¿Cuál es el futuro de la industria inmobiliaria?

Estudiemos una pregunta, es decir, en el mundo actual donde las regulaciones inmobiliarias son cada vez más estrictas, ¿por qué los directores ganan más dinero? ¿Por qué el hombre más rico de China todavía se dedica al sector inmobiliario?

En primer lugar, el proceso de creación de riqueza en el sector inmobiliario.

Cuando se trata de bienes raíces, básicamente todos los chinos lo conocen. Los bienes raíces son conocidos como el dolor eterno en el corazón de China. Si bien criticamos los altos precios de la vivienda, también hemos sido testigos, sin excepción, del proceso de creación de riqueza en el sector inmobiliario. Antes de la década de 1990, China todavía se encontraba en la era de la distribución de viviendas sociales y el mercado inmobiliario en ese momento era un mercado absolutamente estable. No fue hasta finales de la década de 1990 que se abolió el sistema de asignación de viviendas sociales y los gastos de capital originales para la asignación corporativa de viviendas sociales se convirtieron en fondos de previsión de viviendas monetizados y comenzó la era de la comercialización del mercado inmobiliario.

Después de cuatro o cinco años de exploración, en 2003, el mercado inmobiliario de China comenzó a despegar y la industria inmobiliaria de China entró en la etapa de desarrollo líder de la década dorada. Durante esta etapa de industrialización, un gran número de promotores inmobiliarios comenzaron su propia era de ganar dinero rápidamente. En ese momento, los costos de adquisición de terrenos eran muy bajos, pero los precios inmobiliarios estaban aumentando muy rápidamente, por lo que básicamente los promotores inmobiliarios podían ganar mucho más dinero muy rápidamente después de adquirir el terreno y volver a ponerlo en funcionamiento. Como resultado, los desarrolladores están descubriendo que comprimir los ciclos y reducir la inversión inicial es la clave para ganar más dinero.

Como resultado, estamos viendo muchos préstamos para el desarrollo. Básicamente, la práctica estándar de las empresas inmobiliarias en ese momento era utilizar primero sus propios fondos para adquirir terrenos, y básicamente no había necesidad de pagar más después de adquirir el terreno. Utilizan los fondos que pueden retirar de los préstamos de desarrollo de los bancos comerciales y de las preventas de bienes raíces para aumentar continuamente el valor de su riqueza a través de este comportamiento de apalancamiento. A diferencia de los altibajos del mercado de capitales, en los diez años comprendidos entre 2003 y 2016, el mercado inmobiliario de China fue casi un mercado que sólo subió pero nunca cayó. Esto llevó a que los promotores inmobiliarios aumentaran el apalancamiento sin preocupaciones y, finalmente, de forma real. Las empresas inmobiliarias se convirtieron en la industria más rentable de China, el sector inmobiliario ha creado magnates inmobiliarios Wang como Jianlin, Xu Jiayin, Yang y Yao Zhenhua.

Desde el New Deal 930 el año pasado, la regulación inmobiliaria de mi país ha seguido aumentando. Muchas noticias empiezan a decir que los promotores inmobiliarios no están ganando dinero, pero mire el informe Hurun. Este no es el caso. ¿Qué pasó?

En segundo lugar, ¿por qué los directores aún pueden ganar mucho dinero a pesar de regulaciones tan estrictas?

A juzgar por los datos de ganancias generales de las empresas inmobiliarias, el informe de China Index Academy señaló que la escala de ventas de las 100 principales empresas inmobiliarias alcanzó un nuevo nivel en 2016, con ventas totales y área de ventas alcanzando 480.271 millones de yuanes y 402.517 millones de metros cuadrados respectivamente, incrementos interanuales del 52,5% y 39,4%. El rápido crecimiento del desempeño de las ventas contribuyó al aumento de los ingresos y la escala de ganancias. El ingreso operativo promedio de las 100 principales empresas inmobiliarias alcanzó los 392,65438 millones de yuanes, y el beneficio neto promedio alcanzó los 4,57 mil millones de yuanes, un aumento interanual del 36,8% y 26,2% respectivamente. El margen de beneficio neto medio siguió disminuyendo hasta el 11,0%, una disminución de 0,5 puntos porcentuales respecto al año anterior.

Aquí hay un extraño sesgo en los datos. Por un lado, el sector inmobiliario ha experimentado efectivamente una disminución de sus resultados, especialmente de sus márgenes de beneficio. Por otro lado, los datos publicados por Hurun Report son que los promotores inmobiliarios han hecho una fortuna. La razón fundamental radica en la polarización de la propia industria inmobiliaria. Para la mayoría de las empresas inmobiliarias de segundo y tercer nivel, el impacto de la regulación inmobiliaria es lo primero, por lo que una disminución de los beneficios es casi inevitable. Sin embargo, para las empresas inmobiliarias del primer escalón, esto es casi inevitable.

Echemos un vistazo más de cerca a la lista de ricos de Hurun.

Dado que Wang Jianlin vendió activos inmobiliarios a gran escala, decenas de miles de activos inmobiliarios ya no pueden considerarse empresas inmobiliarias. Xu Jiayin y Yang Yanhui también son expertos en operaciones diversificadas. Analicemos cómo ganan dinero estos magnates inmobiliarios:

Primero, el efecto retardado de los datos estadísticos. Hablemos primero de estadísticas. Debido al floreciente desarrollo del mercado inmobiliario en los últimos años, se puede decir que el desempeño de las empresas inmobiliarias está aumentando de manera constante. Después del New Deal 930 del año pasado, el mercado inmobiliario empezó a crecer. Por lo tanto, no habrá grandes problemas con el desempeño de las empresas inmobiliarias en esta etapa. Ya sea que la regulación del sector inmobiliario sea un aterrizaje suave o no, la inercia del mercado inmobiliario todavía existe y el mercado en general todavía está en una situación de estancamiento. tendencia alcista. Como resultado, el aumento general del mercado inmobiliario aún podría generar mayores ganancias.

En segundo lugar, el autocultivo de las principales empresas inmobiliarias. Para estas importantes empresas inmobiliarias de China, si todavía ganan dinero mediante la fuerza bruta, sólo se puede decir que todo el mundo está pensando de forma demasiado simple. La razón por la que las principales empresas inmobiliarias están ganando dinero ahora.

El primero es el control de costes y beneficios propios. Una de las características distintivas de las empresas inmobiliarias líderes es su acaparamiento de tierras. Durante la década dorada de 2003-2013, todas las principales empresas inmobiliarias de Hurun se encontraban en un estado de adquisición frenética de tierras, y las principales empresas inmobiliarias eran buenas en adquisiciones de tierras anticíclicas. En el contexto de los bajos precios de la tierra en la década dorada, las empresas inmobiliarias han acumulado una gran cantidad de recursos de tierras, que es uno de los núcleos internos de las empresas inmobiliarias que ganan dinero. Después de eso, me posicioné en bienes raíces de nivel medio a alto para ganar una prima más alta que las empresas de bienes raíces comunes. Junto con un fuerte control de costos, por un lado, reduce mis costos financieros y, por otro lado, mejora mi eficiencia en la utilización de costos. Sin embargo, estas son sólo fortalezas internas.

El segundo es innovar los modelos de ganancias y ampliar los límites de las ganancias. Las principales empresas inmobiliarias comenzaron a explorar modelos de beneficios diversificados ya en 2014. La integración de la industria y las finanzas siempre ha sido la dirección de los esfuerzos de las empresas inmobiliarias. Existe una tendencia cada vez más obvia entre las empresas inmobiliarias a ingresar en industrias de alta rentabilidad como las finanzas y la atención médica. El año pasado, los ingresos no inmobiliarios de Wanda superaron los ingresos inmobiliarios. Wang Jianlin afirmó una vez con orgullo que Wanda ya no es una empresa de bienes raíces. Lo mismo ocurre esta vez con el hombre más rico, Xu Jiayin. Cuando Evergrande Finance estaba en auge, Xu Jiayin invirtió 3.200 millones de yuanes para ingresar a la industria médica, y Evergrande Health cotizaba en la puerta trasera de Hong Kong.

El tercero es desarrollar esfuerzos en el ámbito de la comunidad de bienes. Las viviendas comunitarias se están convirtiendo en la clave de la transformación de las empresas inmobiliarias. Muchas empresas inmobiliarias construyen sus propias plataformas de propiedad comunitaria, aprovechan al máximo sus propias ventajas inmobiliarias y trasladan las transacciones inmobiliarias de ventas originales únicas a un flujo de caja continuo para las empresas inmobiliarias. A través de la construcción comunitaria, las empresas inmobiliarias pueden realizar el ciclo cerrado final de escenarios de consumo, finanzas, atención médica y otros servicios. Ahora, Vanke, Fantasia, Wanda, E-House, Greenland y Greentown han iniciado sus propios pasos de desarrollo comunitario de O2O.

Junto con operaciones diversificadas como bienes raíces para jubilados y bienes raíces para educación, las principales empresas inmobiliarias todavía se sienten muy cómodas. Por lo tanto, el magnate inmobiliario sigue siendo el hombre más rico de China. que todavía depende de los bienes raíces para ganar dinero.

Autor: Jiang Han, investigador especial del Suning Financial Research Institute, columnista financiero y comentarista financiero.