¿Cuáles son los factores que afectan los precios inmobiliarios?

Para comprender los factores que afectan los precios inmobiliarios, primero debemos tener las siguientes cuatro ideas:

Los diversos factores que afectan los precios inmobiliarios tienen diferentes direcciones: algunos factores reducen los precios inmobiliarios precios, mientras que otros Varios factores aumentan los precios inmobiliarios.

Varios factores que afectan los precios inmobiliarios tienen diversos grados de impacto en los precios inmobiliarios: algunos factores tienen un mayor impacto en los precios inmobiliarios (es decir, los precios inmobiliarios suben y bajan con cambios en este factor) , y algunos factores tienen un mayor impacto. Sin embargo, con diferentes períodos, diferentes regiones o diferentes tipos de bienes raíces, aquellos factores que tienen un mayor impacto pueden convertirse en factores que tienen menos o incluso ningún impacto; a la inversa, aquellos factores que tienen un impacto menor pueden convertirse en los principales factores de influencia;

La relación entre varios factores que afectan los precios inmobiliarios y los precios inmobiliarios no es la misma: algunos factores tienen un impacto consistente en los precios inmobiliarios, es decir, a medida que este factor cambia, los precios inmobiliarios aumentan ( o disminuyen); algunos factores aumentan (o disminuyen) el precio de los bienes raíces a medida que este factor cambia en una situación, pero disminuyen (o aumentan) el precio de los bienes raíces a medida que este factor cambia en otra situación; algunos factores aumentarán el precio de bienes raíces desde un ángulo, pero reducirá el precio de los bienes raíces desde otro ángulo. El impacto final sobre los precios inmobiliarios está determinado por estos dos aspectos.

El impacto de ciertos factores en los precios inmobiliarios se puede medir mediante modelos numéricos, pero el impacto de más factores en los precios inmobiliarios es intangible, aunque se puede sentir, es difícil expresarlo con matemáticas. fórmulas. En cuanto al impacto que tienen en los precios inmobiliarios, se basan principalmente en la rica experiencia acumulada por los tasadores durante un largo período de tiempo. Por tanto, la valoración inmobiliaria debe basarse en métodos de valoración científicos, en lugar de simplemente aplicar algunas fórmulas de cálculo. El cálculo debe basarse en un análisis exhaustivo de los factores relacionados con los precios inmobiliarios y, a menudo, los resultados del cálculo deben revisarse más después de un análisis exhaustivo de los factores que afectan los precios inmobiliarios.

Los factores que afectan a los precios inmobiliarios son muchos y complejos, y normalmente es necesario clasificarlos. Para facilitar la discusión y el análisis, los factores que afectan los precios inmobiliarios se dividen en las siguientes 10 categorías: oferta y demanda, condiciones propias, factores ambientales, factores demográficos, factores económicos, factores sociales, factores administrativos, factores psicológicos, factores internacionales y otros factores. Varios factores de influencia también incluyen algunos factores de influencia específicos. A continuación se muestra un análisis de los diversos factores que influyen en los precios de las propiedades. Vale la pena mencionar aquí que muchos factores que influyen no son completamente independientes, pero al analizar el impacto de un factor en los precios inmobiliarios, se supone que otros factores permanecen sin cambios, aunque es imposible permanecer sin cambios en la vida real.

1. Situación de la oferta y la demanda

La oferta y la demanda son los dos factores finales que forman los precios. Todos los demás factores afectan el precio, ya sea la oferta o la demanda. El precio de los bienes inmuebles también está determinado por la oferta y la demanda. Está relacionado positivamente con la demanda y negativamente con la oferta. Si la oferta es fija y la demanda aumenta, los precios subirán; si la demanda disminuye, los precios bajarán. Si la demanda es fija y la oferta aumenta, los precios bajarán; si la oferta disminuye, los precios subirán. La oferta y la demanda de bienes raíces se pueden dividir en los siguientes cuatro tipos:

La situación general de la oferta y la demanda de bienes raíces en China

La situación general de la oferta y la demanda de bienes raíces. bienes raíces en la región.

La situación general de la oferta y la demanda de este tipo de inmuebles en China

La situación general de la oferta y la demanda de este tipo de inmuebles en la región

Debido a la inmovilidad de los inmuebles y la dificultad de cambiar su función de uso, el nivel de precios de un inmueble está determinado principalmente por la situación de la oferta y la demanda de este tipo de inmuebles en la región. En cuanto a la relación de oferta y demanda de otros tipos de bienes raíces, si afecta el nivel de precios de los bienes raíces y el alcance del impacto depende del contagio de estas condiciones de oferta y demanda.

En segundo lugar, sus propias condiciones

La calidad del inmueble en sí está directamente relacionada con su precio. Las llamadas condiciones propias se refieren a aquellos factores que reflejan el estado físico natural del propio inmueble. Estos factores son los siguientes:

1. Ubicación

Diversas actividades económicas y actividades de la vida requieren la ubicación de bienes inmuebles. La ubicación de un inmueble incide directamente en los beneficios económicos, la satisfacción de vida o el impacto social de sus propietarios o usuarios. Como resultado, los precios inmobiliarios varían mucho en diferentes lugares.

Ya sea ubicado en la ciudad o en el campo, en el CBD o zonas residenciales, en la esquina de la calle o en el lote trasero, de cara al sol o de cara al sol. Especialmente en el caso del suelo urbano, su precio viene casi determinado por su ubicación.

Los precios inmobiliarios están correlacionados positivamente con la ubicación. La calidad de la ubicación de los inmuebles comerciales depende principalmente del grado de prosperidad y del frente a la calle. La ubicación de los inmuebles residenciales depende principalmente del entorno circundante, la tranquilidad, el transporte conveniente y la distancia del centro de la ciudad. Entre ellos, los requisitos para la villa son estar cerca de la naturaleza, tener buena calidad ambiental y garantizar un cierto grado de privacidad al vivir allí. "La diferencia de mil yuanes" siempre es una verdad para los negocios, pero es un malentendido para la construcción de villas. La ubicación de una propiedad industrial depende a menudo de la naturaleza de su industria. En términos generales, si su ubicación es propicia para el transporte de materias primas y productos, la eliminación de residuos y la adquisición de energía, su precio tenderá a ser más elevado.

A primera vista, la ubicación de un inmueble es un concepto geométrico, pero en realidad no es un simple concepto geométrico, sino la suma de factores naturales y artificiales asociados con una ubicación específica. Por tanto, la ubicación de los bienes inmuebles es diferente de la ubicación geográfica física y de la ubicación socioeconómica. Aunque la ubicación geográfica natural de los bienes inmuebles sea fija, su ubicación socioeconómica cambiará. Este cambio podrá ser causado por la formulación o modificación de la planificación urbana, la construcción o desviación del tráfico, u otras construcciones. Sin embargo, cuando la ubicación de una propiedad cambia de mala a buena, los precios subirán; por el contrario, los precios bajarán.

2. Geología

Los diferentes tipos de edificios tienen diferentes requisitos en cuanto a la capacidad de carga de los cimientos, y diferentes suelos tienen diferentes capacidades de carga. Las condiciones de dirección determinan la capacidad de carga del terreno. La dirección es sólida y tiene una gran capacidad de carga, lo que favorece el uso del edificio. En el suelo urbano, especialmente en el caso del desarrollo de rascacielos en las ciudades modernas, las condiciones geológicas tienen un gran impacto en los precios del suelo. Los precios de la tierra están relacionados positivamente con las condiciones geológicas; las buenas condiciones geológicas significan precios altos de la tierra; por el contrario, las malas condiciones de la dirección significan precios bajos de la tierra;

3. Topografía

La topografía se refiere a las subidas y bajadas del terreno en un mismo terreno. La topografía se refiere a la relación de este terreno con los terrenos adyacentes, especialmente la relación de este terreno con los caminos adyacentes, como por ejemplo por encima o por debajo de la superficie de la carretera. En términos generales, si el terreno es plano, el precio del terreno es alto; si el terreno es desigual, el precio del terreno es bajo, en igualdad de condiciones, el precio de los inmuebles con terreno alto es más alto que el de los inmuebles con terreno bajo; .

4. Zona de contacto

Dos terrenos en la misma ubicación tendrán precios diferentes debido a sus diferentes áreas. En general, los terrenos que son demasiado pequeños para ser utilizados económicamente tienen un precio más bajo. La relación entre el precio del suelo y la superficie terrestre es variable. En términos generales, la sensibilidad al tamaño del área es mayor en los centros urbanos y menor en los suburbios o áreas rurales. La idoneidad de la superficie terrestre también varía según la región y los hábitos de consumo. Por ejemplo, si un mercado local generalmente acepta edificios de gran altura, entonces el valor de uso de la tierra de gran superficie en ese lugar es mayor que el de la tierra de área pequeña, por lo que el precio de la tierra de gran superficie será mucho más alto que el Precio de terrenos de pequeña superficie. Por el contrario, si el mercado local sólo puede aceptar construcciones a pequeña escala, el precio de los terrenos más grandes y el precio de los terrenos más pequeños no serán significativamente diferentes.

5. Forma del terreno

Si la forma del terreno es regular o no también tendrá un cierto impacto en los precios del suelo. Las formas del terreno incluyen cuadrado, rectángulo, triángulo, rombo, trapezoide, etc. Los terrenos con formas irregulares generalmente tienen precios más bajos porque no pueden usarse de manera efectiva. Después de que la tierra se ajusta o rezonifica, el valor de uso aumenta y el precio de la tierra aumenta inmediatamente. El precio de la tierra está relacionado positivamente con la forma de la tierra: si la forma de la tierra es regular, el precio de la tierra será alto; si la forma de la tierra es irregular, el precio de la tierra será bajo;

6. Luz solar

Existen dos tipos de luz solar: la luz solar natural y la luz solar afectada por factores artificiales. La relación entre los precios inmobiliarios y la insolación tiene las siguientes características: por un lado, está relacionada positivamente con la insolación, por otro lado, está relacionada negativamente con la insolación; En términos generales, el precio de una propiedad (especialmente una residencia) que está oscurecida por un edificio enorme u otros objetos circundantes debe ser inferior al precio de la misma propiedad sin obstáculos. El impacto de la luz solar en los precios inmobiliarios también se puede ver en el impacto de la orientación residencial en su precio.

7. Ventilación, dirección del viento y energía eólica

Generalmente, donde el viento es más fuerte o ocurren desastres eólicos con frecuencia, los precios inmobiliarios son más bajos. La relación entre los precios inmobiliarios y la dirección del viento es obvia en las ciudades. Los precios inmobiliarios son generalmente más altos en las zonas de barlovento y más bajos en las zonas de sotavento.

8. Temperatura, humedad y precipitaciones

El excedente extremo o la pobreza extrema de los tres no son propicios para la producción y la vida, por lo que reducirán los precios inmobiliarios. Combinado con las precipitaciones y la topografía, el impacto en los precios inmobiliarios es aún más pronunciado.

Aunque el terreno es bajo, si las precipitaciones no son grandes, no es fácil acumular agua, por lo que el terreno tiene poco impacto en los precios inmobiliarios, excepto en zonas con altos niveles freáticos, por el contrario, si las precipitaciones son altas; De gran tamaño, el terreno tiene un gran impacto en los precios inmobiliarios.

9. Desastres naturales periódicos

Donde hay desastres naturales periódicos, el valor de uso de la tierra debe ser muy bajo o incluso inutilizable. Sin embargo, una vez que se construyan proyectos confiables de control de inundaciones en este tipo de terreno, ya no se verá afectado por desastres periódicos y su precio aumentará gradualmente. Incluso por estar cerca de ríos, lagos y mares, puede obtener condiciones especiales, como paisajes, transporte fluvial, etc., por lo que el precio de este tipo de terreno es más alto que el de otros terrenos.

10. Apariencia del edificio

La apariencia de un edificio, incluido el estilo arquitectónico, el estilo y el color, tiene un gran impacto en los precios inmobiliarios. Si la apariencia del edificio es novedosa y hermosa y puede dar a la gente una sensación de comodidad, el precio será alto; por el contrario, si el edificio es monótono y aburrido, es difícil despertar en la gente un fuerte deseo de disfrutar o disfrutar; Incluso suprime las náuseas, entonces el precio será bajo.

11. Orientación del edificio, estructura del edificio, distribución interna, configuración del equipamiento, calidad de la construcción, etc.

En tercer lugar, factores ambientales

Los factores ambientales que afectan los precios inmobiliarios se refieren a los factores físicos que rodean los bienes raíces y que tienen un impacto en los precios inmobiliarios. Los factores a este respecto incluyen:

1. Entorno acústico

En lugares con mucho ruido, los precios inmobiliarios seguramente serán bajos. Los precios inmobiliarios suelen ser más elevados en lugares tranquilos y con bajos niveles de ruido.

2. Entorno atmosférico

La existencia de olores, sustancias nocivas y polvo en la zona donde se ubica la propiedad tiene un gran impacto en el precio de la misma. Los precios inmobiliarios son más bajos cerca de plantas químicas, mataderos, bodegas, baños, etc.

3. Entorno hidrológico

El grado de contaminación de las aguas subterráneas, acequias, ríos, lagos y océanos también tiene un gran impacto en los precios inmobiliarios cercanos.

4. Entorno visual

Si las cosas colocadas alrededor de la propiedad están desordenadas, si los edificios están coordinados y si el paisaje formado por parques y zonas verdes es agradable a la vista, todo. tener un impacto en el precio de la propiedad.

5. Entorno sanitario

Qué tan limpio y sanitario sea el entorno también tendrá un impacto en los precios inmobiliarios.

Cuarto, factores demográficos

La principal demanda de bienes raíces son las personas, y la cantidad y calidad de las personas tienen una gran influencia en los precios inmobiliarios. El impacto de los factores demográficos en los precios inmobiliarios se puede dividir en tres aspectos: cantidad de población, calidad de la población y tamaño de la familia.

1. Población

La relación entre los precios inmobiliarios y la población es muy estrecha. Lo mismo ocurre con un país, una región o una ciudad. Especialmente en las ciudades, a medida que aumenta la población migrante o flotante, la demanda de bienes raíces inevitablemente aumentará, lo que elevará el precio de los bienes raíces. En las zonas densamente pobladas, en términos generales, la demanda de bienes raíces es mayor que la oferta, y la oferta es relativamente escasa, por lo que los precios tienden a ser más altos.

2. Calidad de la población

El nivel cultural y educativo, la calidad de vida y el grado de civilización de las personas pueden provocar cambios en los precios inmobiliarios. Con el desarrollo de la civilización social humana y el progreso cultural, las instalaciones públicas inevitablemente se volverán cada vez más completas y populares, y el entorno de vida será inevitablemente espacioso y cómodo. Esto es suficiente para aumentar la demanda de bienes raíces, lo que conducirá a un aumento. en los precios inmobiliarios. Si la calidad de los residentes en un área es baja, la composición es compleja y el orden es deficiente, la gente no estará dispuesta a vivir aquí y los precios inmobiliarios serán inevitablemente bajos.

3. Tamaño de la familia

Se refiere al tamaño medio de la familia de toda la sociedad o de una determinada región. Los cambios en el tamaño de la familia, incluso si el número total de personas permanece sin cambios, provocarán cambios en el número de unidades residenciales, lo que provocará cambios en el número de casas necesarias, lo que a su vez provocará cambios en la demanda inmobiliaria y afectará a los bienes raíces. precios. En términos generales, a medida que disminuye el tamaño del hogar, es decir, el tamaño promedio del hogar disminuye, los precios inmobiliarios tienden a aumentar.

Verbo (abreviatura de verbo) factores económicos

Los factores económicos que afectan los precios inmobiliarios incluyen principalmente: desarrollo económico, ahorro, consumo, niveles de inversión, ingresos y gastos fiscales y condiciones financieras. , precios (especialmente precios de materiales de construcción), costes laborales de construcción, tipos de interés, ingresos de los residentes e inversión inmobiliaria.

1. Desarrollo económico

El desarrollo económico muestra que las actividades de inversión y producción están activas, y la demanda de fábricas, oficinas, centros comerciales, residencias y diversas instalaciones de entretenimiento está aumentando, lo que provoca que Los precios inmobiliarios están aumentando, especialmente los precios de la tierra.

2. Precio

La relación entre los precios de los bienes raíces y los precios de las materias primas es muy complicada.

En circunstancias normales, los precios generalmente fluctúan y, cuando otras condiciones permanecen sin cambios, los precios de los bienes raíces también cambiarán en consecuencia. El cambio porcentual del precio es equivalente al cambio porcentual del precio de los bienes raíces y las tendencias de ambos también deben ser consistentes.

En lo que respecta a un solo bien inmueble, los cambios de precios pueden causar cambios en los precios de los bienes raíces. Por ejemplo, un aumento en el precio de los materiales de construcción conducirá a un aumento en los costos de construcción, lo que aumentará. precios inmobiliarios.

A largo plazo, la tasa de aumento de los precios inmobiliarios es mayor que la tasa de aumento de los precios generales y la tasa de crecimiento de la renta nacional.

3. Ingresos de los residentes

Por lo general, el crecimiento real de los ingresos de los residentes indica que el nivel de vida de las personas mejorará en consecuencia, lo que promoverá el aumento de la demanda inmobiliaria y conducirá a una aumento de los precios inmobiliarios. Si aumentan los ingresos de los residentes, aumentan los ingresos de las personas de ingresos bajos y medios y aumenta la demanda de bienes raíces residenciales, lo que hará subir el precio de los bienes raíces residenciales. Si los ingresos de los residentes aumentan, serán los ingresos de los grupos de altos ingresos y tendrán poco impacto en los precios inmobiliarios. Pero si los ingresos restantes se utilizan para inversiones inmobiliarias (especialmente especulación), inevitablemente se producirán cambios en los precios inmobiliarios.

Factores sociales del verbo intransitivo

1. Estabilidad política

La estabilidad política se refiere a la estabilidad del régimen existente y la relación entre partidos políticos y grupos con diferentes políticas. opiniones. En términos generales, la inestabilidad política significa malestar social, lo que afecta la confianza de la gente en invertir y comprar propiedades, lo que lleva a una caída de los precios inmobiliarios.

2. Nivel de seguridad social

El nivel de seguridad social se refiere a delitos como hurto, robo, violación y asesinato. En las zonas donde se encuentran bienes inmuebles, si estos delitos ocurren con frecuencia, significa que la vida y la propiedad de las personas no están protegidas, lo que resulta en precios bajos de los bienes raíces.

3. Especulación inmobiliaria

La especulación inmobiliaria, en definitiva, es el acto de aprovechar las fluctuaciones de los precios inmobiliarios, comprando y vendiendo inmuebles en diferentes periodos, y obteniendo ganancias por la diferencia de precios.

En términos generales, el impacto de la especulación inmobiliaria sobre los precios inmobiliarios debería ocurrir en las siguientes tres situaciones:

Provocar que los precios inmobiliarios aumenten

Causar que los precios inmobiliarios aumenten; Los precios inmobiliarios caen;

Desempeña un papel en la estabilización de los precios inmobiliarios.

Cuando los precios inmobiliarios suben, los especuladores que esperan nuevos aumentos en los precios inmobiliarios se apresuran, formando una demanda falsa, lo que sin duda empujará a que los precios inmobiliarios sigan subiendo. Cuando ocurre lo contrario, los especuladores que anticipan nuevas caídas en los precios inmobiliarios venderán propiedades, lo que provocará que los precios inmobiliarios caigan aún más. Cuando los precios inmobiliarios son bajos, los especuladores que tienen la mentalidad de que los precios inmobiliarios subirán en el futuro compran bienes inmuebles para venderlos cuando los precios inmobiliarios suban en el futuro. De esta manera, los especuladores comprarán bienes raíces cuando la demanda de bienes raíces sea pequeña, lo que provocará un aumento en la demanda de bienes raíces, cuando los precios de los bienes raíces aumenten, los especuladores venderán bienes raíces, aumentando la oferta de bienes raíces y estabilizando así los bienes raíces; precios.

4. Urbanización

En términos generales, la urbanización se refiere a la concentración de la población en las ciudades, lo que conduce a un aumento de la demanda inmobiliaria urbana y a un aumento de los precios inmobiliarios urbanos.

Siete. Factores administrativos

Los factores administrativos que afectan los precios inmobiliarios se refieren a los sistemas, políticas, regulaciones y medidas administrativas que afectan los precios inmobiliarios, incluidos principalmente sistemas de tierras, sistemas de vivienda, políticas de precios inmobiliarios y cambios en las afiliaciones administrativas. , políticas especiales, estrategia de desarrollo urbano, planificación urbanística, ordenación del territorio, política fiscal, control del tráfico, etc.

1. Sistema de tierras

El sistema de tierras puede tener el mayor impacto en los precios de la tierra. Por ejemplo, bajo el sistema tradicional de tierras de mi país, está prohibido comprar, vender, arrendar o transferir tierras ilegalmente, lo que puede hacer que la renta y el precio de la tierra sean inexistentes.

2. Sistema de vivienda

El sistema de vivienda, al igual que el sistema de suelo, tiene el mayor impacto en los precios inmobiliarios. La implementación de un sistema de bienestar y alquileres bajos conducirá inevitablemente a precios inmobiliarios bajos.

3. Política de precios inmobiliarios

Hay dos tipos de políticas de precios inmobiliarios: una es una política de precios altos; la otra es una política de precios bajos. La llamada política de precios altos generalmente se refiere a la actitud de laissez-faire del gobierno hacia los precios de los bienes raíces, o la intención de aumentar los precios de los bienes raíces mediante ciertas medidas; la política de precios bajos generalmente se refiere a la adopción por parte del gobierno de diversas medidas de restricción; el aumento de los precios inmobiliarios. Por lo tanto, las políticas de precios altos promueven un aumento de los precios inmobiliarios, mientras que las políticas de precios bajos conducen a una disminución de los precios inmobiliarios.

4. Políticas especiales

El establecimiento de zonas económicas especiales en algunos lugares y la implementación de políticas especiales, sistemas especiales y medidas especiales de apertura a menudo harán subir los precios inmobiliarios. en esta área.

5. La estrategia de desarrollo urbano, la planificación urbana y la ordenación del territorio

Tienen un gran impacto en los precios inmobiliarios, especialmente en los usos designados, la proporción de superficie construida, la proporción de cobertura y la construcción. en altura urbanística y otros indicadores.

Esto se refleja específicamente en los dos aspectos siguientes: (1) Para un determinado terreno, el precio del terreno se reducirá. (2) En términos generales, debido a que favorece el uso saludable y coordinado de la tierra, puede aumentar los precios de la tierra.

6. Política fiscal

Gravar directa o indirectamente los bienes inmuebles en realidad reduce los ingresos por el uso de los mismos, lo que se traduce en precios bajos de los mismos.

7. Control de tráfico

La ubicación de algunas propiedades puede parecer muy conveniente, pero en realidad no lo es y está sujeta a restricciones de control de tráfico. Algunas restricciones de tráfico pueden reducir el precio de una propiedad, pero para otras propiedades, dichas restricciones de tráfico pueden aumentar el precio de la propiedad. Prohibir el paso de camiones por las calles residenciales reduciría el ruido y la inseguridad de los peatones, aumentando así los precios inmobiliarios.

8. Factores psicológicos

El impacto de los factores psicológicos en los precios inmobiliarios es a veces un factor que no se puede ignorar. Hay siete factores principales que afectan los precios de los bienes raíces: (1) La mentalidad de comprar o vender; (2) Apreciación y gusto (preferencia personal); (4) La psicología de estar cerca de casas famosas; 5) Prestar atención a los números de las casas y los números de los edificios. (6) Prestar atención al Feng Shui (7) Cambios en los valores.

Nueve. Factores internacionales

El entorno económico, militar y político internacional también tiene un gran impacto en los precios inmobiliarios. Hay cuatro factores principales que afectan los precios inmobiliarios.

1. La situación económica se está desarrollando bien, lo que en general favorece el aumento de los precios inmobiliarios.

2. Conflicto militar.

Una vez que estalla una guerra, los precios inmobiliarios en las zonas de guerra se desplomarán y las personas afectadas por la guerra se verán amenazadas.

Los precios inmobiliarios también bajaron en las zonas amenazadas o afectadas.

3. Oposición política.

Si hay oposición política entre países, inevitablemente se producirán bloqueos económicos, congelaciones de préstamos, rescisiones de contratos, etc. , lo que generalmente conduce a una caída de los precios inmobiliarios.

4. Competencia internacional

Se trata principalmente de competencia entre países para atraer inversión extranjera. Cuando la competencia es feroz, los precios de las propiedades son generalmente más bajos.

X. Otros factores

Además de los nueve factores enumerados anteriormente, existen algunos factores que afectan los precios inmobiliarios. Por ejemplo, a veces las necesidades apremiantes del comprador de bienes raíces hacen que éste demande sólo el bien inmueble, elevando así el precio.