Base de conocimientos inmobiliarios: conocimientos sobre construcción y desarrollo inmobiliario.
61. ¿Cuáles son las condiciones necesarias para establecer una empresa de desarrollo inmobiliario?
Respuesta: Para establecer una empresa de desarrollo inmobiliario, se deben cumplir las siguientes condiciones: (1) el capital registrado no es inferior a 10 millones de yuanes (2) hay cuatro o más personas reales a tiempo completo; profesionales de ingeniería inmobiliaria y de la construcción con cédula profesional, dos o más contadores de tiempo completo con cédula profesional; (3) Obtener derechos de uso de suelo a precios de mercado; (4) Tener nombre propio, estructura organizacional y local comercial fijo; 5) Las demás que establezcan las leyes y reglamentos. Para ampliar el alcance del negocio de promoción y explotación inmobiliaria, deberán cumplirse las condiciones especificadas en los puntos (1), (2), (3) y (5) del párrafo anterior.
Si se cumplen las condiciones señaladas en el presente reglamento, la dirección administrativa industrial y comercial se encargará de los trámites de registro industrial y comercial; de no cumplirse con los requisitos del presente reglamento, no se otorgará el registro.
62. ¿Cómo solicitar un certificado de calificación de empresa promotora inmobiliaria?
Respuesta: Las empresas de desarrollo inmobiliario deben registrarse en el departamento competente dentro de los 30 días posteriores a la obtención de una licencia comercial y solicitar un certificado de calificación de empresa de desarrollo inmobiliario. El departamento competente expedirá un certificado de calificación de empresa de promoción inmobiliaria en un plazo de 15 días de conformidad con las disposiciones legales y reglamentarias.
Al realizar negocios de desarrollo y operación de bienes raíces, las empresas de desarrollo inmobiliario deberán presentar sus certificados de calificación de empresa de desarrollo inmobiliario.
Las autoridades competentes implementarán un sistema de revisión anual de los certificados de calificación de las empresas promotoras inmobiliarias.
63. ¿Qué es la preventa de vivienda comercial?
Respuesta: La preventa de viviendas comerciales se refiere al comportamiento en el que las empresas de desarrollo inmobiliario venden viviendas comerciales en construcción a los compradores por adelantado, y los compradores pagan depósitos o precios de la vivienda.
64. ¿Qué incluye una licencia de preventa de bienes raíces?
Respuesta: La licencia de preventa de bienes raíces incluye lo siguiente: (1) Número de licencia de preventa; (2) Nombre del desarrollador; (3) Nombre del proyecto; número de contrato de transferencia de derecho de uso de la tierra, número de parcela; (6) número de certificado de propiedad inmobiliaria y número de edificio (7) área de construcción aprobada en preventa, incluidos varios tipos de área de construcción y número de unidades y habitaciones; período de validez; (9) facturas, etc.
65. La imagen de vivienda comercial está en proceso. ¿Puedo solicitar una licencia de preventa?
Respuesta: Para proyectos por debajo del séptimo piso, el proyecto principal debe llegar a la parte superior del proyecto principal; para proyectos por encima del séptimo piso, el proyecto principal debe alcanzar más de dos tercios del presupuesto total del proyecto; inversión.
66. ¿Cuáles son las condiciones para la preventa de vivienda comercial?
Respuesta: La preventa de vivienda comercial debe cumplir con las siguientes condiciones: (1) El prevendedor ha obtenido el certificado de calificación de desarrollo inmobiliario y la licencia comercial (2) De acuerdo con la normativa pertinente; del departamento de administración de tierras, se ha pagado la tarifa de transferencia del derecho de uso de la tierra (3) tiene una licencia de planificación de proyectos de construcción y una licencia de construcción de proyectos de construcción, y ha pasado por los procedimientos de supervisión de calidad y seguridad del proyecto de construcción (4) ha determinado la progreso de la construcción y tiempo de entrega de finalización; (5) ha determinado el progreso de la construcción y el tiempo de entrega de finalización) Por debajo del séptimo piso, el proyecto principal debe llegar a la parte superior del proyecto principal por encima del séptimo piso; dos tercios de la inversión total del presupuesto del proyecto; (6) Se ha abierto una cuenta especial para prepagos de vivienda comercial en el banco comercial donde se ubica el proyecto; (7) Otras condiciones legales especificadas por reglamento;
67. ¿Puedo suscribir bienes inmuebles durante el periodo de suscripción interna?
Respuesta: De acuerdo con las disposiciones del "Reglamento de Transferencia de Bienes Raíces de la Zona Económica Especial de Shenzhen", la preventa de bienes raíces debe ser aprobada por la autoridad competente y obtener una "Licencia de Preventa de Bienes Raíces" antes. proceder. La llamada suscripción interna es en realidad un acto ilegal cometido por el desarrollador antes de obtener la "Licencia de Preventa de Bienes Raíces", no está protegida por la ley y no es válida. Por lo tanto, no se pueden suscribir propiedades durante el periodo de suscripción interna.
68. ¿Cuál es la situación actual de las ventas de vivienda comercial?
Respuesta: Las ventas de viviendas comerciales existentes se refieren al comportamiento de las empresas de desarrollo inmobiliario que venden viviendas comerciales que han pasado la aceptación de finalización al comprador, y el comprador paga el precio.
69. ¿Cuáles son las condiciones para la venta de la propiedad?
Respuesta: (1) Las empresas de desarrollo inmobiliario que actualmente venden viviendas comerciales deben tener una licencia comercial corporativa y un certificado de calificación de empresa de desarrollo inmobiliario (2) obtener un certificado de derecho de uso de la tierra o un documento de aprobación de uso de la tierra; (3) Poseer la licencia de planificación del proyecto de construcción y la licencia de construcción; (4) haber aprobado la aceptación de finalización; (5) se han implementado la demolición y el reasentamiento (6) la infraestructura de apoyo, como el suministro de agua, suministro de energía, calefacción, gas, las comunicaciones, etc. están listas para la entrega, y otros La infraestructura de apoyo y las instalaciones públicas están listas para la entrega o se ha determinado el progreso de la construcción y la fecha de entrega (7) Se ha implementado el plan de administración de la propiedad;
70. ¿En qué circunstancias se prohíbe a los promotores publicar anuncios inmobiliarios?
Respuesta: Bajo cualquiera de las siguientes circunstancias, las empresas de desarrollo inmobiliario no pueden publicar anuncios de bienes raíces y los editores de publicidad no pueden publicar sus anuncios: (1) Vivienda comercial en preventa sin licencia de preventa (2) En casas desarrolladas y construidas en terrenos para los cuales no se han obtenido derechos de uso de tierras de propiedad estatal de conformidad con la ley (3) Casas construidas ilegalmente (4) Los órganos judiciales y administrativos han dictaminado; , decidió sellar o restringir los derechos inmobiliarios en otras formas de conformidad con la ley (5) Propiedad de casas en disputa (6) Otras casas cuya venta está prohibida por las leyes y reglamentos;
71. ¿Qué materiales deben presentar los promotores a las unidades editoriales y de gestión de publicidad al publicar anuncios inmobiliarios?
Respuesta: Cuando una empresa de desarrollo inmobiliario o su unidad encargada de publicar un anuncio de venta de bienes raíces, deberá presentar copias de los siguientes materiales a la unidad de operación y publicación de publicidad y presentar los originales: (1) Negocio licencia; (2) Certificado de calificación de empresa de desarrollo inmobiliario (3) Para la preventa, se debe presentar una licencia de preventa de bienes raíces. Ya a la venta, presentar título de propiedad.
72. ¿Qué contenidos deben incluirse en los anuncios de venta de inmuebles?
Respuesta: Los anuncios de venta de bienes raíces de las empresas promotoras de bienes raíces deben incluir el siguiente contenido: (1) La ubicación del edificio, tiempo de finalización y entrega, precio de venta, etc. (2) Para la preventa, debe estar el número de certificado de "Certificado de calificación de empresa de desarrollo inmobiliario" y "Licencia de preventa de bienes raíces" (3) Al vender, debe estar el número de certificado de "Desarrollo inmobiliario"; Certificado de calificación empresarial", "Certificado de bienes raíces" 》Número de certificado.
Las unidades de gestión y edición publicitaria no publicarán anuncios de venta de inmuebles de empresas promotoras inmobiliarias que no tengan el contenido especificado en el párrafo anterior.
73. ¿Qué no se debe incluir en los anuncios inmobiliarios?
Respuesta: Los anuncios inmobiliarios no deben contener supersticiones feudales como el Feng Shui y la adivinación, y la descripción del proyecto no debe violar las buenas costumbres sociales. Los anuncios de viviendas comerciales en preventa no contendrán financiamiento o financiamiento encubierto, y no contendrán promesas de apreciación o retorno de la inversión, no serán revendidos o revendidos en forma encubierta y no habrá ningún arrendamiento posventa; o arrendamiento postventa encubierto.
74. ¿Cuál es la normativa específica sobre la venta de contenidos publicitarios y informativos?
Respuesta: Si se utiliza un objeto de referencia para indicar la ubicación del proyecto en un anuncio de vivienda comercial en preventa, la distancia real entre el proyecto y la vía principal de tráfico existente del objeto de referencia será expresada, y la distancia no se expresará en términos de tiempo requerido y distancia de conducción. La ubicación y el diagrama esquemático del proyecto deben ser realistas, precisos y adecuadamente proporcionados. Los estándares de decoración de la casa, los materiales, el equipo y el tiempo de finalización y entrega indicados en los materiales de venta deben ser verdaderos, precisos y claros.
75. ¿Qué responsabilidades deben asumir los promotores si publican anuncios inmobiliarios sin obtener una licencia de preventa de vivienda comercial?
Respuesta: Los departamentos de construcción, administración de vivienda, industria y comercio y otros deben fortalecer la inspección y supervisión y adoptar "suscripción interna", "suscripción interna", "registro interno" y otros métodos para publicar anuncios sin obtener una licencia de preventa de vivienda comercial, investigarla y tramitarla conforme a la ley.
76. Al publicar un anuncio inmobiliario, ¿cuáles son las normas sobre el precio indicado en el anuncio?
Respuesta: Si un anuncio de bienes raíces indica un precio, debe indicarse claramente como el precio de venta real y debe indicarse claramente el período de validez del precio. Si una casa comercial en preventa se vende por suite (unidad), el precio se calculará en función del área dentro de la suite; si se vende como un edificio completo, el precio se calculará en función del área del edificio. Para las ventas de viviendas comerciales terminadas y diversos tipos de transacciones de viviendas en los mercados secundario y terciario, el precio total de la transacción debe indicarse en el anuncio.
77. ¿Qué responsabilidades deben asumir los promotores si publican anuncios inmobiliarios falsos?
Respuesta: Los departamentos de construcción y administración de vivienda pueden ordenar a los desarrolladores, operadores de publicidad y editores que publiquen anuncios inmobiliarios en violación de las regulaciones y que publiquen anuncios inmobiliarios inexactos y falsos que realicen correcciones dentro de un límite de tiempo. Aquellos que no hagan las correcciones dentro del plazo pueden quedar expuestos a través de los medios de comunicación y se pueden imponer sanciones como suspender la aprobación de nuevos proyectos de preventa de viviendas comerciales y reducir el nivel de calificación. El departamento industrial y comercial podrá ordenar al editor de publicidad que deje de publicar e imponer sanciones de conformidad con la normativa aplicable.
78. ¿Tiene el comprador de la vivienda derecho a exigir que el contenido prometido en el anuncio inmobiliario esté estipulado en el contrato de compraventa de la vivienda?
Respuesta: Las partes deben estipular en el contrato de venta de viviendas comerciales los asuntos claramente establecidos en los anuncios de venta de viviendas comerciales y los materiales promocionales emitidos por empresas de desarrollo inmobiliario y agencias de servicios de intermediación inmobiliaria.
79.¿Cuáles son las reglas de clasificación y recompensas en la publicidad inmobiliaria?
Respuesta: Si hay varios títulos, como premios, clasificaciones, proyectos de demostración nacionales o provinciales, etc., en los anuncios de viviendas comerciales en preventa, deben cumplir con las leyes y regulaciones nacionales pertinentes e indicar claramente la institución premiada, tipo de premio y año de vigencia. Aquellos que hayan sido incluidos en el plan de implementación pero hayan recibido el título de recompensa sin experimentar los resultados no podrán utilizar el título.
80.¿Cuáles son los métodos utilizados por los promotores para vender viviendas comerciales?
Respuesta: Las empresas de desarrollo inmobiliario pueden vender viviendas comerciales por su cuenta o pueden confiar a agencias de servicios de intermediación inmobiliaria para vender viviendas comerciales.
81. ¿Qué métodos no deberían utilizar los promotores para vender viviendas comerciales?
Respuesta: Las empresas de desarrollo inmobiliario no pueden vender viviendas comerciales mediante devolución de capital o devolución encubierta del principal. Los edificios comerciales sin terminar no pueden venderse mediante arrendamiento posventa o arrendamiento posventa encubierto. Las casas comerciales se venden por unidades y no se permite venderlas por piezas.
82. ¿Qué contiene el poder del agente comercial?
Respuesta: El poder emitido por el principal al agente debe especificar el período de autorización, la autoridad de autorización y los derechos y obligaciones del principal y del principal.
83. A la hora de comprar una casa a un promotor, ¿qué cuestiones debe explicarle claramente el promotor?
Respuesta: (1) Calificación de desarrollo y licencia comercial; (2) Permiso de preventa de viviendas comerciales y planos y elevaciones aprobados para la venta; (3) Avance del desarrollo del proyecto y tiempo de entrega; El plano del proyecto y sus instalaciones de apoyo; (5) El tipo estructural, tipo de unidad y estándares de decoración de viviendas comerciales; el método de asignación de áreas de edificios públicos y públicos; (6) El precio y método de pago de la preventa; vivienda comercial; (7) Cuenta especial para preventa de vivienda comercial (8) Asuntos de administración de propiedades (9) Otros asuntos estipulados por las leyes y reglamentos;
Antes de celebrar un contrato de compraventa de vivienda comercial, la empresa de promoción inmobiliaria también deberá proporcionar expresamente al comprador las "Medidas de Gestión de Venta de Vivienda Comercial" y el texto de muestra del contrato de compraventa de vivienda comercial si es comercial; Si la vivienda está en preventa, también se deben indicar claramente las "Medidas de Gestión de Preventa de Vivienda Comercial Urbana"
84. ¿Qué documentos deben proporcionar los desarrolladores para que los compradores de viviendas los revisen, copien o extraigan?
Respuesta: La nueva versión del "Contrato de venta de bienes raíces de Shenzhen (preventa)" ha estipulado que el vendedor debe brindar al comprador la conveniencia de acceder, copiar y extraer los siguientes documentos: (1 ) El vendedor y Shenzhen El "Contrato de transferencia de derechos de uso de la tierra" firmado por la Oficina de Planificación Municipal y Tierras y Recursos (y su acuerdo complementario o certificado de bienes raíces (2) Licencia de preventa de bienes raíces, licencia de planificación de proyecto de construcción, construcción); licencia; (3) Aprobación del departamento competente El plano general, alzado, plano de planta, plano de planta e informe topográfico y cartográfico del área de la casa.
85. ¿Pueden los promotores establecer otros derechos para las viviendas comerciales pre-vendidas?
Respuesta: Antes de que el proyecto de vivienda comercial prevendido se complete, acepte y entregue para su uso, el prevendedor no deberá utilizar el proyecto de vivienda comercial y sus derechos de uso de suelo para establecer otros derechos. En violación de estas regulaciones, cualquier acto que establezca otros derechos basados en proyectos de viviendas comerciales en preventa y sus derechos de uso de la tierra es inválido. Las pérdidas resultantes correrán a cargo del prevendedor.
86. ¿Pueden los promotores hipotecar propiedades pre-vendidas?
Respuesta: Los promotores inmobiliarios no pueden hipotecar bienes inmuebles prevendidos.
87. ¿Se pueden reembolsar los gastos de compra de vivienda?
Respuesta: Si una empresa de desarrollo inmobiliario no cumple con las condiciones para vender viviendas comerciales, no está permitida vender viviendas comerciales ni cobrar ninguna tarifa en forma de pago por adelantado al comprador. Si se cumplen las condiciones para la compra y venta de casas comerciales, si la empresa de desarrollo inmobiliario cobra honorarios en forma de pago anticipado del comprador antes de celebrar un contrato de venta de casas comerciales, los honorarios cobrados se considerarán el precio de la vivienda en en el momento de celebrar el contrato de venta de una casa comercial, si las partes no han celebrado un contrato de venta de una casa comercial, la empresa de desarrollo inmobiliario devolverá los honorarios cobrados al comprador, a menos que ambas partes acuerden lo contrario, prevalecerá el acuerdo;
88. ¿En qué circunstancias se puede entregar para su uso un proyecto de promoción inmobiliaria?
Respuesta: Los proyectos de desarrollo inmobiliario sólo pueden entregarse para su uso una vez finalizados y aceptados. Los productos que no hayan sido inspeccionados o no hayan pasado la inspección no se entregarán para su uso. Una vez completado el proyecto de desarrollo inmobiliario, la empresa de desarrollo inmobiliario lo presentará a los departamentos competentes pertinentes, como planificación, protección contra incendios, protección ambiental, supervisión técnica y de calidad, archivos de construcción urbana, gas y vivienda para una inspección y aceptación especial. y completar rectificaciones con base en las opiniones presentadas por el departamento especial de inspección y aceptación, y obtener un certificado de calificación o Autorizar el uso de documentos y organizar las unidades de diseño, construcción y supervisión para realizar la aceptación de terminación.
89. ¿Qué debo hacer si la entrega no coincide con la casa modelo?
Respuesta: Si una empresa de desarrollo inmobiliario establece una casa modelo al vender vivienda comercial, debe explicar si la calidad, equipamiento, decoración, etc. de la vivienda comercial realmente entregada son consistentes con la casa modelo. ; sin explicación, la vivienda comercial realmente entregada debe ser consistente con la casa modelo. La consistencia o inconsistencia se considerará un incumplimiento de contrato.
90. ¿Qué responsabilidades debe asumir el promotor si se entrega sin aceptación o sin aceptación?
Respuesta: Si una empresa de desarrollo inmobiliario no organiza la inspección de finalización, no pasa la inspección o entrega viviendas comerciales no calificadas para su uso sin autorización, será sancionada de acuerdo con la "Gestión de calidad del proyecto de construcción". Reglamento".
91. ¿Qué documentos debe presentar el promotor al entregar la vivienda?
Respuesta: Cuando se entrega la casa, la empresa promotora inmobiliaria deberá proporcionar al comprador la "Carta de Garantía de Calidad de la Casa" y el "Sistema de Descripción de la Casa" de acuerdo con el "Reglamento sobre la Implementación de la Calidad". Sistema de Garantía y Descripción de Vivienda para Vivienda Comercial".
92. ¿Cuáles son las disposiciones de garantía de calidad una vez entregada la vivienda para su uso?
Respuesta: Las empresas de desarrollo inmobiliario deben asumir la responsabilidad de la garantía de calidad de las viviendas comerciales que venden. Las partes deben acordar en el contrato el alcance de la garantía, el período de garantía, la responsabilidad de la garantía, etc. El período de garantía se calcula a partir de la fecha de entrega.
El período de garantía de la vivienda comercial no será menor que el período de garantía estipulado en la carta de garantía de calidad emitida por el contratista del proyecto de construcción a la unidad de construcción; la duración será menor que el "Reglamento de Implementación"; de Garantía de Calidad y Sistema Manual de Instrucciones para Vivienda Comercial" (en adelante Si el período mínimo de garantía estipulado en el "Reglamento") no será inferior al período mínimo de garantía estipulado en el "Reglamento".
El período de garantía para viviendas comerciales no residenciales no será inferior al período de garantía estipulado en la carta de garantía de calidad emitida por el contratista del proyecto de construcción a la unidad de construcción.
Si durante el período de garantía se producen problemas de calidad, la empresa promotora inmobiliaria cumplirá con sus obligaciones de garantía y será responsable de las pérdidas ocasionadas. Las empresas promotoras inmobiliarias no se hacen responsables de los daños causados por fuerza mayor o uso inadecuado.
93. Si se retrasa la entrega de la vivienda comercial, ¿qué responsabilidades debe asumir el transmitente?
Respuesta: Si el inmueble no puede entregarse a tiempo por culpa del transmitente, el transmitente deberá pagar la indemnización por daños y perjuicios. Si el contrato de compraventa de inmuebles estipula el monto de la indemnización por daños y perjuicios, se estipulará en el contrato; si no hay acuerdo, será la renta guía durante el período de entrega retrasada del inmueble. Si se causan pérdidas al cesionario, el cedente será responsable de una indemnización además de pagar la indemnización por daños y perjuicios.
Si el cedente no entrega el inmueble transcurridos 90 días según lo pactado en el contrato de compraventa del inmueble, el cesionario tiene derecho a resolver el contrato, salvo pacto en contrario entre el cedente y el cesionario.