¿Cuál fue el motivo de la primera lotería en Hangzhou?

El riesgo de precio de la vivienda de segunda mano es alto.

“Desde el año pasado, ya sea un límite de precios o una política de lotería, el objetivo principal es cambiar las expectativas del mercado y lograr la equidad del mercado”, dijo Ding Jiangang al reportero del National Business Daily, pero debido al precio. El límite sólo puede limitar el precio de las viviendas nuevas, pero no puede limitar el precio de las viviendas de segunda mano, por lo que se forma un "sistema de doble vía" de precios. Hay margen para el arbitraje a la hora de comprar una casa y la lotería equivale a "comprar nuevas acciones". En zonas y promociones inmobiliarias donde los precios de la vivienda nueva y de segunda mano se invierten, inevitablemente habrá vecinos haciendo cola para sacar números.

Investigaciones recientes realizadas por periodistas encontraron que el último precio promedio registrado de Ronshine Blue Sky, con decenas de miles de personas participando en la lotería, es de 18.460 yuanes/metro cuadrado, mientras que el precio de cotización reciente de artículos de segunda mano Las casas en Vanke Future City superan los 30.000 yuanes por metro cuadrado. El precio promedio de la fina decoración en el edificio Huaxia Four Seasons es de 26.105 yuanes/metro cuadrado, y el precio unitario de las casas toscas contiguas se ha disparado a 30.000 yuanes/metro cuadrado en 2016.

Además, Linping Shanbei, Liangzhu, Sandun y otras áreas emergentes son áreas donde los precios de las casas nuevas y de segunda mano se invierten. Por ejemplo, en el popular Centro Yaohaopanhui Gaoyue, el precio medio de las casas nuevas es de 17.504 yuanes/metro cuadrado, mientras que el precio medio actual de las casas de segunda mano en las zonas circundantes es generalmente de más de 20.000 yuanes/metro cuadrado. Por el contrario, en las zonas urbanas más maduras de Hangzhou, Qianjiang New Town y Shenhua, hay menos inversiones en los precios de la vivienda y los residentes no están muy entusiasmados con la compra de casas mediante lotería.

“Hay espacio limitado para que aumenten los precios de la vivienda urbana. Ahora el precio de las casas de segunda mano está aumentando principalmente en los sectores periféricos emergentes, especialmente en áreas relativamente remotas donde el transporte y las condiciones industriales han mejorado significativamente en los últimos tiempos. años ". Un agente de bienes raíces en Hangzhou dijo a los periodistas: Recientemente, el mercado de viviendas de segunda mano ha comenzado a mostrar renuencia a vender propiedades. Cuanto más caliente esté el mercado de viviendas nuevas, mayores serán los precios esperados en el mercado de viviendas de segunda mano.

La persona también dijo que, a juzgar por la composición de los compradores de viviendas de segunda mano, el precio de mercado puede estar "inflado". Señaló que "después de la restricción de compra, el número de compradores e inversores de viviendas que sólo necesitan comprar una casa se ha reducido significativamente y el poder adquisitivo de los hogares demolidos se ha fortalecido, según él, la intensidad de la demolición en". Hangzhou el año pasado no tuvo precedentes y puede haber más de 50.000 hogares. La mayoría de las aldeas demolidas son aldeas urbanas y la mayoría de los residentes tienen dos o incluso tres generaciones viviendo bajo un mismo techo. La compensación por demolición para cada hogar es básicamente de 8 millones a 100.000 yuanes. (En cuanto al número de los hogares de demolición mencionados anteriormente y la compensación por reubicación, el periodista aún no ha recibido confirmación de los departamentos pertinentes).

“En comparación con los compradores de viviendas comunes, los hogares de demolición tienen una gran cantidad de dinero en efectivo en sus manos y tienen necesidades especiales en el proceso de compra de una casa. Ventajas: por ejemplo, un hogar puede comprar tres casas y el pago de la vivienda y el impuesto sobre la escritura también están subsidiados en consecuencia ". De los proyectos de Sunac en Chengdong el año pasado, se rumoreaba que casi la mitad de ellos fueron comprados por residentes que fueron demolidos en los alrededores. Las casas grandes en sus manos han sido demolidas (compradas), y muchas de ellas incluso han sido pagadas. Sin embargo, después de que estas personas compren casas, las expectativas de compra del mercado pueden caer significativamente en los próximos años”.

Comprarán terrenos a precios altos. Las empresas están bajo presión.

Zhang Hongwei, analista jefe del Instituto de Investigación Tongce, dijo a los periodistas que el principal problema a resolver en el lado de la demanda es controlar las expectativas de inversión. Por el lado de la oferta, es necesario acelerar aún más el ritmo de oferta de tierras y de entrada en el mercado inmobiliario.

Un periodista del National Business Daily observó que la oferta de tierras en Hangzhou ha aumentado significativamente desde el año pasado. Según datos de la plataforma de terceros Zhuhangzhou.com, en 2017, Hangzhou vendió con éxito 153 parcelas de tierra (81 en el área urbana principal, 35 en el distrito de Xiaoshan y 37 en el distrito de Yuhang), con una superficie total de 5.224 millones de metros cuadrados y una edificabilidad total de 122,68 millones de metros cuadrados. El volumen total de transacciones fue de 194.298 millones de yuanes, un aumento interanual de 2.654,38+0,6%, estableciendo un récord histórico. Entre ellas, se completaron 86 transacciones de terrenos residenciales (residenciales, comerciales y residenciales) en Hangzhou, con un área total de transferencia de 4.026 millones de metros cuadrados y una superficie edificable total de 912.200 metros cuadrados, el volumen total de transacciones fue de 65.438+; 06.856 millones de yuanes, y el precio mínimo promedio fue de 18.478 yuanes/metro cuadrado, batiendo ambos récords históricos. Según las estadísticas del Centro de Investigación de Bienes Raíces Centaline, al 28 de mayo de 2018, las tarifas de transferencia de tierras en Hangzhou alcanzaron los 124,4 mil millones de yuanes, un aumento interanual del 210%.

Aunque Hangzhou tiene una gran oferta de terrenos, Dante Jiangang señaló que el ritmo de listado de viviendas comerciales no es rápido y que la oferta de casas no ha aumentado con la oferta de terrenos.

Para las empresas inmobiliarias que adquirieron terrenos a precios elevados durante la apropiación de tierras del año pasado, desacelerar el ritmo de listado de nuevas viviendas sin duda aumentará los costos financieros. Se informa que en 2018, había 36 precios de suelo en Hangzhou. El periodista notó que recientemente ha habido informes de transferencias de alto precio en el mercado de Hangzhou. Por ejemplo, algunos medios informaron que una empresa de bienes raíces que ganó el terreno de Zhuantang a un precio mínimo de 18.205 yuanes por metro cuadrado en agosto del año pasado se estaba preparando para vender el terreno.

“Ahora, los riesgos de algunas empresas inmobiliarias que adquieren terrenos a precios elevados obviamente han aumentado”. Zhang Hongwei señaló: “Hasta donde sabemos, los precios de las empresas inmobiliarias generalmente se basan en el método de superposición de costos (cálculo) basado en el precio mínimo como base, el precio final se basa en la superposición de varios costos. Sin embargo, el precio en algunas políticas gubernamentales de límite de precios se basa en la superposición de los diferentes precios. Los estándares entre las dos partes han causado un dilema para las empresas de desarrollo, junto con el reciente entorno financiero severo en el mercado de capitales. Ha puesto a prueba las capacidades de financiación y rotación de capital de las empresas inmobiliarias.

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“La intención original de la regulación gubernamental es garantizar la actividad del mercado y regular el calor del mercado inmobiliario dentro de un rango controlable. Sin embargo, a juzgar por las correspondientes condiciones del mercado, el límite de precios ha provocado una inversión en los precios de las viviendas de segunda mano y de las nuevas. Cómo regular aún más es un problema que enfrentan actualmente muchos gobiernos locales. "Zhang Huifang, director general de una organización en la que todos ganan, dijo a los periodistas que en realidad se pueden tomar muchas medidas regulatorias, como restringir las ventas, aumentar los impuestos y tarifas sobre los enlaces de transacciones, etc. Sin embargo, bajo las expectativas actuales del mercado, si Aún queda por observar si estas medidas pueden ser efectivas.

Ding Jiangang dijo que en comparación con la serie de "secuelas" causadas por la política de límite de precios, puede ser más a largo plazo utilizar los impuestos, las finanzas y la economía. Otros medios para controlar el sobrecalentamiento del mercado. Por ejemplo, podemos considerar dividir el mercado inmobiliario según el número de casas que posee cada hogar. Pasos para recaudar el impuesto sobre la escritura. Por ejemplo, la primera casa se grava con un 3%, la segunda casa. se aplica al 6%, a la tercera casa se aplica el 15% y a la cuarta casa se aplica el 30%... O se pueden utilizar políticas financieras y monetarias para regular el mercado, como la tasa de interés de referencia para la primera vivienda. Préstamos y la tasa de interés de referencia para préstamos para segunda vivienda se incrementa en un 20%.

Se informa que debido a la inversión de los precios de las viviendas nuevas y usadas, hasta el momento, 8 ciudades de todo el país. han introducido políticas de compra de viviendas por lotería, respectivamente. En Shanghai, Nanjing, Changsha, Chengdu, Hangzhou, Xi'an, Wuhan y Shenzhen, la totalidad o parte de las casas deben venderse mediante lotería.