¿Cuáles son los trámites necesarios para convertirse en promotor inmobiliario y desarrollar inmuebles?

Prefacio

La construcción de viviendas cooperativas individuales se refiere a un grupo de personas físicas que inician y se unen espontáneamente mediante la firma del "Acuerdo de construcción de viviendas cooperativas individuales" para * * * invertir conjuntamente en la compra de viviendas. derechos de uso de la tierra para construir viviendas Proyectos de viviendas comerciales, construir cooperativamente casas para autoocupación, con el fin de hacer realidad el sueño de "propiedad de viviendas, viviendas de calidad". A diferencia de las viviendas comerciales de las empresas de desarrollo inmobiliario, la construcción de viviendas cooperativas individuales es una conducta sin fines de lucro, ya que ahorra muchos gastos de gestión financiera y gastos de ventas y promoción, las ganancias son altas y los costos de construcción se reducen considerablemente. Según informes de otras provincias y ciudades, debería ser al menos entre un 20 y un 35% más bajo que la vivienda comercial. Debido a la evidente ventaja de precio, la construcción de viviendas cooperativas individuales ha atraído la atención de todos los ámbitos de la vida y la respuesta y el apoyo entusiastas del público en general. En la actualidad, más de 40 ciudades de todo el país han llevado a cabo la construcción de viviendas cooperativas individuales, entre las cuales ciudades como Wenzhou, Shenzhen y Chongqing han logrado avances reales. Después de un período de preparación, se lanzó oficialmente la construcción de viviendas cooperativas individuales en Tianjin. Para garantizar el progreso fluido de la construcción de viviendas cooperativas individuales en Tianjin, este plan de implementación se formula de acuerdo con las políticas y regulaciones pertinentes, con referencia a las experiencias exitosas de otras ciudades y en conjunto con las condiciones reales de Tianjin.

Zhang Cheng

Primero, establecer una organización cooperativa individual de construcción de viviendas.

La máxima autoridad para la construcción cooperativa individual de viviendas en Tianjin es el "Congreso de Cooperadores", y otros El grupo es la agencia ejecutiva. Los asuntos importantes relacionados con la construcción de viviendas cooperativas serán decididos o aprobados por la asamblea de socios y se formularán los estatutos y el reglamento interno correspondientes.

Hay dos equipos: uno es el equipo patrocinador y el otro es el equipo asesor. El equipo patrocinador consta de un coordinador principal y dos grupos de trabajo. Los dos grupos de trabajo son el grupo de publicidad y enlace externo, el grupo de supervisión de los fondos operativos del proyecto y el grupo de respaldo financiero, cada uno con un líder de grupo. El grupo asesor está compuesto por expertos y profesionales relevantes, con un coordinador, y consta de un grupo legal y de políticas, un grupo de tecnología de ingeniería (compuesto por profesionales de planificación y diseño, ingeniería de construcción y supervisión de ingeniería) y un grupo de supervisión de fondos presupuestarios. (compuesto por ingenieros de costes, contadores, tasadores) 3 grupos profesionales. El equipo de patrocinio firma un acuerdo de patrocinio y es responsable del inicio, organización, coordinación y gestión de todo el proyecto, y adopta el principio de centralismo democrático para decidir sobre cuestiones de construcción cooperativa de viviendas. El equipo asesor brinda asesoramiento y sugerencias para proyectos de vivienda cooperativa, desempeña el papel de asesor y supervisor y garantiza la credibilidad del equipo iniciador para que el proyecto de vivienda cooperativa pueda alcanzar con éxito los objetivos esperados.

2. Determinar el modelo de operación del proyecto

Otras ciudades ahora tienen sus propios modelos de operación en términos de construcción de viviendas cooperativas individuales. Basándonos en la situación real en Tianjin y aprovechando la experiencia de modelos exitosos en otras ciudades, prevemos utilizar el siguiente modelo de operación:

Actualmente, no hemos encontrado una empresa de desarrollo inmobiliario o de inversión adecuada. actuar como agente para la operación de todo el proyecto, por lo que ahora establecí dicha empresa yo mismo. El nombre de la empresa es "Tianjin Renlianshou Real Estate Consulting Co., Ltd." y es responsable de llevar a cabo asuntos de vivienda cooperativa, como la compra de terrenos, la planificación y el diseño, la solicitud de construcción, la contratación de proyectos y la asignación de viviendas. Dado que la empresa establecida no tiene calificaciones de desarrollo inmobiliario, después de adquirir el terreno, agregará fondos cooperativos adicionales para la construcción de viviendas de acuerdo con las leyes y regulaciones nacionales pertinentes y obtendrá calificaciones de desarrollo para las operaciones del proyecto.

En tercer lugar, encuentre el terreno ideal para proyectos de construcción y cooperación.

Determine la cantidad y el área de uso del suelo en función del número de inversores, el área de vivienda, las expectativas de costos y los requisitos de ubicación. Planeamos reclutar miembros en Tianjin (dentro o alrededor de la carretera de circunvalación exterior) y luego utilizar el número de solicitantes como el primer proyecto de vivienda cooperativa (se espera que reclute entre 400 y 600 personas) para comprar terrenos adecuados para viviendas cooperativas en el área urbana. . La adquisición de tierras adopta principalmente muchas formas, como la participación en subastas gubernamentales de áreas comerciales y residenciales, la licitación y la cooperación con empresas e individuos propietarios de tierras. Los derechos de uso de la tierra se obtienen legalmente a través de medios de mercado para garantizar la legitimidad del proyecto.

IV. Condiciones para los inversores en la construcción de viviendas en cooperativa y solicitud de registro y baja

1. Condiciones de los inversores:

(1) Tener capacidad civil y ser tener al menos 10 años 18 años;

(2) tener una cierta base financiera y poder pagar los costos de construcción a tiempo;

(3) tener una comprensión total y conciencia de los riesgos de la construcción de viviendas cooperativas individuales;

Necesidad urgente de vivienda o vestuarios;

⑤Ser capaz de aceptar y cumplir conscientemente el acuerdo de construcción de viviendas cooperativas individuales.

⑥La vivienda cooperativa solo se utiliza para satisfacer las necesidades de las personas que poseen su propia casa (viviendas residenciales), y nos negamos a unirnos solo para invertir o simplemente para comprar y vender casas (especulación inmobiliaria). Quienes cumplan las condiciones anteriores podrán participar en la construcción cooperativa de viviendas como inversores. Las necesidades de financiación del inversor deben cubrir al menos el pago total de la tasa de transferencia del terreno y parte de los costes del proyecto, y el resto puede liquidarse mediante hipoteca bancaria, pero sólo si el banco la respalda.

2. Solicitar inscripción. Los inversores pueden preinscribirse por teléfono o en persona en la Oficina de Enlace de Vivienda Cooperativa de Tianjin dentro del tiempo anunciado por el patrocinador. El proyecto ha entrado en la etapa de operación sustantiva y los inversores deben registrarse y confirmar en el acto con prueba de identidad y fondos.

3. Los inversores (socios) retiran sus acciones. Los inversores solo se preinscriben y optan por retirarse voluntariamente; los inversores que hayan firmado un acuerdo de construcción de viviendas cooperativas individuales (Tianjin) y hayan pagado un pago inicial, pero el proyecto no haya comenzado, pueden retirarse según lo acordado en el acuerdo y las tarifas pagadas se cancelarán. devolverse al inversor según lo acordado. Una vez iniciado un proyecto, en principio no se puede retirar. Si la retirada es necesaria en circunstancias especiales, cierta responsabilidad por incumplimiento del contrato se asumirá según lo acordado. Las plazas que hayan sido retiradas serán reemplazadas por el siguiente solicitante por turno. Una vez que el último solicitante sea reemplazado con éxito, se reembolsarán los fondos.

Cuarto, la seguridad de la supervisión del fondo

Antes de participar en la construcción de viviendas cooperativas, los participantes deben pasar por procedimientos de verificación de capital para obtener el derecho a participar en el proyecto. El procedimiento de verificación de capital incluye los dos pasos siguientes:

(1) Verificación de fondos: se requiere abrir una cuenta en un banco cooperativo designado y depositar 6,5438+5 millones de yuanes cada uno en la cuenta de encomienda de la transacción para garantizar que tiene la solidez financiera para participar realmente en el proyecto, los fondos depositados no devengan intereses y los intereses generados se utilizan como gastos diarios de la asociación.

(2) Firma de un acuerdo de proyecto: mientras maneja las operaciones de verificación y garantía de capital mencionadas anteriormente, el propietario debe firmar un acuerdo de proyecto de vivienda cooperativa con la empresa gestora del proyecto. Este acuerdo debe estar notariado y tener carácter legal. efecto La base legal que siguen los propietarios al alquilar una propiedad.

(3) Los fondos depositados por los miembros se basan en un ciclo de 6 meses. Si el proyecto de construcción de viviendas cooperativas no tiene éxito dentro de los 6 meses, los miembros que participan en la construcción de viviendas cooperativas tienen derecho a optar por devolver los fondos; de lo contrario, el miembro se convertirá automáticamente en el próximo socio del proyecto de construcción de viviendas cooperativas.

Para garantizar la seguridad de los fondos de los inversores, es el vínculo más importante para el éxito de la construcción de viviendas cooperativas individuales. Con base en la experiencia de otras ciudades, se proponen las siguientes medidas: Establecer una agencia de supervisión de fondos de inversionistas. Los representantes de los inversores (es decir, el equipo patrocinador) y el banco * * supervisan conjuntamente los fondos, y cada pago debe ser revisado por ambas partes * * antes de que pueda realizarse. La seguridad absoluta de los fondos de los inversores está garantizada mediante procedimientos y sistemas estrictos. Una vez que los fondos se utilicen para aumentar el capital de la empresa, la junta de socios se convertirá en una junta de accionistas y se implementará la supervisión corporativa.

6. Adjudicación de viviendas, comercios, plazas de aparcamiento y gestión comunitaria.

1. El principio es: asignar un número de serie según el acuerdo de firma registrado y luego asignarlo según el piso, orientación, estructura y área de la casa registrada por el inversionista. La misma persona será determinada por orden de llegada o por sorteo. El precio de una casa se determina en función del piso, la orientación y el área de la estructura de la casa. Cualquier exceso será reembolsado o cualquier compensación se pagará según el precio final de la vivienda.

2. Distribución de comercios y plazas de aparcamiento. Según la planificación y el diseño, alrededor del 10% de las tiendas y plazas de aparcamiento en una comunidad en general. En cuanto a la asignación de tiendas y plazas de aparcamiento, se prevé adoptar las dos formas siguientes: en primer lugar, las tiendas y las plazas de aparcamiento se venderán a precios de mercado y los ingresos pertenecerán a los inversores, y luego se distribuirán en función de los inversores. ' Inversión real final para compensar parte de los costos de construcción. En segundo lugar, todas las tiendas o espacios de estacionamiento están reservados para arrendamiento comercial, y los ingresos del arrendamiento pertenecen a los inversores y se distribuyen cada año según el monto de la inversión del inversor. De esta manera, se podrán gestionar mejor los comercios y las plazas de aparcamiento, se podrán maximizar los beneficios, se podrán compartir y reducir los costes de la vivienda y todos los inversores podrán beneficiarse verdaderamente.

3. Gestión comunitaria. La gestión comunitaria concierne a los intereses de todos los inversores. La gestión comunitaria puede ser gestionada por una sociedad de gestión inmobiliaria creada por los propios propietarios. Al no ser rentable, el coste será inferior al precio de mercado. Al mismo tiempo, los fondos para el mantenimiento de la vivienda se utilizarán de forma más racional. También puede contratar una empresa de administración de propiedades profesional para que la administre. No importa qué método se utilice, todos los socios (futuros propietarios) decidirán el plan de administración de la propiedad (elegir un comité industrial) de acuerdo con la ley.

Siete. Fuentes y uso de los fondos operativos del proyecto

Opera sin fines de lucro en proyectos de vivienda cooperativa. Para garantizar la implementación sin problemas de la construcción de viviendas cooperativas y reducir y evitar diversos riesgos durante el proceso de construcción, las agencias de construcción de viviendas cooperativas necesitan talentos sobresalientes en diversas profesiones. Debemos pagar las tarifas correspondientes para asegurarnos de poder contratar personal capacitado. Los gastos operativos incurridos por las instituciones formales son los gastos operativos de nuestros proyectos de vivienda cooperativa y deben considerarse parte del costo de la vivienda.

La construcción de viviendas en cooperativa individual consiste en construir una casa para vivir en ella, por lo que controlar los costes es especialmente importante. Sin embargo, la construcción de viviendas cooperativas es una tarea muy compleja, difícil, que requiere mucho tiempo y un alto nivel profesional que requiere una cuidadosa organización y el esfuerzo de un equipo. Durante toda la operación del proyecto, se requieren ciertos gastos como garantía, tales como: honorarios de compra de equipo de oficina, honorarios de alquiler de espacio de oficina, gastos diarios de oficina, gastos de viaje, honorarios de conferencias, honorarios telefónicos, honorarios de construcción y mantenimiento de sitios web, honorarios de entretenimiento , honorarios de transporte, honorarios de documentación, salarios del personal, honorarios de agencia intermediaria, etc. Otras ciudades también tienen algunas buenas prácticas en la financiación de la seguridad. Por ejemplo, Wenzhou adopta un método de pago único y algunas ciudades también cobran una determinada tarifa de membresía. De acuerdo con la situación actual en Tianjin, se planea implementar una suma global de capital, es decir, la tarifa de gestión del proyecto se extraerá al 5% del costo total del proyecto. Si la operación del proyecto es compleja, lleva mucho tiempo y los fondos únicos son insuficientes, se aumentará adecuadamente con el consentimiento del inversor. El sistema de uso de fondos debe estar estrictamente controlado y los gastos deben decidirse mediante discusiones colectivas entre los patrocinadores y estar sujetos a la supervisión del grupo de supervisión del consejo asesor. Los principios generales son: apertura, equidad, justicia, razonabilidad, economía y control estricto, que no sólo salvaguarda los intereses de los inversores, sino que también garantiza el buen progreso de todo el proyecto.