Métodos de auditoría para proyectos de compensación por demolición
¿Cómo gestionar y utilizar bien los fondos de adquisición de tierras, demolición, compensación y reasentamiento para garantizar que los limitados fondos estatales se utilicen de forma eficaz? ¿Cuchilla? De hecho, para proteger los intereses vitales de la gente, compilé un artículo sobre la auditoría de proyectos de adquisición de tierras, demolición, reasentamiento y compensación para que todos lo lean e intercambien.
1. Tres malentendidos comunes
El proyecto de reconstrucción de barrios marginales se caracteriza por un gran alcance de reconstrucción, que involucra muchas viviendas para ser demolidas y casas complejas sin licencia y casas históricas. Se trata de un importante proyecto de medios de vida que atrae una gran atención social. El uso estandarizado de los fondos de demolición y la implementación efectiva de las políticas de demolición y reasentamiento están directamente relacionados con los intereses vitales del pueblo y la estabilidad social, y con el desarrollo armonioso de la economía social regional. Sin embargo, durante el proceso de verificación de la auditoría, los auditores son propensos a cometer los tres principales malentendidos siguientes:
Mito 1: Además de la auditoría de seguimiento de la demolición, la demolición de las casas en el proyecto de auditoría ya ha finalizado. Se han completado y algunas de las áreas originales del proyecto de demolición se han completado. Vivienda y algunos proyectos de renovación de barrios marginales se iniciaron hace muchos años. La mayoría de las casas demolidas ya no están y los residentes originales se han mudado. Los tiempos han cambiado. ¿Los auditores enfrentan dificultades para investigar, verificar y recopilar pruebas? ¿Tres dificultades? situación, creando así la ilusión de que es difícil realizar auditorías de proyectos de demolición.
Mito 2: Los proyectos de demolición y reconstrucción implementan un sistema de un solo hogar, un grado, y todos los proyectos de demolición están sujetos a auditorías de seguimiento. Los archivos deben estar altamente estandarizados y ser completos, por lo que la verificación de auditoría tiene poco valor.
Mito 3: El contenido de los proyectos de revisión de demolición y reconstrucción es complejo e involucra tanto proyectos residenciales como no residenciales, incluidas casas certificadas, casas sin licencia y casas históricas. Es necesario calcular no sólo el precio de ubicación, sino también el precio de reposición, etc. Al mismo tiempo, se deben diferenciar los estándares de medición y condiciones de cada vivienda según la situación real. Si los auditores no están familiarizados con las políticas, regulaciones y planes de demolición, será difícil distinguir o detectar problemas. Por lo tanto, los auditores consideran que dedicar demasiado tiempo y energía al proyecto de demolición es ingrato.
Los tres malentendidos anteriores pueden fácilmente hacer que los auditores no estén dispuestos a realizar investigaciones en profundidad sobre los proyectos de demolición. El contenido de la auditoría es sólo superficial y es fácil perder la oportunidad de descubrir pistas sobre el problema. caso. Para deshacerse de los malentendidos, debe comenzar con las sutilezas.
2. Métodos de auditoría que se pueden adoptar
Existen principalmente los siguientes problemas en los proyectos de compensación de adquisición de tierras, demolición y reasentamiento: el primero es el problema del cálculo excesivo de la compensación en violación. de las políticas y regulaciones locales durante el proceso de demolición; la segunda categoría es el problema del cálculo excesivo de la compensación en violación de las políticas y regulaciones locales; la segunda categoría es la pérdida de capital estatal causada por no operar de acuerdo con el plan de demolición; la tercera categoría es la cuestión del fraude a los fondos estatales; la cuarta categoría es la cuestión de los sistemas imperfectos de gestión de la demolición y los riesgos de responsabilidad. Durante la auditoría se debe prestar atención a los siguientes aspectos.
(1) Familiarícese con las políticas, recopile las regulaciones locales y comience con el trabajo básico.
Mi país tiene actualmente muchas políticas y regulaciones de expropiación de viviendas de arriba hacia abajo, que contienen disposiciones detalladas sobre algunos asuntos específicos, como el "Reglamento sobre la Gestión de la Demolición de Viviendas Urbanas" y las "Medidas de Implementación para la Gestión de Demolición de Vivienda Urbana”, que aclaran los métodos de compensación, determinación de precios y condiciones de cálculo en compensación y reasentamiento. En los “Dictamenes sobre Indemnización por Demolición de Viviendas Indocumentadas Restantes de la Historia Urbana”, se aclaran las normas de identificación de viviendas indocumentadas sobrantes de la Historia en los “Dictamenes sobre la Implementación de Valoración para Demolición de Viviendas Urbanas”, el contenido. Se aclaran la valoración de la vivienda y las cualificaciones de las agencias de valoración. Por lo tanto, si los auditores quieren ganar algo con los proyectos de expropiación y demolición, es esencial dominar y aplicar políticas y regulaciones de manera competente, de lo contrario, los problemas no serán descubiertos frente a ellos y se les escaparán de los ojos.
(2) Agrupar y organizar razonablemente, partiendo de la fuente de datos de auditoría.
1. La división del trabajo en el grupo debe ser razonable. El trabajo de auditoría debe primero aclarar las ideas de trabajo y formular un plan de implementación de auditoría con un alcance de auditoría claro, enfoque destacado, métodos precisos y operatividad, reduciendo así los desvíos en el trabajo de auditoría, reduciendo los costos de auditoría y mejorando la eficiencia de la auditoría. De acuerdo con las responsabilidades del auditor, la auditoría debe realizarse en forma de auditoría grupal, conexión efectiva y promoción integral. Según la función de auditoría, el equipo de auditoría se puede dividir en: Primero, el equipo de auditoría financiera, que audita principalmente los activos y pasivos, las operaciones de fondos, las operaciones de fondos, la gestión financiera, etc. de la sede del proyecto de demolición, enfocándose en verificar si el uso de los fondos de demolición cumple con las regulaciones y si la operación del fondo es Si hay algún fenómeno ilegal durante el proceso y si el cobro de los fondos de compensación de demolición y reasentamiento es consistente con el acuerdo de demolición; el segundo es la demolición; equipo de revisión, que verifica principalmente si hay divisiones de hogares no autorizadas y expansión de área en la demolición y reconstrucción de barrios marginales, a fin de crear un mayor espacio de búsqueda de rentas para las personas. Violar las disposiciones de la política en el acuerdo de demolición para ampliar el monto de la compensación, ocultando. la situación real, duplicación de compensaciones, etc. durante el proceso de demolición, el tercero es el equipo de auditoría del proyecto de infraestructura, que se centra principalmente en si hay proyectos de mala calidad y si los procedimientos del proyecto de infraestructura son legales y conformes. Los tres equipos deben distinguir sus responsabilidades y conectarse entre sí. Por ejemplo, cuando el equipo de auditoría de demolición necesita verificar la entrada y salida de un determinado fondo de manera oportuna, el equipo de auditoría financiera debe descubrir de manera rápida y precisa todos los movimientos de los fondos y proporcionar retroalimentación oportuna, y discutir si es necesario Continuar ampliando la auditoría para reducir el tiempo dedicado por cada equipo a repetir el trabajo y mejorar efectivamente la calidad y eficiencia del trabajo.
2. La clasificación de los datos debe ser razonable. Los proyectos de reconstrucción de barrios marginales contienen una gran cantidad de datos financieros, mucha información comercial y formularios contables complejos que deben clasificarse de manera razonable.
Por un lado, hay muchos datos de estados financieros y datos de estados comerciales, y la cantidad de entradas y salidas de capital es grande. Algunos datos comerciales no se pueden conectar entre sí porque las personas que hacen los estados financieros son diferentes y realizan análisis. y la comparación es extremadamente difícil; por otro lado, hay muchas actas de varias reuniones que involucran casi todos los aspectos de las responsabilidades laborales del departamento de proyectos. Debido a la implementación del sistema de un hogar, un archivo y la eliminación de una gran cantidad de archivos, es difícil determinar el enfoque del trabajo de auditoría, por lo que la organización de diversos materiales es particularmente importante. Por ejemplo, al revisar varias actas de reuniones, extraiga los materiales que se consideren de valor de auditoría, clasifíquelos según finanzas, demolición, ingeniería, administración, etc., y distribuya los materiales clasificados a los grupos de trabajo correspondientes. Cada grupo revisará los materiales. durante la auditoría. Proporcionar una base de referencia para el descubrimiento de problemas.
(3) Piensa con claridad, capta los puntos clave y comienza con los detalles.
Comprender las ideas y captar los puntos clave es la clave del éxito o fracaso del trabajo de auditoría, especialmente la auditoría de proyectos de demolición, que debe partir de las sutilezas para revelar problemas e incluso encontrar pistas sobre los problemas. caso.
El primero es encontrar los puntos clave de la auditoría a partir de los datos. En primer lugar, se clasificó, analizó y comparó la información empresarial del proyecto de demolición proporcionada por la unidad auditada, y se descubrieron algunas dudas de auditoría. Por ejemplo, en las mismas condiciones, los datos de casas sin licencia y casas históricas en un área determinada son bastante diferentes de los de otras áreas. El área de casas sin licencia y casas históricas es mayor que la de las casas con licencia, o incluso n. veces mayor que el de las casas con licencia. Por el contrario, otras zonas con las mismas condiciones pueden incluirse en el foco de la revisión. Además, sobre la base del análisis comparativo de los datos de demolición y la tabla de datos de reasentamiento, las áreas con una expansión importante de los hogares y la expansión de la producción pueden incluirse en el enfoque de la auditoría, y los archivos de demolición con casas de reasentamiento a gran escala construidas o con una expansión de los hogares prominente pueden ser verificado aleatoriamente.
La segunda es buscar dudas de auditoría en los archivos: después de comparar los datos básicos, de los archivos de demolición de un hogar y de un nivel, extraemos selectivamente las empresas con gran escala, grandes cantidades de compensación, gran número de viviendas y casas vacías. Certificados y archivos con una superficie de legado histórico relativamente grande. Al comparar cada elemento de compensación en los archivos de demolición con diversas políticas, regulaciones y planes de demolición, y al volver a examinar y verificar los cálculos elemento por elemento, se descubren lagunas en los datos y se generan dudas de auditoría que requieren una revisión adicional. Especialmente al revisar los expedientes de demolición, debe centrarse en el acuerdo de demolición y reasentamiento, la identidad y la información de registro del hogar de las personas que se están demoliendo, el certificado de propiedad y el certificado de terreno de la casa demolida, el estudio topográfico y el cálculo del área de la casa, y el informe de evaluación de la casa, etc. Al revisar los expedientes de los casos, en el acuerdo de demolición se debe centrar la atención en el cálculo y la identificación de la compensación por demolición y reasentamiento, la reubicación de viviendas, el reasentamiento temporal, la compensación operativa, las casas sin licencia y las casas históricas, la compensación por la decoración de la casa y la compensación por instalaciones auxiliares. Por supuesto, es imposible cubrir todo dentro del tiempo y la energía limitados de la auditoría, por lo que es necesario centrarse en seleccionar elementos importantes para la revisión de la auditoría a fin de descubrir dudas.
El tercero es buscar puntos de avance en la auditoría desde el exterior. Por un lado, es necesario encontrar materiales importantes que respalden la evidencia de auditoría, como mapas catastrales aéreos que cumplan con el tiempo especificado en la póliza, para confirmar la autenticidad de las viviendas demolidas; para encontrar el personal involucrado en los trabajos de demolición, como auditores de tasación de viviendas, miembros del equipo de demolición Jefe, responsable, responsable, etc. , investigar y comprender todo el proceso del proyecto de demolición, preparar registros de consulta y probar y analizar el proceso de control interno, descubrir lagunas en los procedimientos y la gestión de demolición desde los aspectos clave del control interno y encontrar un gran avance para la auditoría.
3. La auditoría debe centrarse en varias cuestiones
(1) La base para la confirmación de casas indocumentadas y casas históricas
Debido a la larga historia, la casa registro de derechos de propiedad El sistema es imperfecto y es muy difícil identificar casas indocumentadas y casas históricas. En algunas zonas se utilizan calles, comunidades o casas adyacentes para corroborarse entre sí, y no se han obtenido pruebas válidas que acrediten los resultados de la identificación. Por lo tanto, la compensación por casas sin licencia y casas que quedaron de la historia es a menudo la forma más fácil para que las personas aprovechen los proyectos de demolición, convirtiéndose en un canal conveniente para obtener fondos estatales. Para obtener evidencia concluyente y encontrar avances en la revisión, es necesario utilizar datos de mapas catastrales de aviación que cumplan con los requisitos de la política como la base más importante para la confirmación, y combinarlos con datos originales, como mapas de estudios de sitios de demolición, para analizar y comparar. su pertinencia y coherencia. Puede comenzar con los siguientes aspectos: Primero, compare el mapa de estudio in situ con el mapa de línea roja adjunto al certificado de bienes raíces, verifique si existen discrepancias graves entre el mapa de estudio in situ y el mapa del certificado de bienes raíces, y verificar si hay superposición o doble conteo del área de la casa. El segundo es volver a verificar y calcular el área histórica marcada en la casa sin licencia y el mapa de inspección en el sitio para verificar si hay algún error de cálculo humano en el área de la casa; y si hay conflictos en la identificación de la propiedad de la misma casa, lo que resulta en duplicación o compensación excesiva. El tercero es comparar las fotografías aéreas con Para comparar con los dibujos topográficos in situ, se pide al personal de topografía y mapeo que identifique lo específico; Ubicación del salón en las fotografías aéreas para comprobar si hay falsedades. ¿dibujar? comportamiento de la casa.
(2) Actos ilegales de compensación por terrenos y casas no residenciales
Los hogares de demolición no residenciales involucran una amplia gama de terrenos, un gran número de casas, edificios complejos en el terreno y una gran cantidad de fondos de compensación. En particular, algunas empresas estatales grandes y medianas deben firmar no sólo un acuerdo de compensación por demolición sino también algunos acuerdos complementarios al momento de reubicarse. Los auditores deben tratarlos con cuidado y analizar cuidadosamente el contenido firmado por Xie Yi, centrándose en los siguientes aspectos: Primero, basándose en los certificados de propiedad de la tierra y la casa proporcionados por la empresa, verificar exhaustivamente la autenticidad del área del terreno y la existencia de la casa. y verificar la casa y el terreno Si la naturaleza es confusa, se compensarán las violaciones de altos estándares. Por ejemplo, los edificios industriales se compensarán de acuerdo con los estándares de fachadas comerciales y los terrenos industriales se compensarán de acuerdo con los estándares de terrenos comerciales. El segundo es comprobar si existe alguna violación del acuerdo o duplicación de contratos.
Es decir, durante el proceso de reubicación, si los gastos de reubicación que han sido compensados a la empresa estatal se recalcularán y compensarán a las personas que tienen una relación de arrendamiento con la empresa, lo que resultará en una compensación repetida con terrenos o casas de terceros, después; revisar la aplicación general del certificado de propiedad de la vivienda por parte de la empresa estatal, durante el proceso de demolición. Verificar si existen actos de obtención artificial de compensación por instalaciones interiores, tarifas de mudanza, tarifas de transición, incentivos de demolición, etc., dividiendo los hogares en los hogares; cuarto, comprobar si hay violaciones de las regulaciones locales, confusión intencional de los métodos de reasentamiento y compensación por la suspensión de la producción y el negocio de viviendas no residenciales.
(3) Comportamientos que dañan los intereses nacionales en el proceso de gestión de demolición
Afectados por mecanismos de gestión de demolición incompletos, sistemas de gestión imperfectos, estándares de compensación poco claros y la ausencia de algunas personas responsables en la gestión, etc. Durante el proceso de demolición, a menudo ocurren comportamientos que aumentan los costos de demolición y dañan los intereses nacionales. Por lo tanto, durante el proceso de auditoría, primero debemos evaluar si el sistema de control interno es sólido, si el mecanismo de gestión interna está funcionando normalmente y si algunos demoledores están buscando rentas debido a problemas tales como sistemas laxos, estándares poco claros y falta de espacio para los controles internos, provocando así comportamientos que perjudican los intereses nacionales. Por ejemplo, según los registros del libro de demolición, no existe un estándar para el reasentamiento residencial, lo cual es muy arbitrario. El área de reasentamiento residencial es varias veces el área de la residencia original. Al mismo tiempo, algunas personas que han sido construidas y las que han sido demolidas no se encuentran en el mismo lugar, lo que no pertenece a derechos de herencia, donación o propiedad, y deben ser investigados estrictamente. El segundo es prestar atención al informe de evaluación de la vivienda, revisar exhaustivamente los métodos de cálculo, los estándares y los momentos de tiempo en el informe de evaluación, y verificar si existe alguna manipulación no autorizada de los estándares y condiciones de cálculo para aumentar el monto de la compensación, y si hay cualquier modificación del punto de tiempo de cálculo para aumentar el valor de la unidad de compensación y así aumentar el valor de la unidad de compensación El acto de evaluar la compensación. El tercero es examinar si la base para la compensación por edificios temporales es concluyente, si las razones son suficientes y si existe algún comportamiento de compensación por edificios ocupados temporalmente sobre la base de casas certificadas o casas sin licencia. El cuarto es centrarse en las lagunas en la gestión de proyectos de demolición y revisar si los procedimientos de demolición son legales, si la firma del acuerdo de demolición cumple, si el reasentamiento real es incompatible con el acuerdo y si existen riesgos legales en la firma del acuerdo de compensación.
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