Lotería de subasta de tierras de Chengdu
El 29 de agosto de 2021, se publicó el segundo lote de anuncios de transferencia de terrenos residenciales en Shenzhen. El límite superior de la tasa de prima del terreno se ajustó del 45% al 15% y la lotería alcanzó el límite superior. .
Anteriormente, el 26 de agosto, el Centro de Comercio de Recursos Públicos * * de Guangzhou también emitió un anuncio de que se transfirieron juntos 48 derechos de uso de terrenos residenciales. La tasa de prima máxima para el precio del terreno cotizado no superó el 15%. Haizhu, que tiene el precio de tierra más alto, estará en Taiwán. La tasa de prima para las parcelas de carreteras está limitada al 9%. El mismo día, el segundo lote de anuncios de transferencia concentrada de terrenos residenciales de Hangzhou también aclaró que el límite superior de la tasa de prima para terrenos generales se ajustará al 15%, y el límite superior de la tasa de prima para terrenos piloto de "calidad competitiva" será ajustado del 10% al 5%.
Se informa que Tianjin, Qingdao, Chengdu, Hefei y otros lugares también han emitido el segundo lote de detalles de suministro de tierras centralizado. Una nueva ronda de sistemas de suministro de tierras está tomando forma y todo el mercado de tierras lo hará. dar paso a una nueva reorganización.
Se informa que el Ministerio de Recursos Naturales celebró una reunión a puerta cerrada en agosto de 2021 para aclarar el ajuste del segundo lote de políticas centrales de transferencia de terrenos urbanos, estipulando que la tasa de prima de un solo terreno residencial no exceder el 15%, y no se permitirá ningún aumento en el precio inicial. El precio inicial ajusta la tarifa de la prima.
Después de la línea roja de la tasa de prima del 15%, ¿caerán los precios de la vivienda? ¿A dónde irá la financiación de la tierra?
Las primas pasadas y locas de Tupai
A finales de 1987, se celebró en Shenzhen la primera subasta de tierras del país. Esta es la primera vez que los derechos de uso de tierras de propiedad estatal se transfieren en una subasta pública en el continente a cambio de una tarifa. También es el comienzo de las subastas locales en China y el comienzo de más de 30 años de comercialización de bienes raíces en China. .
Muchos años después, el famoso promotor inmobiliario Wang Shi comentó sobre la subasta de finales de 1987 en su autobiografía: De este modo se colocó la piedra angular más básica del desarrollo inmobiliario de China. Este martillo rompió la historia del sistema de uso de la tierra de China y contribuyó directamente a la revisión de la Constitución. Se le puede llamar el "único disparo" de los bienes raíces de China.
Cabe señalar que el objeto de referencia integral en ese momento era Hong Kong.
En los 65438+2 meses anteriores de 1986, se entregó a los escritorios de los líderes de Shenzhen un informe titulado "Informe de investigación sobre la reforma de la vivienda en Shenzhen en Hong Kong".
Este informe proporciona una introducción completa al sistema de subasta de tierras de Hong Kong. El informe dice: "El gobierno de Hong Kong devolverá todas las tierras de Hong Kong al gobierno, adoptará una política de precios elevados de la tierra basada en una planificación integral y un desarrollo preliminar, y obtendrá enormes ingresos para el gobierno de Hong Kong a través de políticas y subastas públicas. El gobierno de Hong Kong efectivamente suministra y subasta terrenos planificados. Controló la construcción de toda la ciudad, controló la escala de la infraestructura y estimuló y promovió el desarrollo de las finanzas, el mercado de valores y la economía en general de Hong Kong. >
También en 1986, se promulgó la "Ley de Gestión de Tierras de la República Popular China". En agosto de ese año se estableció formalmente la Oficina de Gestión de Tierras. Con respecto a la transferencia pagada de derechos de uso de la tierra, la Administración Estatal de Tierras presentó oficialmente un informe piloto al Consejo de Estado el 11 de junio de 1987 y anunció ciudades piloto como Shenzhen, Shanghai, Tianjin, Guangzhou y Xiamen.
La primera en implementar esta política fue la Zona Económica Especial de Shenzhen. Antes de la primera subasta, Shenzhen ya había observado y familiarizado con las subastas de tierras de Hong Kong. El terreno numerado H409-4 que se subastaría en ese momento estaba cerca del embalse de Shenzhen y tenía una superficie de 8.588 metros cuadrados. Se proyecta como suelo residencial con una vida útil de 50 años.
En la primera subasta, además de representantes de 44 empresas postoras, también estuvieron presentes alcaldes de 17 ciudades de todo el país.
Todo el proceso de subasta duró 17 minutos. La primera subasta en Shenzhen se completó a un precio total de 3 millones de yuanes y 5,25 millones de yuanes superando el precio de reserva. El precio medio del terreno fue de 611 yuanes por metro cuadrado.
Desde entonces, el modelo local Paipai se ha promovido rápidamente en todo el país. Desde entonces, las altas primas se han vuelto comunes en los mercados de subastas locales de muchas ciudades del país. En 2010, la tasa de prima de la parcela de tierra E1002 en Hefei llegó al 325%. En 2016, después de 56 rondas de cotizaciones, la tasa de prima para el Lote 23 en Xiaoshan, Hangzhou alcanzó el 323%; la tasa de prima para el Lote 25 alcanzó el 325%.
Hasta 2021, las parcelas de tierra de alta calidad seguirán siendo comunes. En 2021, en Foshan, Guangdong, después de 111 rondas de "feroces combates", China Resources Land finalmente ganó la parcela de tierra de Chencun con un precio total de 6.450 millones de yuanes y una tasa de prima del 106%.
Harina y pan
En una era en la que la construcción de infraestructura a gran escala está en pleno apogeo, las políticas de subastas locales han beneficiado enormemente a China, que se está desarrollando rápidamente. Más de 30 años después, los ingresos por tierras se han convertido en la principal fuente de fondos para la construcción de muchas ciudades.
En 2020, los ingresos nacionales procedentes de la transferencia de derechos de uso de tierras de propiedad estatal fueron de 8,4 billones de yuanes, un aumento interanual del 15,9%. Ese año hubo 14 ciudades con ingresos por transferencias de tierras superiores a los 10 mil millones. Muchas de estas ciudades dependen más del 100% de los ingresos procedentes de la venta de terrenos. En 2019, los ingresos por transferencias de tierras en las 50 ciudades más grandes del país alcanzaron los 41.600 millones de yuanes, lo que representa el 120% de los ingresos fiscales, y la dependencia fiscal de la tierra en 12 ciudades superó el 100%. Los ingresos por tierras son un pilar financiero importante para los gobiernos locales.
Liu Shouying, decano de la Facultad de Economía de la Universidad Renmin de China, dijo una vez a los medios de comunicación que la financiación de la tierra en rápida expansión ha ayudado al gobierno a acumular capital original a una velocidad sin precedentes. Al mismo tiempo, los ingresos provenientes de la venta de tierras apoyan la construcción de infraestructura de cientos de ciudades en China, promoviendo efectivamente el desarrollo económico, la urbanización y la industrialización de China.
Hangzhou, una nueva ciudad de primer nivel que ha sido muy elogiada por su construcción urbana en los últimos años, tiene unos ingresos por transferencias de tierras de 257.400 millones en 2020 y su dependencia fiscal de la tierra llega a 122,96. %. Solo en junio de 2020, la tasa de prima promedio para las subastas de terrenos residenciales en Hangzhou llegó al 21,37%.
Sin embargo, el precio de la harina a menudo determina el precio del pan.
Por ejemplo, en 2014, Longguang Real Estate compró un terreno en Longhua, Shenzhen, a un precio mínimo de 25.000 yuanes por metro cuadrado, que era mucho más alto que los precios de las viviendas circundantes en ese momento. Desde entonces, desarrolladores como China Merchants, Overseas Chinese Town y Jinmao también se han establecido en Longhua, y la mayoría de los precios de la tierra y los pisos que obtuvieron fueron mucho más altos que los de las casas circundantes en ese momento. Desde entonces, los precios de la vivienda en Longhua han seguido aumentando.
Hasta 2021, los terrenos de alta calidad seguirán siendo el "impulso" del mercado inmobiliario en muchas ciudades.
En octubre de 2016, Foshan comenzó a implementar límites de precios en áreas de compra restringida. Sin embargo, en abril de 2020, Foshan comenzó a eliminar los límites de precios para las subastas locales a gran escala.
En 2020, Foshan vendió 110 terrenos comerciales, generando unos ingresos de 1.243,83 millones de yuanes, un aumento interanual del 70,05438+0 %.
Según las estadísticas, de enero a marzo de 2021, se firmaron en línea un total de 3,2135 millones de metros cuadrados de viviendas comerciales en Foshan, un aumento interanual del 94,8%, y el número acumulado de viviendas comerciales en línea Las unidades firmadas alcanzaron las 28.660, un aumento interanual del 93%. El volumen total de transacciones en el primer trimestre alcanzó los 56.355 millones de yuanes, un nuevo máximo en los últimos cinco años, un aumento interanual de 65.438 yuanes.
¿El fin de la financiación del suelo?
Con el aumento de los precios de la vivienda y la dependencia financiera del suelo, parece que es el momento de solucionarlo.
Las fuentes revelaron que el Ministerio de Recursos Naturales celebró una reunión a puerta cerrada en agosto de 2021 y solicitó claramente ajustes al segundo lote de políticas de transferencia de terrenos de la ciudad central, estipulando que la tasa de prima de un terreno residencial único se no excederá el 15%, y no se permitirá ningún aumento. El precio inicial ajusta la tarifa de la prima.
Yan Yuejin, investigador jefe del Instituto de Investigación Yiju, dijo a China Newsweek que las políticas relevantes en ciudades como la ciudad de Shenzhen reflejan aún más el continuo rigor de las políticas de límite de precios inmobiliarios. En el pasado, muchas ciudades nacionales tenían varias políticas de límite de precios, pero ciudades como Shenzhen claramente no cumplen con las políticas de límite de precios existentes y han reducido aún más el límite de precios sobre la base existente para promover aún más la estabilidad de precios.
Muchos analistas dijeron que además de frenar el rápido aumento de los precios de la vivienda, la tasa de prima del 15% sobre la tierra también está obligando a los gobiernos locales a deshacerse gradualmente de su fuerte dependencia de la financiación de la tierra.
Li, analista jefe del Instituto Provincial de Investigación de Políticas de Vivienda de Guangdong, dijo a China News que a lo largo de los años, muchas ciudades chinas han ampliado sus límites urbanos mediante la construcción de nuevas casas, y este proceso ha llegado a su fin. Muchas ciudades controlarán la escala del suelo edificable después de implementar la planificación espacial territorial. "En tales circunstancias, el desarrollo urbano mediante el aumento de terrenos de bajo costo para vender casas es insostenible".
Ya en 2018, Yang Baojun, entonces presidente del Instituto de Diseño y Planificación Urbana de China, dijo que el desarrollo urbano La rápida expansión es un "estado anormal". La "marea alta" de la expansión urbana a gran escala de China ha pasado y la futura renovación urbana es lo "normal".
Liu Shouying también dijo a los medios que con el declive de la urbanización y la exposición continua de muchos problemas potenciales del modelo de "tierra para el desarrollo", la función de la tierra como motor de crecimiento económico dejará de ser válida. El sistema de gestión de la tierra debería adaptarse a los cambios en la etapa de desarrollo económico de China.
En junio de 2021, el Ministerio de Finanzas, el Ministerio de Recursos Naturales, la Administración Estatal de Impuestos y el Banco Popular de China emitieron conjuntamente un aviso para recaudar cuatro impuestos gubernamentales recaudados por el departamento de recursos naturales. incluidos los ingresos por la transferencia de derechos de uso de tierras de propiedad estatal. Todos los ingresos no tributarios se transfieren al departamento de impuestos para su recaudación.
Esta es otra noticia de gran éxito relacionada con la financiación de tierras este año, además de establecer una línea roja para las primas en las subastas de tierras. Puede que haya llegado el fin de la financiación de la tierra.