Las nueve reglas tácitas para comprar una casa que los desarrolladores más temen que los demás conozcan.

1. La persona de la oficina de ventas no es necesariamente el promotor.

La mayoría de las empresas inmobiliarias hoy en día abogan por el "asset-light" y subcontratan sus equipos de ventas a una agencia. Los agentes obtienen comisiones por la venta de casas. Cuanto más venden, más obtienen, por lo que tienen una mayor capacidad de venta. Esto no afectará la compra de una casa, pero puede tener un impacto si le hacen varias promesas. "Para vender casas, algunos agentes engañan a los consumidores diciendo que el transporte en esta zona es muy conveniente y que hay un metro recién inaugurado cerca, pero en realidad la ruta del metro no tiene nada que ver con este lugar. A diez minutos El viaje puede ser de diez minutos en auto. Incluso hay casas de venta de la marca que imitan directamente una señal de metro cerca de la comunidad", dijo un vendedor que ha trabajado para varias empresas de bienes raíces.

Si un comprador de vivienda se encuentra con una fuerte caída en los precios de la vivienda o problemas con la calidad de la casa y acude a la oficina de ventas para causar problemas, lo más probable es que regrese sin éxito porque el desarrollador puede no ser responsable en absoluto.

2. Comprar una casa y obtener un “título” puede que no sea posible.

Muchos compradores de viviendas se centran en las escasas calificaciones académicas de los promotores, y el “boleto garantizado” garantiza la admisión. El nivel de dar está realmente ligado al umbral oculto. De hecho, cuando se trata de registrarse, el umbral se eleva repentinamente. Al final, debido a restricciones en los indicadores de títulos, años y registro de hogares, las escuelas públicas tienen que pagar tarifas de patrocinio al canjear sus títulos, lo que resulta en que los niños no puedan ir a la escuela.

A veces, los desarrolladores utilizan redacción inteligente al emitir títulos. Por un lado, la propiedad sólo puede ser admitida si está dividida uniformemente según el distrito escolar y cumple con los requisitos de admisión de las escuelas del distrito escolar. Este es uno de los "títulos" del sector inmobiliario educativo. Los desarrolladores invierten en “fondos para educación” y “compran títulos” de escuelas con recursos educativos de alta calidad. Sin embargo, existen restricciones de cuotas y años, pero los compradores de viviendas no están informados con sinceridad. Al final, hubo una situación de "demasiada papilla", lo que naturalmente significó que la promesa original no se pudo cumplir. Es más probable que el método de lotería funcione en secreto y no pueda convencer a los padres y propietarios que necesitan un título con urgencia. Pocos desarrolladores están dispuestos a incluir títulos en los contratos y los consumidores no pueden defender legalmente sus derechos.

3. El área donada no está protegida por ley.

"Compra un piso y llévate otro gratis" y "Regala un jardín súper grande". Muchos obsequios suelen hacer felices a los compradores. De hecho, el precio unitario de este tipo de habitación compre uno y llévese otro gratis será mucho más alto que el de unidades similares sin obsequios. Como evitamos la restricción de la política 90/70, utilizamos un apartamento pequeño con un área de regalos para lograr un efecto de espacio más grande. La propia superficie libre también estará incluida en el precio. En este momento, el vendedor solo le dirá que el precio de la casa es muy económico según el área real utilizada. Pero nunca se dirá que el área indicada en el certificado de propiedad inmobiliaria no está sumada, lo que significa que no hay espacio para derechos de propiedad.

Especialmente el área donada del jardín o la azotea en el primer piso o en el último piso es compartida por todos los propietarios de acuerdo con la ley de derechos de propiedad, y los desarrolladores generalmente no la incluyen en el contrato. . Una vez que ocurre una disputa, me temo que el anfitrión de alto rango "perderá a su esposa y sus tropas".

4. La mesa de arena cubre "factores desfavorables"

Si la oficina de ventas saca una mesa de arena para presentar la propiedad a los compradores y la tasa de reverdecimiento de la propiedad alcanza el 30%. o incluso más alto, no lo creas fácilmente. El verde que ves en el arenero podría ser simplemente un estacionamiento.

Un gerente de ventas con muchos años de experiencia en ventas dijo: "Debido a que no hay suficientes espacios de estacionamiento subterráneo, los desarrolladores se ven obligados a transferir espacios de estacionamiento al suelo. Estos pisos a menudo están pavimentados con ladrillos huecos de pasto largo, y los estacionamientos reales se han convertido en secreto en un cinturón verde en la mesa de arena. Por supuesto, al calcular la tasa de ecologización, estos "ladrillos huecos cubiertos de hierba" a menudo se incluyen en la mesa de arena. Los pequeños cristales cuadrados transparentes pueden ser instalaciones públicas. comunidad, o pueden ser edificios y edificios residenciales a planificar.

Estos edificios desconocidos y espacios abiertos pueden tener un impacto negativo en la vida residencial cuando se conviertan en realidad algún día en el futuro. Por ejemplo, frente al edificio que usted compró se levanta otro edificio. Por ejemplo, los espacios verdes que se prometieron planificar se convertirán en realidad en edificios de gran altura.

5. ¿Te has fijado en los “derechos de propiedad” de la casa?

A la hora de comprar una casa comercial, te fijarás en el precio, la ubicación y el tipo de unidad... ¿Pero alguna vez te has fijado en la vida útil del terreno donde se ubica la propiedad? Quizás dijiste que notaste que el vendedor te dijo que los derechos de propiedad de la casa son 70 años o 50 años, pero ¿cuál es el tiempo real de vida de una "casa comercial" en el sentido habitual? Se dice que cada edificio tiene una vida útil de 70 años, pero ¿a qué periodo de tiempo se refieren estos 70 años?

La vida útil real de la vivienda comercial, según los procedimientos habituales, y los derechos de propiedad se calculan en función del suelo obtenido por el promotor, es de 70 años. En circunstancias normales, se necesitan al menos dos o tres años desde la adquisición del terreno hasta la construcción y la entrega final. En circunstancias normales, después de que el comprador obtiene la casa, los derechos de propiedad reales son sólo 678 años. ¿Pero qué pasa si el promotor cubre el terreno o el proyecto y tarda más de cinco años en obtener el terreno y entregar la propiedad?

6. Hay muchas pequeñas cosas en la sala modelo, como muebles más pequeños.

A veces los apartamentos modelo que ves en la oficina de ventas son derribados cuando se entrega la casa. Probablemente porque la sala modelo, como espacio de exhibición para los desarrolladores, definitivamente "aprovechará sus fortalezas y evitará las debilidades" y reflejará plenamente las ventajas del diseño del edificio.

Al entregar la casa, el promotor "destruyó" las pruebas para evitar que los propietarios demasiado realistas descubrieran diferencias entre su casa y la casa modelo y provocaran disputas.

Un ex director de marketing de una empresa de bienes raíces dijo: "De hecho, muchas casas modelo han sido manipuladas. Por ejemplo, el tamaño de la cama es más pequeño que una cama normal y la profundidad de la El armario es menos profundo, también se utiliza una gran cantidad de espejos y la distribución de la iluminación es inteligente, lo que permite a los clientes sentir un espacio más amplio”.

Y esas habitaciones modelo físicas construidas en bienes raíces eventualmente se venderán. junto con los suaves muebles del interior. Por lo general, se construyen en el segundo o tercer piso, que es muy bajo y conveniente para que los clientes vean las casas. "Las casas modelo generales eventualmente se venderán a 'hogares conectados', pero debido al tamaño de los muebles del interior, no es aconsejable comprar una casa modelo".

7. una ilusión.

A juzgar por el plano de una suite individual, para reflejar la zonificación funcional, la unidad que diseñó el plano utilizará deliberadamente mesas y sillas de comedor, sofás, camas, menaje de cocina, baños, etc. Para reflejar cada espacio funcional, cabe señalar que el diseñador puede escalar arbitrariamente el tamaño de los muebles al realizar el plano de planta. El periodista vio una vez un plano de planta. Puede que el restaurante sólo tenga 1,5 metros de ancho, pero se "coloca" una gran mesa de comedor para 6 personas para crear la ilusión de que el restaurante es muy espacioso.

El diagrama de relación horizontal de un edificio puede reflejar claramente la distribución de todas las unidades en un piso. De un vistazo queda claro si hay dos hogares en dos escaleras o cuatro hogares en una escalera. Esta imagen también le permite identificar claramente la configuración de los ascensores y pasillos de la unidad, así como la ubicación de la unidad que le preocupa, qué tan lejos está la puerta de la casa del ascensor o de la puerta del edificio, y si la la iluminación de la casa o de la sala de estar quedará bloqueada por las unidades adyacentes; si su propio baño da al balcón de su vecino con vistas, será una gran monstruosidad.

8. El costo de la fina decoración hace que el interés del préstamo sea sorprendente.

Durante el proceso de venta de casas finamente decoradas, el promotor le dirá que "los préstamos también se pueden utilizar para dinero de decoración". Parece que para las personas que acaban de comprar una casa y les falta dinero, los gastos de renovación se pueden recuperar lentamente. Los intereses devengados por los costes de renovación son asombrosos.

El precio de una casa de 100 metros cuadrados es de 10.000 yuanes por metro cuadrado y el estándar de decoración es de 1.500 yuanes por metro cuadrado. La tasa de interés de referencia para préstamos con un plazo superior a 5 años (después del 6 de julio de 2012) es del 6,55%. Si puede obtener un descuento del 15%, la tasa de interés anual es del 5,5675%. Si el comprador de la vivienda elige un pago inicial del 30%, entonces el préstamo hipotecario aproximado será de 700.000 y el método de pago de capital e intereses iguales durante 20 años generará un ingreso de aproximadamente 460.000. El coste total de decoración es de 6,5438+5 millones de yuanes. Si utiliza el mismo método para pedir dinero prestado, generará intereses de casi 6,5438+0,5 millones de yuanes. Sólo el pago de intereses de más de 65.438 millones de yuanes es en realidad más que suficiente para la decoración dura y ordinaria de una casa tosca de 100 metros cuadrados.

9. Tus datos personales podrán ser vendidos.

Después de comprar una casa, ¿recibirás de repente varias llamadas de ventas pidiéndote que la decores, contrates un seguro (no te preocupes) y compres muebles? Desafortunadamente, déjame decirte que tu información personal ha sido vendida.

(La respuesta anterior se publicó el 17 de diciembre de 2015. Consulte la situación real de la política de compra de vivienda actual).

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