Estudio del mercado inmobiliario|El primer C&D Pushang Bay que activa el sistema de puntos en la nueva política del mercado inmobiliario de Shanghai

Las principales ciudades han comenzado a introducir intensamente políticas de control del mercado inmobiliario, que se han irradiado a los grupos de ciudades del delta del río Yangtze, incluidos Hangzhou, Wuxi y Ningbo. El mercado inmobiliario de Shanghai también ha experimentado grandes cambios y el punto de inflexión puede estar a la vuelta de la esquina.

Desde la implementación de las "Diez Medidas de Shanghai", las tres propiedades recientemente incluidas en la lista en el distrito de Minhang son Pushang Yayuan (Jianfa Pushang Bay), Gemdale Fanwei y Jingwei University Sunshine. Dado que el número de suscriptores de los dos últimos no superó 1,3 veces el número de casas vendidas, el sistema de puntos no se activó.

Jianfa Pushang Bay es la primera propiedad nueva en Shanghai que activa el sistema de puntos. Se informa que el 6 de febrero, C&F Pushangwan comenzó a suscribirse al fondo. El proyecto lanzó 498 casas a la vez, y el número final de personas que se suscribieron a los fondos fue de 1.589 grupos, y 704 grupos fueron preseleccionados en la lotería.

A partir del 5 de marzo, se completó la lotería para las tres propiedades anteriores.

La última política es que hace 5 días (3 de marzo), la Autoridad de Vivienda de Shanghai emitió un "Aviso sobre el fortalecimiento adicional de la gestión del mercado inmobiliario de Shanghai" que mencionaba por primera vez que, según la Política de compra prioritaria Para casas nuevas compradas, el período de venta es de 5 años.

Dado que el momento de aprobación del proyecto de Jianfa Pushang Bay es justo después del "Shanghai Ten" y antes del "Shanghai Seven", las 498 unidades lanzadas esta vez no entran dentro de la restricción de ventas de cinco años. .

Bajo la "bendición" del New Deal, la situación de suscripción del proyecto C&D Pushang Bay es bastante optimista, con una tasa de suscripción de hasta 319, un capital de suscripción de sólo 200.000 yuanes y un promedio El precio de mercado es de 40.400 yuanes por metro cuadrado. El mercado lo considera "amigable".

Los expertos de la industria creen que debido a que el proyecto C&D Pushangwan adopta una regla de juego basada en puntos, este proyecto puede no ser "iluminado" y habrá más variables bajo la nueva política del mercado inmobiliario.

"Bendiciones" del New Deal

En la impredecible regulación del mercado inmobiliario de Shanghai, con entradas basadas en puntos, las familias "sin hogar" de Shanghai tienen ciertas ventajas, que solo necesitan un plato es sigue siendo muy atractivo.

Los nuevos medios dijeron que el sistema de puntos integra los cinco factores de la familia del comprador de la vivienda, el registro del hogar, el estado de la propiedad inmobiliaria, el historial de compra de la vivienda en Shanghai dentro de cinco años y el pago de la seguridad social en Shanghai, con 1 punto. y luego elegir una casa en función del número de personas en el sorteo. Basado en el principio de 30 personas, la lista de personas que ingresan a la selección de vivienda notariada se seleccionará según el nivel de puntos.

Los puntos se dividen principalmente en puntos básicos (puntuación total 60 puntos) y puntos dinámicos (puntuación total 24 puntos). Entre ellos, familia, registro del hogar, estado inmobiliario y registros de compra de vivienda en Shanghai dentro de cinco. años constituyen los puntos básicos, que se reflejan en los pagos de la seguridad social en Shanghai para los puntos dinámicos. Durante 20 años a partir de la fecha de suscripción, se sumarán 0,1 puntos por cada mes de pago de seguridad social.

Según fuentes del mercado, el punto de entrada para la lotería de puntos para el proyecto Jianfa Pushangwan es 56,7 puntos, lo que provocó que muchos compradores de viviendas dijeran: "La puntuación no es baja y la lotería puede ser inútil".

Algunos compradores de vivienda señalaron que para obtener 56,7 puntos, deben satisfacer las necesidades de los hogares con registro de hogar en Shanghai sin casa y que no han comprado una casa en 5 años o de familias sin casa; registro de hogares locales que no han comprado una casa en los últimos 5 años y han pagado la seguridad social durante más de 5 años o solteros de Shanghai que no son propietarios de una casa, no tienen antecedentes de haber comprado una casa en los 5 años y necesitan pagar la seguridad social; durante más de 5 años.

Un analista que ha estudiado durante mucho tiempo el mercado inmobiliario de Shanghai dijo que si aquellos con puntuaciones más altas obtienen puntuaciones más bajas en la lotería, es posible que estos compradores de viviendas no puedan comprar pisos y tipos de apartamentos satisfactorios, por lo que abandonan sus números y elegir otros nuevos. Porque en la mayoría de las nuevas suscripciones de acciones, aquellos con puntos más altos tienen una ventaja y tienen una gama más amplia de opciones.

Entre los tres nuevos proyectos que han entrado en el mercado desde la implementación de las "Diez Medidas de Shanghai", además de C&F Pushang Bay, los múltiplos de suscripción de los otros dos proyectos, Gemdale Fanfan y Jingwei University Sunshine, no han llegado a 1,3 veces. Después de que estos tres proyectos sean seleccionados por el primer grupo de compradores de lotería, las propiedades restantes se venderán de acuerdo con el proceso regular de renovación de arrendamiento.

Es innegable que los "Diez Artículos de Shanghai" parecen brindar mucha comodidad a los compradores de viviendas que necesitan mejorar sus necesidades sexuales.

Un shanghainés dijo a los nuevos medios que el entorno actual de compra de viviendas es más favorable para quienes tienen varias casas en Shanghai pero no han comprado una nueva en varios años. Si vendes la casa a tu nombre, tus puntos serán mayores y tendrás más oportunidades de comprar una casa nueva, lo que es más beneficioso para este grupo.

Los "Tres Hermanos" del Sur de Pujiang

El proyecto de la Bahía de Pushang de Jianfa y el Parque Millennium de Xincheng, y el proyecto de la Ciudad de Jiangshan de Xuhui reciben el apodo de los "Tres Hermanos del Sur de Pujiang" en la industria " . Los dos proyectos son adyacentes y en el mismo nivel.

Jianfa Pushangwan pasó por 300 largos días desde la adquisición del terreno hasta la apertura del fondo. Continuando con las características de la arquitectura de jardines china, el estilo residencial de la Bahía de Urakami tiene un fuerte estilo clásico chino.

Nuevos medios señalaron que el proyecto cuenta con un total de 498 viviendas, con superficies que van desde los 88 metros cuadrados hasta los 128 metros cuadrados. El precio de venta promedio es de 4,04 yuanes por metro cuadrado y el precio total es de 3,07 a 5,65 millones de yuanes por unidad. Se espera que el proyecto esté completamente renovado y entregado a principios de 2023.

Cabe mencionar que el transporte del Proyecto Jianfa Pushangwan es inconveniente, lo que se ha convertido en una de las debilidades del proyecto. Al mismo tiempo, el negocio dentro del sector está subdesarrollado. El complejo comercial cercano es Wanda Plaza, así como el He Run Life Plaza en construcción.

Geográficamente, la ciudad de Pujiang tiene un área más grande y está ubicada en el cruce de la Nueva Área de Pudong y el distrito de Minhang, a unos 4 kilómetros de Qiantan. En los últimos años, los nuevos proyectos han sido principalmente residencias de alto nivel y el ritmo de lanzamientos ha sido lento. Sin embargo, los proyectos antiguos y nuevos han sido principalmente villas y los apartamentos han escaseado. Este año se lanzarán varios solares para complementar la oferta de viviendas en esta zona.

El proyecto Jianfa Pushang Bay está ubicado en el borde de la placa de Pujiang Town, en Xinganghe Road, cerca del distrito Fengxian y lejos de la estación de metro. Las viviendas comerciales en la sección de Pujiang se concentran principalmente en la calle Pujin o cerca de la línea 8 del metro. El nivel de precios de las casas nuevas es 20.000 yuanes por metro cuadrado más alto que el de la bahía de Jianfa Pushang. El nivel de precios actual es de más de 60.000 yuanes por metro cuadrado. .

Hace apenas cinco meses, se presentó para aprobación la primera fase del Xincheng Millennium Park, que fue adquirido junto con el proyecto Jianfa Pushangwan, y se pusieron en marcha 308 unidades. El precio medio de mercado es de 40.400 yuanes por metro cuadrado, el precio total comienza en 3,5 millones de yuanes y la tasa de aprobación es de 113. Todavía quedan casas en venta.

Por otro lado, múltiples plataformas de agencias inmobiliarias muestran que el proyecto Xuhui Jiangshan Metropolis entró en el mercado en agosto del año pasado y se agotó.

De hecho, las tarifas de las primas territoriales de los "Tres hermanos" en Pujiangnan no son altas. Entre ellos, Xuhui tiene el precio más bajo, Xincheng y Jianfa tienen 3 primas respectivamente, lo que significa que hay muchas. de espacio para las primas de proyectos, y los precios de la vivienda en este sector siguen aumentando.

El 13 de mayo del año pasado, según las noticias, Xincheng y Jianfa ganaron dos terrenos residenciales adyacentes a gran escala en la ciudad de Pujiang por 134,5 mil millones y 109,3 mil millones respectivamente. El precio de la transacción fue de 16.900 yuanes por metro cuadrado. Xuhui Xuhui adquirió el terreno el 18 de diciembre de 2019 y adquirió la parcela de tierra de Pujiang con un precio mínimo de 980 millones de yuanes y 6.200 yuanes por metro cuadrado.

Regreso a Shanghai

Shanghai siempre ha sido el foco del diseño regional de C&D en el este de China. Desde el año pasado, Jianfa se ha concentrado en Shanghai, a la espera de su "renacimiento".

Recientemente, la compañía fue entrevistada por el gobierno del distrito de Putuo de Shanghai, no solo porque Pushang Bay ha estado muchas veces en la lista de búsqueda de nuevas propiedades de Shanghai, sino también porque adquirió terrenos conjuntamente con Sunac.

Los nuevos medios dijeron que a partir de 2020, C&D participará activamente en múltiples subastas de terrenos en varios distritos de Shanghai. Después de adquirir el terreno residencial de Baoshan en Shanghai por 2.440 millones de yuanes, también adquirió el terreno residencial de Pujiang en Minhang por 65.438 millones de yuanes. El 2 de febrero de este año, C&D se unió a Sunac para adquirir un terreno residencial en la comunidad de Putuo Shiquan con una prima de 6.452 millones de yuanes.

El precio mínimo del terreno residencial en el distrito de Putuo ganado conjuntamente por Sunac y Sunac superó esta vez los 84.300 yuanes/metro cuadrado, lo que estableció un nuevo precio para el terreno residencial en el distrito de Putuo, Shanghai, y se ubicó entre los Los cinco precios históricos de transacciones de terrenos residenciales en Shanghai atraen la atención del mercado.

Especialmente en el mercado inmobiliario de Shanghai, que está sujeto a controles frecuentes y una supervisión estricta, con una prima de terreno tan alta, ¿será difícil el proyecto y cómo garantizar la rentabilidad, etc.? , son todas dudas en el mercado. Después de todo, en 2016, C&D lanzó por error varios “proyectos” en Shanghai.

Se puede decir que 2016 es el momento más "vigoroso" para el manejo de la espada. Ese año, ganamos dos terrenos en Jiading y Baoshan con una prima de 115.

Los buenos tiempos no duraron mucho y, posteriormente, el gobierno de Shanghai introdujo múltiples políticas de control estrictas. Bajo el doble golpe de las restricciones de precios y compras, la situación de ventas de los proyectos Jiading y Baoshan Gucun no era la ideal.

Además, debido al lento ritmo de la desindustrialización, los costos de ocupación han aumentado gradualmente, sin mencionar que el precio promedio de mercado del proyecto Jiading es más de 6,5438 millones de yuanes/metro cuadrado más bajo que el precio de venta esperado.

De hecho, la historia del desarrollo de la esgrima en Shanghai no es corta. Desde que ingresó al mercado de Shanghai en 2004, actualmente hay seis proyectos en Shanghai, incluidos Bella Bay, Park Yangshu, Jiulong Bay, Yangxi, Pushang Bay y Yunjin Bay. Entre ellos, Pushang Bay ingresó al mercado esta vez como el primer proyecto de C&D en Shanghai. Cinco proyectos.

Este año, además del proyecto de la Bahía de Pushang, también se lanzará al mercado el primer lote de unidades de vivienda en la Bahía de Yunjin, ubicada en la sección del Lago Meilan de Baoshan. Al mismo tiempo, C&D ha mejorado gradualmente sus resultados de ventas aumentando continuamente su presencia en otras ciudades del este de China.

Según noticias de C&D East China, a finales del 11 de junio de 2020, las ventas de C&D Real Estate en el este de China superaron los 30 mil millones. C&D East China incluye principalmente Shanghai, Suzhou, Nanjing, Wuxi, Hefei,. Huai'an y Bengbu, Zhangjiagang, Taicang, Changshu y otras ciudades.