Contenido de las medidas de gestión y evaluación de la demolición de viviendas urbanas en la provincia de Shandong

Artículo 2: Siempre que se realice evaluación de demolición de viviendas en terrenos de propiedad estatal en áreas de planificación urbana de esta provincia, se aplicarán estas medidas.

Si es necesario utilizar terrenos colectivos dentro del área de planificación urbana para la construcción urbana, los procedimientos de expropiación de terrenos deben completarse de acuerdo con la ley, y la demolición de viviendas en terrenos colectivos se evaluará con referencia a estas medidas.

Artículo 3 El departamento administrativo de construcción del Gobierno Popular Provincial es responsable de la supervisión y gestión de la evaluación de la demolición de viviendas urbanas en la provincia.

Artículo 4 La evaluación de demolición de viviendas urbanas mencionada en estas Medidas se refiere a las pautas de evaluación de demolición de viviendas urbanas formuladas por la agencia de evaluación inmobiliaria de acuerdo con el Ministerio de la Construcción. Las disposiciones pertinentes del "Reglamento de gestión de demolición de viviendas urbanas de la provincia de Shandong" son actividades para evaluar y determinar el monto de la compensación monetaria por las viviendas demolidas.

Artículo 5: Las agencias de tasación dedicadas a la tasación de demolición deberán cumplir las siguientes condiciones:

(1) Obtener un nivel de calificación de tasación de bienes raíces de nivel tres o superior (incluido el nivel tres).

(2) Hay tres o más tasadores inmobiliarios registrados que tienen más de tres años de experiencia en evaluación de demoliciones y han recibido capacitación sistemática sobre regulaciones, políticas y conocimientos profesionales de demolición organizados por la administración provincial de construcción. departamento y haber cumplido con los requisitos de calificación de la división.

Las agencias de tasación que hayan obtenido calificaciones de tasación de bienes raíces de Nivel 3 (incluido el Nivel 3) solo pueden participar en negocios de tasación de demolición dentro de la jurisdicción de esta ciudad o condado. El nivel dos (nivel dos) y superiores pueden participar en negocios de evaluación de demolición en la provincia.

Artículo 6 Los departamentos de gestión de demolición de viviendas de las ciudades distritales y los condados (ciudades) anunciarán al público una serie de agencias de evaluación que cumplan con las condiciones especificadas en el artículo 5 de estas Medidas cada año para que las partes de la demolición elegir.

Sin un anuncio público del departamento local de gestión de demolición de viviendas, la agencia de evaluación no aceptará la comisión de evaluación de demolición y no emitirá un informe de evaluación de demolición.

Artículo 7 La agencia de evaluación de la demolición se determinará mediante negociación entre las partes de la demolición o mediante votación de los demoledores. Si la negociación o la votación fracasan, las partes involucradas en la demolición sortearán la decisión, que será organizada por el departamento de gestión de demolición de viviendas donde se encuentra la casa a demoler. Si los derribadores renuncian al sorteo, serán designados por el departamento de gestión de demolición de viviendas.

Las casas que se van a demoler dentro del mismo alcance de demolición especificado en el permiso de demolición de casas serán, en principio, evaluadas por una agencia de evaluación. Si es necesario que la evaluación sea realizada por más de dos agencias de evaluación, las agencias de evaluación coordinarán la base, los principios, los procedimientos, los métodos y la selección de parámetros de la evaluación de demolición e implementarán los mismos estándares.

Artículo 8: Una vez determinada la agencia evaluadora, ésta será encomendada por el demoledor. El cliente deberá firmar un contrato de evaluación de demolición por escrito con la agencia de evaluación e informarlo al departamento local de gestión de demolición de viviendas para su registro dentro de los 15 días posteriores a la firma del contrato. Los gastos de evaluación correrán a cargo de la parte demolidora, salvo que ésta los encomiende por su cuenta o se estipule lo contrario en estas Medidas.

Artículo 9: La agencia de tasación encomendada no transferirá ni transferirá de forma encubierta el negocio de tasación encomendado.

Las agencias de evaluación y los evaluadores que tengan interés o sean partes en la demolición deberán inhibirse.

Artículo 10 Las partes involucradas en la demolición deberán proporcionar verazmente a la agencia de evaluación la base, la información y los datos relevantes necesarios para la evaluación de la demolición, como el permiso de demolición de la casa, el mapa de la línea roja del plan de alcance de la demolición. y la naturaleza, área y uso de varios tipos de casas, y ayudar a la agencia de evaluación a realizar registros de investigación en el lugar y tomar imágenes y materiales que reflejen la apariencia y las condiciones internas de las casas demolidas. Los registros de los estudios de campo deben estar firmados y aprobados por el evaluador, los residentes y los residentes.

Si la persona demolida no puede realizar una inspección in situ y obtener materiales de vídeo de la casa demolida debido a las razones de la persona demolida, o si la persona demolida no acepta firmar el contrato en el lugar expediente de investigación, el demoledor invitará al personal de la notaría o Un tercero sin interés distinto del demoledor y la agencia de tasación será testigo y dará las explicaciones correspondientes en el informe de tasación del hogar. La agencia de evaluación puede realizar evaluaciones con referencia a dichas casas en la misma zona basándose en la información de las autoridades competentes pertinentes de las casas demolidas.

Artículo 11 Si las partes de la demolición o las agencias de tasación y tasadores encomendados por ellas necesitan consultar sobre los archivos de propiedad de bienes raíces y la información de transacciones inmobiliarias relacionadas de las casas demolidas, el departamento de administración de bienes raíces local ayudará en la investigación de las partes de demolición encomendadas por ellos.

Al evaluar y calcular el precio de viviendas comerciales ordinarias de nueva construcción, si es necesario obtener el precio de venta de la empresa de desarrollo inmobiliario correspondiente, la empresa de desarrollo inmobiliario deberá proporcionarlo con sinceridad.

Artículo 12 El momento de la evaluación de demolición es generalmente la fecha en que se expide el permiso de demolición de la casa. Si la escala de demolición es grande y se implementa en fases, la fecha en que se implemente la demolición de la casa actual (seccionada) será el punto de evaluación.

Artículo 13 La naturaleza y área de la casa a demoler generalmente se basan en los registros del certificado de propiedad de la casa y los archivos de propiedad. Si existen normas especiales para la determinación de la naturaleza y superficie de la casa a demoler, prevalecerán dichas normas. Si el demoledor y el demoledor tienen un acuerdo sobre la naturaleza o el área de la casa a demoler, la evaluación puede basarse en los resultados de la negociación.

Si en la negociación no se puede llegar a un acuerdo sobre la naturaleza de la casa a demoler, se deberá presentar una solicitud al departamento administrativo de urbanismo para su confirmación.

Si no se puede alcanzar el área de la casa demolida mediante negociación, puede solicitar una evaluación a la agencia de evaluación del área de la casa establecida de acuerdo con las "Medidas de gestión de topografía y cartografía de bienes raíces" si no se ha establecido ninguna agencia de evaluación del área de la casa; , puede confiar a una unidad de topografía y mapeo de bienes raíces las calificaciones de topografía y mapeo de bienes raíces para realizar los cálculos.

Artículo 14 Para la evaluación de demoliciones se deberá utilizar generalmente el método de comparación de mercado. Si no se puede utilizar el método de comparación de mercados, se podrán utilizar otros métodos de evaluación y los motivos se explicarán detalladamente en el informe de evaluación.

Artículo 15 La ruta técnica básica para la evaluación y cálculo de la demolición de viviendas residenciales es:

(1) Determinar la categoría de vivienda. Es decir, en función de la naturaleza y uso de la casa, se determina que su categoría es residencial.

(2) Establecer un precio de referencia de evaluación y estimación. Se trata de determinar el precio de mercado de la vivienda comercial ordinaria de nueva construcción donde se encuentra la vivienda demolida.

Si dichas residencias comerciales ordinarias ya han sido construidas en el lote o área, el precio de venta de mercado de las nuevas residencias comerciales ordinarias en el lote se determinará con base en su precio de venta promedio si no lo hubiera; Ubicación, la construcción se puede llevar a cabo de acuerdo con la construcción aprobada por el departamento de planificación. Calcule el precio de venta de mercado de las viviendas comerciales ordinarias en el proyecto de acuerdo con los planos y los estándares de instalaciones de apoyo.

(3) Calcular la diferencia de precio. Se trata de determinar la diferencia de precio entre las residencias demolidas y las residencias comerciales ordinarias de nueva construcción.

Con base en la estructura, desarrollo, piso, orientación y otros factores de ajuste inmobiliario de la residencia demolida, se determina la diferencia de precio entre la residencia demolida y la residencia comercial ordinaria de nueva construcción.

(4) Calcular y determinar el monto de la compensación monetaria para las casas residenciales demolidas con base en el precio de compensación monetaria de las casas residenciales demolidas determinado por tasación y combinado con su área de construcción.

El precio de compensación monetaria de las casas demolidas no será inferior al precio mínimo de compensación monetaria de las casas demolidas determinado por el gobierno popular del municipio distrital.

(5) Determinar el precio de las viviendas residenciales mediante el intercambio de derechos de propiedad. Con base en los precios de los diferentes pisos de nuevas residencias comerciales ordinarias de este tipo en el área determinada por la tasación, el precio de la residencia de reasentamiento de reemplazo se calcula en función del área de construcción de la residencia de reemplazo seleccionada por las personas demolidas.

Artículo 16 La evaluación de demolición de viviendas no residenciales se realizará de conformidad con los siguientes procedimientos:

(1) Determinar la categoría de viviendas no residenciales en función de la naturaleza , uso y otros factores de la casa. Los edificios no residenciales incluyen edificios comerciales y edificios no comerciales. Los edificios comerciales se dividen en centros comerciales (grandes almacenes, supermercados, etc.), tiendas (fachadas, tiendas, etc.), edificios comerciales (finanzas, valores, edificios de oficinas comerciales, etc.), hoteles, restaurantes y edificios de entretenimiento; Los edificios no comerciales se dividen en edificios industriales (talleres, almacenes, etc.), edificios de oficinas (edificios administrativos) y edificios públicos (bibliotecas, museos, etc.). ).

(2) El precio de compensación monetaria de las casas no residenciales se basa en una comparación de mercado de acuerdo con la "Guía sobre valoración de la demolición de casas urbanas" del Ministerio de Construcción y la norma nacional "Valoración de bienes raíces". Especificaciones" (CB/T50291-1999) determinadas por método de valoración o método de renta. Si no se puede utilizar el método de comparación de mercado o el método de ingresos, también se puede utilizar el método de costo u otros métodos para la evaluación y determinación.

Artículo 17 El precio de compensación monetaria de las casas residenciales y no residenciales demolidas no incluye los subsidios de reubicación, los subsidios de reasentamiento temporal, los subsidios comerciales causados ​​por la demolición de casas no residenciales y la autodecoración interior de las casas demolidas. el importe de la indemnización.

El monto de la indemnización por decoración interior de la casa derribada se determinará mediante negociación entre el demoledor y el derribado; si la negociación fracasa, podrá determinarse mediante evaluación encomendada.

Artículo 18 No se tasarán las edificaciones ilegales ni las edificaciones temporales que excedan el plazo aprobado.

La demolición de edificaciones temporales que no hayan superado el plazo aprobado se evaluará en función del costo del proyecto y de su vida útil remanente.

Artículo 19 La evaluación de la demolición seguirá los principios de independencia, objetividad, equidad y legalidad. La agencia de evaluación de demolición emitirá el informe de evaluación con sinceridad y no coludirá con una de las partes involucradas en la demolición para dañar los derechos e intereses legítimos de la otra parte, ni obtendrá el negocio de evaluación de demolición por medios indebidos, como dar sobornos. Ninguna organización o individuo puede interferir ilegalmente con las actividades de evaluación de demolición y los resultados de la evaluación.

El informe de valoración deberá estar firmado por dos o más tasadores inmobiliarios colegiados de tiempo completo y sellado con el sello especial de tasadores inmobiliarios colegiados.

Artículo 20 El informe de valoración de demolición sólo servirá como base para la compensación monetaria de las viviendas derribadas. El propósito de la evaluación en el informe de evaluación se establece uniformemente como: evaluación de compensación por demolición de la casa.

El precio de tasación de demolición se calculará en RMB, con precisión al yuan más cercano.

Artículo 21 La agencia de evaluación dará a conocer los resultados de la evaluación preliminar a las personas derribadas durante 7 días, brindará explicaciones en el lugar y escuchará las opiniones pertinentes.

Una vez transcurrido el período de publicidad, la agencia de evaluación proporcionará a las partes de la demolición un informe de evaluación general y un informe de evaluación de las viviendas que se demolerán dentro del alcance de la encomienda. El informe de valoración del hogar que cumpla con los requisitos será entregado a las personas derribadas dentro de los 10 días siguientes al vencimiento del plazo de notificación pública.

El informe de evaluación general es un informe de evaluación sobre el monto de la compensación monetaria para todas las casas demolidas dentro del alcance de la demolición.

El informe de valoración del hogar es un informe de valoración en el que se divide el importe de la compensación monetaria de la casa demolida por el certificado de propiedad de la vivienda.

Artículo 22 El informe de valoración general y el informe de valoración del hogar deberán cumplir con los requisitos de formato estándar estipulados en la norma nacional "Especificaciones de valoración de bienes raíces" (CB/T50291-1999).

Artículo 23 Si el demoledor o el demoledor tiene alguna pregunta sobre el informe de evaluación, podrá consultar a la agencia de evaluación. La agencia de evaluación deberá explicar las bases, principios, procedimientos, métodos, selección de parámetros y proceso de los resultados de la evaluación.

Artículo 24 Si las partes demolidoras tuvieran objeciones a los resultados de la evaluación, las resolverán mediante consulta. Si no se puede llegar a un acuerdo después de la consulta, la parte objetante solicitará por escrito a la agencia de evaluación original la revisión de la evaluación dentro de los 5 días siguientes a la fecha de recepción del informe de evaluación, o confiará a otra agencia de evaluación que cumpla con las condiciones estipuladas en estas Medidas para realizar una evaluación.

Artículo 25 Si las partes de la demolición solicitan revisión y evaluación a la agencia de evaluación original, la agencia de evaluación deberá responder dentro de los 5 días a partir de la fecha de recepción de la solicitud por escrito de revisión y evaluación. Si los resultados de la evaluación cambian, se emitirá un nuevo informe de evaluación; si los resultados de la evaluación no cambian, se emitirá una notificación por escrito;

Si las partes de la demolición encomiendan a otra agencia de evaluación la realización de la evaluación, la agencia de evaluación encargada emitirá un informe de evaluación dentro de los 10 días. Si la diferencia entre el resultado de la reevaluación y el resultado de la evaluación original está dentro del rango de error permitido, el resultado de la evaluación original será válido y los costos de la reevaluación correrán a cargo de la parte de demolición que planteó la objeción.

Artículo 26 Si las partes de la demolición tienen objeciones a los resultados de la revisión de la agencia de evaluación original o los resultados de la evaluación de otra agencia de evaluación encargada exceden el rango de error permitido de los resultados de la evaluación original y no pueden llegar a un acuerdo después de la consulta. , podrán voluntariamente dentro de los 5 días posteriores a la recepción de los resultados de la revisión o el informe de evaluación emitido por otra agencia de evaluación encargada, solicitar una evaluación técnica al Comité de Expertos en Evaluación de Demolición de Casas (en adelante, el Comité de Expertos en Evaluación) donde se encuentra la casa a demoler. se encuentra.

Artículo 27 El Comité de Expertos en Evaluación deberá, dentro de los 65.438+00 días siguientes a la fecha de recepción de la solicitud, evaluar las bases de evaluación, ruta técnica, selección del método de evaluación, selección de parámetros, etc. del informe de evaluación. solicitado para la evaluación. Se emitirá una opinión de evaluación por escrito una vez confirmados los resultados de la evaluación.

Si no hay problemas técnicos en el informe de evaluación, el informe de evaluación debe mantenerse; si hay problemas técnicos en el informe de evaluación, la agencia de evaluación debe corregir los errores y volver a emitir el informe de evaluación.

Los costes de la reevaluación y peritaje correrán a cargo de la agencia evaluadora que no adopte los resultados de la evaluación.

Artículo 28 El departamento administrativo de construcción provincial y el departamento de gestión de demolición de viviendas de la ciudad distrital establecerán expertos en evaluación compuestos por tasadores inmobiliarios registrados de alto nivel a tiempo completo y expertos en bienes raíces, planificación urbana, derecho, etc. El comité proporciona orientación técnica para la evaluación de demolición y acepta la evaluación técnica de la evaluación de demolición.

Artículo 29: Una vez que el comité de expertos evaluadores acepte la evaluación técnica de la evaluación de demolición, seleccionará aleatoriamente un número impar de 3 o más miembros para formar un grupo de evaluación que se encargará de la evaluación técnica de la evaluación de demolición.

Los miembros del equipo de tasación que tengan interés en la agencia de tasación original, en los derribadores o en las personas derribadas deberán abstenerse.

La institución de tasación original cooperará con el comité de expertos en tasación para completar el trabajo de tasación.

Artículo 30 Los miembros del comité de expertos en evaluación de ofertas, las instituciones de evaluación de ofertas y el personal de evaluación de ofertas se recusarán y sus opiniones de evaluación de ofertas o sus resultados de evaluación de ofertas no serán válidos.

Si la parte de demolición no proporciona información relevante veraz o no ayuda a la agencia de evaluación con las inspecciones in situ, lo que resulta en una evaluación inexacta u otras consecuencias, asumirá las responsabilidades correspondientes.

Artículo 31 Si las agencias de valoración y el personal de valoración cometen cualquiera de los siguientes actos, estarán sujetos al "Reglamento sobre la administración de la demolición de viviendas urbanas en la provincia de Shandong", las "Medidas de gestión para la demolición de viviendas" del Ministerio de Construcción. Agencias Tasadoras de Bienes Raíces” y del “Registro de Tasadores de Bienes Raíces” “Medidas Administrativas” serán sancionados y se hará constar en su expediente crediticio:

(1) Emitir un informe de tasación falso;

(2) Colusión con las partes de demolición para dañar los derechos e intereses legítimos de la otra parte;

(3) Obtener negocios de evaluación de demolición a través de métodos de competencia desleal, como sobornos;

(4 ) Permitir que otros participen en actividades de evaluación de demolición en su propio nombre o transferir el negocio de evaluación de demolición encomendado;

(5) Incumplimiento de las obligaciones de consulta técnica o explicación;

(6) No cooperar con el grupo de expertos en evaluación en la realización de las valoraciones y que se les pongan las cosas difíciles en repetidas ocasiones. Solicitar tasación y se verifica que efectivamente existen problemas;

(7) Violar la norma nacional "Especificaciones de Valoración de Bienes Raíces" (GB/T 50291-1999) y otras disposiciones de estas Medidas;

(8) Otras circunstancias previstas por las leyes y reglamentos.

Artículo 32 Las presentes Medidas entrarán en vigor el 6 de mayo de 2007. Este método no se aplica a la evaluación de demolición de proyectos de demolición a los que previamente se les haya expedido un permiso de demolición de viviendas.