de subasta de tierras, el mercado de tierras puede sufrir bajas tasas de adjudicación a largo plazo y subastas desiguales. Esto tendrá un impacto negativo en los gobiernos locales, especialmente en ciudades como Changsha y. Zhengzhou ha presentado requisitos más estrictos para determinar la estructura de la oferta de tierras y establecer las condiciones de transferencia para evitar subastas a gran escala.