Informe de investigación de administración de propiedades

Cuando no sabemos mucho y queremos descubrir una determinada situación o evento, generalmente necesitamos realizar una investigación e investigación en profundidad y, finalmente, utilizar un informe de investigación para mostrar el resultados de la investigación. Echemos un vistazo a cómo se redacta un informe de investigación. El siguiente es un informe de encuesta de administración de propiedades compilado por mí solo para su referencia. Bienvenido a leer.

Informe de la encuesta sobre administración de propiedades 1 En los últimos años, con la prosperidad y el desarrollo del mercado inmobiliario, el número de comunidades residenciales recientemente abiertas en nuestra ciudad ha seguido aumentando y la importancia de la administración de propiedades en nuestra La ciudad se ha vuelto cada vez más prominente en las comunidades antiguas. Las comunidades residenciales también enfrentan cada vez más problemas con sus propiedades. Aprovechando esta oportunidad, el Comité de Trabajo requiere que todos los cuadros de la agencia practiquen las actividades de educación de línea masiva del partido, profundicen en las bases para realizar los requisitos de investigación y realicen investigaciones sobre la administración de propiedades de las comunidades residenciales en nuestra ciudad. La situación de la investigación ahora se informa de la siguiente manera:

1. La situación actual de la gestión inmobiliaria en nuestra ciudad

1 La situación básica de la gestión inmobiliaria residencial

. Con los cambios recientes en nuestra ciudad y el continuo aumento de comunidades residenciales, la industria de administración de propiedades se ha vuelto cada vez más importante y afecta a miles de hogares. Por lo tanto, en septiembre de 2010, nuestra ciudad estableció la Oficina de Administración de Servicios Públicos para que sea responsable y estandarice la industria de administración de propiedades en Beizhen. A través de una serie de medidas, como el mecanismo de solicitud y evaluación de las empresas inmobiliarias, el establecimiento de un sistema de fondo de mantenimiento especial, el establecimiento de comités de propietarios y la promulgación de leyes y reglamentos pertinentes, la labor de gestión de propiedades de la ciudad se ha legalizado gradualmente. y estandarizado.

En la actualidad, nuestra ciudad tiene una superficie de construcción de 2,45 millones de metros cuadrados, incluidos 6,5438 millones de metros cuadrados de área residencial, 400.000 metros cuadrados de área de oficinas y 300.000 metros cuadrados de área comercial. Hay 147 comunidades residenciales, 28 de las cuales son administradas por empresas administradoras de propiedades, el resto son administradas por sus unidades afiliadas y algunas son administradas por los propios propietarios.

La superficie residencial bajo gestión inmobiliaria en nuestra ciudad ha alcanzado los 900.000 metros cuadrados. Nueve empresas de servicios inmobiliarios obtuvieron calificaciones de empresas de servicios inmobiliarios y 80 profesionales inmobiliarios obtuvieron certificados de calificación. La tasa de cobertura inmobiliaria de las zonas residenciales de nueva construcción alcanza el 100%. Desde el pasado hasta el presente, la gestión inmobiliaria de nuestra ciudad está avanzando gradualmente hacia un modelo de gestión orientado al mercado, que desempeña un papel importante en la mejora de la calidad de los servicios inmobiliarios y el establecimiento de una buena imagen de la ciudad.

2. Características de las comunidades residenciales

1. Existe una gran brecha en la calidad de las comunidades residenciales. En términos de instalaciones de apoyo, hay comunidades de alto nivel recientemente construidas con instalaciones completas, administración dedicada y una alta proporción de espacios verdes (como la Comunidad Shenghuayuan), y también hay comunidades de desarrollo temprano con instalaciones imperfectas o incluso desorganizadas, pequeñas. espaciamiento de edificios, pocas áreas verdes y pocos espacios de estacionamiento. Una comunidad con pocos edificios, nadie que la administre y una mala administración de la propiedad.

2. Quedan muchos problemas de la antigua comunidad. Debido a razones históricas y limitaciones de las condiciones objetivas, algunas áreas residenciales de nuestra ciudad han tardado mucho en completarse y tienen muchos problemas pendientes. Algunas comunidades tienen infraestructura deficiente e instalaciones de apoyo incompletas; algunas comunidades son de pequeña escala y tienen procedimientos relevantes incompletos; algunas comunidades todavía están abiertas, lo que trae ciertas dificultades a la administración de la propiedad;

2. Principales problemas

1. Comportamiento irregular de los servicios de administración de propiedades. Aunque nuestra ciudad ha establecido desde hace mucho tiempo una oficina de administración de servicios públicos para administrar la industria inmobiliaria y también ha promulgado una serie de políticas y regulaciones como las "Medidas de administración de propiedades de la ciudad de Beizhen" para guiar y restringir la administración de propiedades en nuestra ciudad, debido a la La naturaleza extensa de la propiedad y la complejidad de la gestión y la capacitación de las empresas de administración de propiedades en nuestra ciudad están lejos de ser adecuadas. Es común que los empleados trabajen sin obtener las licencias de administración de propiedades pertinentes, la calidad general de los empleados no es lo suficientemente alta y el servicio. Los niveles son desiguales. Los servicios de la mayoría de las empresas de administración de propiedades no están estandarizados, son inadecuados y de mala calidad.

2. Las tarifas no son uniformes y las tarifas que se cobran por los servicios de administración de propiedades en las comunidades antiguas son bajas. A juzgar por los estándares de cobro por servicios de administración de propiedades, oscilan entre 1 yuan/mes/metro cuadrado y 0,5 yuanes/mes/metro cuadrado. A juzgar por la tasa de recaudación de las tarifas de administración de la propiedad, por ejemplo, la tasa de recaudación del "Jardín Yugang" llega al 98%, mientras que la tasa de recaudación de algunas comunidades antiguas es menor. Es más, no poseen ninguna propiedad, por lo que los propietarios gastan un poco de dinero en limpiar la basura y contratan gente para limpiar las escaleras. Hay muchas razones por las que cargar es difícil. En primer lugar, la calidad del servicio de las empresas de administración de propiedades no está establecida. En segundo lugar, la asequibilidad económica de los grupos de bajos ingresos es limitada. En tercer lugar, los problemas reportados por los propietarios no pueden resolverse a tiempo, lo que genera descontento entre los residentes y afecta el pago. En cuarto lugar, el concepto de consumo de servicios de administración de propiedades por parte de los propietarios aún no se ha formado completamente. Quinto, los estándares de cada comunidad son diferentes. En comparación con aquellos con tarifas bajas, aquellos con tarifas altas se consideran inútiles y no están dispuestos a tomar la iniciativa de pagar.

3. La asamblea de propietarios y el comité de propietarios son difíciles de establecer y funcionan de manera irregular.

El comité de propietarios se refiere a una organización no gubernamental compuesta por representantes de los propietarios dentro del área de administración de propiedades. Representa los intereses de los propietarios, refleja los deseos y requisitos de los propietarios ante todos los sectores de la sociedad y supervisa la administración y el funcionamiento de la propiedad. empresa administradora de propiedades. Se entiende que la mayoría de las comunidades de nuestra ciudad no han establecido comités de propietarios. Algunos problemas sólo son reportados de forma privada por los propietarios individuales a la administración de la propiedad y no representan demandas colectivas. Las razones de este fenómeno son: En primer lugar, la mayoría de los propietarios no saben lo suficiente sobre las instalaciones y la gestión de las nuevas comunidades y la mayoría de la gente piensa que algunas comunidades antiguas se desarrollaron antes. En ese momento, no había propiedades especializadas, solo los desarrolladores las administraban. Debido a las bajas ganancias o las bajas tarifas, las comunidades han sido abandonadas, lo que ha resultado en el fenómeno de la falta de gestión de la propiedad. Los propietarios consideran que el comité de propietarios es aún más innecesario, lo que provoca el retraso en la convocatoria de la junta de propietarios. En segundo lugar, algunas comunidades son de gran escala y tienen muchos propietarios, la mayoría de los cuales no se conocen entre sí. Es difícil organizar a los propietarios para llevar a cabo elecciones, tomar decisiones y otros asuntos. En tercer lugar, la conciencia de participación de los propietarios no es fuerte. Incluso si existe un comité de propietarios, su composición es compleja, su personal es mixto y carece de organizadores "capaces, prestigiosos y bien coordinados". Cuarto, aunque se han establecido comités de propietarios comunitarios individuales, sus operaciones no están lo suficientemente estandarizadas, sus mecanismos de gestión no son sólidos y realmente no pueden desempeñar su papel. Con el tiempo, desaparecerán y se volverán inútiles.

4. El sistema de gestión de propiedades aún no se ha solucionado. La Oficina de Gestión de Servicios Públicos dependiente de la Oficina Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural es responsable de la gestión de la industria inmobiliaria residencial, pero la mayor parte de esta función es instructiva y las limitaciones reales sobre las empresas inmobiliarias no se han ejercido realmente. Además, la gestión de la propiedad implica la gestión de la vivienda, la construcción urbana, los precios, el suministro de energía, el suministro de agua, la protección contra incendios, la seguridad pública y otros departamentos. A veces se entrelazan varias contradicciones y es difícil para el departamento de administración de vivienda por sí solo coordinar a las partes, lo que puede conducir fácilmente a una situación en la que la tasa de quejas por disputas de propiedad es alta y la tasa de mediación es baja.

5. El problema del mantenimiento y la gestión de la propiedad en comunidades residenciales individuales sin gestión de la propiedad es cada vez más importante. En nuestra ciudad todavía quedan muchas comunidades antiguas que se remontan a la época de las construcciones familiares. La mayoría de ellos tienen problemas como instalaciones de apoyo incompletas, pequeños espacios verdes, insuficientes espacios de estacionamiento, ambiente sucio y graves daños en las fachadas de las casas. Además, la administración de propiedades actualmente no está disponible en estas antiguas comunidades, y muchos temas se han vuelto candentes y difíciles que han sido fuertemente reflejados por la mayoría de los propietarios.

Tres. Opiniones y Sugerencias

Ante las dificultades y problemas existentes en la gestión inmobiliaria, con el fin de fortalecer aún más la gestión inmobiliaria de nuestra ciudad y mejorar el nivel de gestión inmobiliaria, se plantean las siguientes opiniones y sugerencias:

1. Mejorar la supervisión en origen de la gestión inmobiliaria. Los departamentos funcionales pertinentes del gobierno municipal deben fortalecer la gestión de la propiedad desde la fuente, implementar concienzudamente diversas medidas regulatorias y reducir fundamentalmente los conflictos y disputas en la gestión de la propiedad. Uno es el de industria, comercio, construcción y otros departamentos municipales. Se deben solicitar ampliamente opiniones y sugerencias de todos los ámbitos de la vida, y se deben formular textos modelo, como los contratos de servicios de administración de propiedades, para estipular claramente el alcance del servicio, los estándares del servicio, el período del contrato, las tarifas del servicio y los derechos, obligaciones y responsabilidades de ambos. partes en los servicios de administración de propiedades temprana y tardía, y aún más Estandarizar y restringir el comportamiento de las empresas y propietarios de administración de propiedades. El segundo es organizar a todas las empresas inmobiliarias para que aprendan las normas pertinentes, organizar al personal relacionado con la propiedad para que reciba capacitación y hacer que trabajen con certificados. Las empresas inmobiliarias deben proteger sus derechos e intereses legítimos, reducir la movilidad del personal y hacer que sus servicios sean eficientes. , sostenible y estable. El tercero es mejorar diversos sistemas de gestión de la propiedad, establecer un mecanismo integral de coordinación y mediación para conflictos y disputas entre municipios, pueblos, comités vecinales, agencias gubernamentales y otros departamentos, integrar la gestión de la propiedad en la gestión unificada de la construcción comunitaria y explorar activamente la participación conjunta de los departamentos administrativos, promotores, empresas inmobiliarias y propietarios, supervisará mutuamente los nuevos métodos de trabajo para el pago, custodia y uso de los fondos especiales de mantenimiento de la propiedad para garantizar que los fondos especiales de mantenimiento se recauden en su totalidad y se utilicen racionalmente.

2. Unificar estándares y aumentar las tarifas de cobro de servicios. Al formular estándares de servicio unificados, es necesario formular estándares de cobro unificados, y se debe solicitar la opinión del público en general al elevar o cambiar los estándares de cobro.

Informe de investigación sobre gestión inmobiliaria 2. La gestión de la propiedad es uno de los contenidos importantes para fortalecer la construcción comunitaria y construir una sociedad armoniosa.

A juzgar por las llamadas públicas del alcalde recibidas cada año, las quejas sobre la administración de propiedades se han mantenido altas y se han convertido en un tema candente y difícil cada año. Sólo en el primer semestre de este año, nuestra oficina recibió más de 890 quejas de este tipo, principalmente relacionadas con la gestión de propiedades, como mala calidad de la vivienda, dificultades en el suministro de agua en edificios de gran altura, malas condiciones sanitarias, iluminación ineficiente, robos graves. , uso no autorizado de sótanos o cocheras, y construcción aleatoria Construcción aleatoria, humos y ruidos que molestan a los residentes, uso obligatorio de energía solar, etc. En este sentido, mi oficina realizó recientemente una encuesta.

1. Situación básica de la gestión inmobiliaria residencial.

La administración de propiedades de nuestra ciudad comenzó en 1998 y ahora cuenta con 61 empresas de administración de propiedades, incluidas 3 empresas calificadas de segundo nivel, 48 empresas calificadas de tercer nivel, 10 empresas tentativas y más de 3000 empleados. Se han entregado para su uso 118 proyectos de gestión de propiedades residenciales, con una superficie total de construcción de 6,6869 millones de metros cuadrados, de los cuales 81 comunidades han establecido comités de propietarios; 27 proyectos de administración de propiedades residenciales están en construcción (la administración de propiedades preliminar está implementada); con una superficie total de construcción de 4,8 millones de metros cuadrados. Entre estos proyectos de gestión, 1 obtuvo el título de Departamento de Excelente Gestión Inmobiliaria y más de 20 obtuvieron el título de excelencia provincial.

2. Problemas y causas de la gestión de la propiedad residencial.

Con el rápido desarrollo de la construcción urbana, la mejora gradual del mercado inmobiliario y la mejora continua del nivel de vida de los ciudadanos, las contradicciones en la gestión de la propiedad comunitaria se han vuelto cada vez más prominentes, incluidos los problemas subjetivos de los propietarios. y las empresas inmobiliarias, así como las limitaciones medioambientales objetivas. Los problemas que surgen incluyen tanto viejos problemas heredados de la historia como nuevas situaciones que surgen en el desarrollo. Esto se refleja específicamente en los siguientes aspectos:

(1) La comprensión de los derechos y obligaciones por parte de los propietarios es asimétrica.

Con el creciente grado de comercialización y privatización de la vivienda, la conciencia de los propietarios sobre la protección de los derechos aumenta día a día y las empresas de administración de propiedades continúan presentando requisitos de servicio de alto nivel. Sin embargo, un número considerable de ellos. Los propietarios no tienen claras sus obligaciones. Las manifestaciones son las siguientes: en primer lugar, la conciencia de responsabilidad por el mantenimiento de la casa no es fuerte y no se ha establecido el concepto de "la propiedad pertenece a uno mismo y el mantenimiento lo realiza uno mismo"; en segundo lugar, hay desobediencia a la dirección; se repite la decoración y construcción desordenada, y la conciencia de la autodisciplina es débil; en tercer lugar, la falta de pago o la falta de pago a tiempo de las tarifas de administración de la propiedad, especialmente en las comunidades antiguas; Hay varias razones para el impago. No hace falta decir que la calidad de la vivienda, las disputas vecinales, los despidos y otros problemas dejados por los desarrolladores son razones para no pagar las tarifas. Este círculo vicioso continúa hasta que la calidad del servicio de las empresas de administración de propiedades disminuye y simplemente cierran sus puertas y se van, y la mayoría de los propietarios sufren las consecuencias. El caso más típico es la disputa entre los propietarios de Yuanyang Village y Xinyu Property Management, que causó muchos problemas a principios de año y acabó perjudicando a ambas partes. Se entiende que actualmente hay siete u ocho empresas de gestión inmobiliaria en nuestra ciudad que no les queda más remedio que retirarse por las dificultades en el cobro de tasas y en las obras de gestión inmobiliaria, que afectan a 13 comunidades y más de 500.000 metros cuadrados de viviendas. Cuarto, el comité de propietarios es sólo una formalidad. Muchos propietarios de comunidades no tienen un fuerte sentido de propiedad, renuncian a su autonomía en la gestión de la propiedad y son indiferentes al establecimiento de una junta de propietarios para participar en la gestión de la propiedad. La junta de propietarios es difícil de convocar y su papel no es suficiente. El comité de propietarios no implementa una verdadera gestión autónoma. Los conflictos y problemas entre los propietarios y las empresas de administración de propiedades no pueden resolverse debido a la falta de comunicación, lo que trae peligros ocultos para la administración de propiedades y el desarrollo de las zonas residenciales.

(2) El posicionamiento de los servicios de gestión de la empresa es inexacto. El nivel cultural y la calidad de los empleados de las empresas administradoras de propiedades en nuestra ciudad son generalmente bajos, lo que dificulta el establecimiento de conceptos científicos de gestión y servicio, exacerbando los conflictos entre propietarios y empresas administradoras de propiedades.

Las principales manifestaciones son:

En primer lugar, algunos empleados de empresas de administración de propiedades carecen de conciencia del cliente primero, tienen una actitud de servicio inadecuada, un lenguaje de servicio incivilizado, un comportamiento de servicio irregular y no pueden satisfacer los propietarios solicitud legítima, y ​​mucho menos ayudar proactivamente al propietario a resolver el problema. En particular, los problemas causados ​​por las empresas de administración de propiedades no se pueden resolver a tiempo, lo que afecta directamente la mejora de los niveles de servicio de administración de propiedades y la satisfacción del cliente.

En segundo lugar, algunas empresas de administración de propiedades carecen de profesionales. El mantenimiento de rutina es una tarea importante de la administración de propiedades. Si el mantenimiento no se realiza en el momento oportuno, los propietarios tendrán dudas o incluso conflictos con la calidad del servicio de la empresa de administración de propiedades.

La tercera es que algunas empresas de gestión inmobiliaria utilizan aparcamientos para taxis, sótanos, etc. en función de sus propios intereses económicos. Con fines de lucro, causa contaminación y otros impactos negativos que atentan directamente contra los intereses de los propietarios.

(3) Las condiciones básicas de la antigua zona residencial no son las adecuadas. Las áreas residenciales de administración de propiedades de la ciudad se dividen en tres categorías:

Primero, las comunidades antiguas que carecen de instalaciones de apoyo a la administración de propiedades representan el 40% del área residencial total de administración de propiedades de la ciudad;

La segunda Las áreas residenciales administradas semicerradas representan el 21 % de las áreas residenciales administradas de propiedad de la ciudad;

En tercer lugar, las áreas residenciales administradas completamente cerradas con instalaciones de apoyo completas representan el 39,5 % del total de áreas residenciales administradas de propiedad de la ciudad. Entre ellas, las antiguas comunidades son grandes en área, generalmente tienen bajos estándares de construcción, tienen muchas deudas históricas y tienen contradicciones prominentes en el entorno de hardware, instalaciones públicas, seguridad y orden público, grupos vulnerables y administración y operaciones del área.

Las manifestaciones específicas son las siguientes:

En primer lugar, el número de edificios de administración de propiedades e instalaciones de apoyo a garajes que se pueden utilizar para la gestión y los servicios comunitarios es pequeño, y es imposible establecer un mecanismo de operación de gestión orientado al mercado.

El segundo es la falta de instalaciones de seguridad pública. La mayoría de ellas son comunidades residenciales abiertas "indefensas" que no se pueden cerrar ni gestionar. El ambiente comunitario es caótico y los casos de seguridad ocurren de vez en cuando.

En tercer lugar, los caminos comunitarios y los caminos frente a las casas sufrieron daños en diversos grados. Las habitaciones de soporte de los edificios públicos de la comunidad, los techos de las casas y las paredes de los corredores eran viejos y estaban gravemente dañados.

En cuarto lugar, la red de tuberías subterráneas no es fluida y, a menudo, se produce obstrucción o acumulación de agua en los días de lluvia. En quinto lugar, el diseño ecológico en las zonas residenciales no es razonable, no cuenta con apoyo durante todo el año y las plantas que cubren el suelo están disminuyendo año tras año. En sexto lugar, la tasa de cobro es baja, oscilando entre 4 y 10 yuanes por hogar al mes, y sólo se pueden cobrar 50 yuanes. La empresa de administración de propiedades básicamente solo mantiene la administración de la comunidad.

(D) Los problemas dejados por el desarrollador no se han resuelto adecuadamente. Los promotores dejaron problemas pendientes y los departamentos pertinentes no realizaron inspecciones de acuerdo con las normas, lo que afectó gravemente a la gestión de la propiedad.

En primer lugar, las condiciones de entrega de las nuevas comunidades residenciales no están claras y falta una supervisión efectiva de la entrega. Cuando se entregaron algunos proyectos, las instalaciones de apoyo, como áreas verdes, cierres y caminos, estaban incompletas, y los propietarios no recibieron los beneficios prometidos, lo que generó conflictos en los cargos por servicios de propiedad y restringió el desarrollo fluido de la administración de propiedades.

En segundo lugar, la propiedad de algunas instalaciones públicas no está clara, como garajes, sótanos, pisos elevados, centros de actividades, clubes, etc., lo que fácilmente puede dar lugar a disputas. Algunos promotores hacen suyo el llamado "derecho de uso" que sustenta las instalaciones públicas, vulnerando los intereses de los propietarios, dejando peligros ocultos y aumentando la dificultad de su gestión posterior.

El tercero es la calidad de la vivienda. Después de que la nueva comunidad estuvo en funcionamiento por un período de tiempo, los problemas de calidad de la vivienda quedaron expuestos uno tras otro y la empresa de administración de propiedades no pudo escapar de la culpa. Además, aún no se ha establecido el mecanismo de competencia en el mercado de gestión inmobiliaria. Para ampliar las capacidades de gestión, algunas empresas de gestión inmobiliaria llegan a acuerdos con los promotores y reducen los estándares de aceptación para adquirir propiedades, lo que también plantea peligros ocultos para la futura gestión.

(5) Los temas candentes y difíciles afectan el funcionamiento normal de la administración de propiedades.

1. No se ha realizado la entrega de las instalaciones de abastecimiento de agua y energía eléctrica.

Algunas unidades de desarrollo y construcción no entregaron las 'instalaciones de suministro de agua y energía' en la comunidad a departamentos profesionales, sino que las entregaron a sus empresas subordinadas, es decir, empresas inmobiliarias subordinadas para su gestión, dejando peligros ocultos: en primer lugar, el agua y la electricidad son instalaciones profesionales y las empresas de administración de propiedades no tienen capacidad de mantenimiento suficiente; en segundo lugar, cuando surgen problemas, utilizan departamentos profesionales para eludir la responsabilidad; en tercer lugar, una vez que las empresas de desarrollo se reestructuran, las empresas de administración de propiedades tienen inherentes; Las deficiencias no pueden asumir responsabilidades relevantes.

2. Es difícil suministrar agua a los nuevos edificios residenciales de gran altura.

El problema de la escasez de agua en los edificios de gran altura siempre ha sido un punto candente de quejas, que involucran a la comunidad de Mudanyuan, la villa Zhengling, las casas Kangle, el jardín de la ciudad de Jinhui, el jardín de la ciudad de Jiuyuan, la comunidad de Caizuo, la aldea de Zhanbei, Jardín Konka, etc. La razón principal es que el diámetro de las tuberías internas durante la construcción de la comunidad era pequeño y el terreno en algunas zonas era alto. En los últimos años se han desarrollado muchas áreas residenciales en el sureste de nuestra ciudad, lo que ha resultado en una mayor presión en los oleoductos. La falta de un plan de mejora sistemático para el suministro de agua en edificios de gran altura sólo puede solucionarse completamente mediante la construcción de una nueva sala de bombas presurizadas en la comunidad, pero los fondos necesarios son difíciles de implementar.

3. La construcción ilegal, la decoración ilegal y los vapores de petróleo y la contaminación acústica son los tres principales problemas que afectan a la gestión inmobiliaria. Para solucionar estos problemas conforme a la ley, las empresas de gestión inmobiliaria no sólo temen las dificultades, sino que además sufren castigos insuficientes y no pueden cumplir con sus responsabilidades, por lo que tienen que dejar pasar las cosas.

4. No se puede garantizar el normal uso de las instalaciones de alumbrado público.

En primer lugar, las facturas de electricidad y los estándares de mantenimiento de las instalaciones de alumbrado público en las comunidades antiguas son bajos y difíciles de ajustar, lo que afecta gravemente el uso normal; en segundo lugar, parte del personal de las empresas de administración de propiedades es irresponsable y tiene poca conciencia sobre el mantenimiento proactivo; de instalaciones de alumbrado comunitario. Sólo cuando los ciudadanos se quejan y la compañía telefónica les asigna se podrá realizar el mantenimiento pasivo.

(6) Las leyes y regulaciones de propiedad actuales son difíciles de aplicar.

1. La normativa y el sistema de supervisión actuales no son fluidos. Por ejemplo, el departamento de bienes raíces es responsable de la administración de la casa, pero los cambios en la naturaleza de la casa son supervisados ​​por la oficina de administración de construcción y la oficina de decoración, y la parte responsable no está clara.

2. La supervisión administrativa no es lo suficientemente fuerte. Por ejemplo, el sótano de Pearl West Garden se alquila a personas y los inquilinos tienen conexiones de agua y gas, lo que plantea riesgos para la seguridad y los residentes se han quejado fuertemente. Sin embargo, Hong Kong and China Gas Company y Capital Water Company creen que siempre que los usuarios soliciten y cumplan las condiciones de instalación, podrán seguir los procedimientos de uso. Sin embargo, como autoridad competente, el departamento inmobiliario no puede interferir.

3. Las regulaciones actuales sobre el uso de los fondos de mantenimiento de viviendas no están en sintonía con las condiciones de la ciudad y son difíciles de operar.

4. El reglamento de la junta de propietarios es demasiado complicado y carece de orientación y ayuda administrativa.

3. Varias sugerencias para resolver los problemas de administración de propiedades:

1. Fortalecer la gestión y orientación gubernamental y mejorar el sistema legal para la administración de propiedades.

Sobre la base de los "Reglamentos de administración de propiedades" y los "Reglamentos de administración de propiedades provinciales de Anhui" ya formulados, se introducirán detalles de implementación más completos y operativos para aclarar los requisitos para los departamentos gubernamentales, empresas de desarrollo y propiedades. empresas y propietarios Responsabilidades, derechos y obligaciones publicidad en profundidad de las leyes y reglamentos pertinentes, para que los propietarios comprendan la importancia de la gestión de la propiedad, cumplan con las obligaciones pertinentes, cooperen activamente con las empresas inmobiliarias para realizar el trabajo de gestión y, al mismo tiempo, sean buenos. en el uso de armas legales para proteger sus propios derechos e intereses legítimos estandarizar aún más el comportamiento laboral de las empresas inmobiliarias, debemos mejorar la construcción del sistema de licitación, introducir mecanismos de competencia, introducir excelentes empresas de administración de propiedades y cambiar la situación atrasada de los pobres; calidad empresarial, servicios no estándar, baja profesionalidad y transparencia insuficiente.

2. Mejorar la concienciación de los propietarios y acelerar la estandarización del sistema de comités de propietarios.

Los departamentos pertinentes deben orientar a los propietarios para seleccionar personas que realmente puedan representar los intereses de los propietarios, ser entusiastas del bienestar público y tener un cierto nivel de conocimiento para presidir y participar en el trabajo del comité de propietarios. , que puede servir como puente entre las empresas de administración de propiedades y los propietarios. Generar confianza entre los propietarios y las empresas de administración de propiedades. El comité de propietarios firma un contrato de servicio de encomienda de administración de propiedades con la empresa administradora de propiedades, considera cuidadosamente los términos, determina los artículos y tarifas de servicio, celebra reuniones periódicas de propietarios, supervisa el uso de los fondos y acepta quejas de los propietarios. Con respecto a temas candentes y difíciles, las empresas de administración de propiedades deben firmar un contrato con los propietarios al ingresar a la comunidad y formular tres capítulos sobre construcción ilegal, eliminación de basura, molestias por ruido y humo, tenencia de mascotas y estacionamiento aleatorio para mantener la estabilidad de la comunidad. .

3. Controlar estrictamente la aceptación de la comunidad y esforzarse por promover la renovación de las comunidades antiguas.

Los problemas que van dejando los promotores se están convirtiendo en una dificultad en la gestión inmobiliaria de las nuevas comunidades. Una vez terminada y aceptada la zona residencial, los departamentos pertinentes deben controlar estrictamente la calidad de las casas, las instalaciones de apoyo, el agua y la electricidad, deben supervisar los procedimientos que deben realizar las empresas de administración de propiedades al adquirir propiedades e impedir resueltamente cualquier administración de propiedades; las empresas se apresuren a asumir el control debido a la expansión ciega del volumen de gestión, sentando las bases para el futuro, dejando peligros ocultos para sus operaciones normales y su propio desarrollo. Los departamentos pertinentes deben aumentar la planificación y la inversión en la gestión de propiedades de las comunidades antiguas y esforzarse por mejorar la construcción de garajes, áreas verdes, cercados y otras instalaciones de apoyo relacionadas. Las empresas de administración de propiedades deben trabajar en estrecha colaboración con las comunidades para fortalecer la asistencia a los residentes desfavorecidos.

4. Implementar un sistema de notificación de eventos importantes y explorar activamente nuevos métodos de gestión.

La Oficina de Recursos Inmobiliarios de Shanghai propuso un sistema de informes y un plan de respuesta de emergencia para incidentes importantes de administración de propiedades regionales, aclaró las responsabilidades de los departamentos administrativos de bienes raíces y las empresas de administración de propiedades en el manejo de dichos incidentes y también estableció un Teléfono unificado para toda la ciudad. Teléfono exclusivo de notificación de emergencias mayores para recibir informes de incidencias mayores en la gestión de inmuebles las 24 horas del día. Los departamentos administrativos de bienes raíces y las empresas de administración de propiedades en varios distritos y condados también han establecido líneas directas especiales para informar incidentes importantes, con personal dedicado de guardia. Implementar un sistema de notificación de incidentes importantes, establecer un sistema de plan de emergencia e incorporarlo a la evaluación del trabajo de las oficinas de bienes raíces del distrito y del condado, las empresas de administración de propiedades y los administradores comunitarios. No presentar notificaciones de acuerdo con las regulaciones, no divulgar información de emergencia y desobedecer el comando unificado de emergencias del departamento de gestión Las unidades y las personas directamente responsables de no manejar las emergencias de manera oportuna serán investigadas y sancionadas de acuerdo con la ley. Los departamentos relevantes de nuestra ciudad deben crear condiciones activamente, aprender de la experiencia y las prácticas de Shanghai y otras ciudades nacionales avanzadas en la administración de propiedades, explorar activamente métodos diversificados de administración de propiedades, mejorar y mejorar continuamente la administración de propiedades y esforzarse por crear un entorno social armonioso para pueblo.

Informe de investigación de gestión inmobiliaria 3 En la actualidad, los conflictos entre muchos propietarios de comunidades residenciales y empresas inmobiliarias en nuestra ciudad son cada vez más graves, y las voces de las personas y las empresas son cada vez más fuertes. La tasa de recolección de comunidades residenciales como el distrito norte de Cuizhu ha caído al 58% desde el 80% de hace cuatro años. La tasa de recolección de Qincun 1, 2 y 3 es solo del 30%. Golden New City es menos del 50%. En los últimos años, ha habido un fenómeno de empresas inmobiliarias que abandonan comunidades residenciales en nuestra ciudad, como Hehuachi Apartment, Jingguang Villa, Green Villa Guangjingyuan y otras comunidades residenciales.

El análisis de las causas fundamentales de los conflictos en la gestión de la propiedad incluye principalmente los siguientes factores:

1. Leyes y regulaciones imperfectas. Por un lado, faltan detalles de implementación que coincidan con la Ley de Propiedad y nuestra ciudad no tiene poder legislativo. Por otro lado, la construcción de documentos normativos en nuestra ciudad va a la zaga de las nuevas necesidades de desarrollo como la gestión de la propiedad comunitaria y; estacionamiento hasta cierto punto, lo que resulta en problemas en el trabajo real. Hay fenómenos legales a seguir.

2. El sistema de gestión no es fluido. En primer lugar, la gestión social del gobierno no se ha extendido a la terminal. Algunas políticas y regulaciones han causado obstrucción y desconexión en la comunidad. Problemas que afectan la calidad del entorno de vida, como la apertura aleatoria de tiendas, el estacionamiento aleatorio y el robo. En segundo lugar, las ramas del partido de base, los comités vecinales y los propietarios no han sido frenados. Los comités y las empresas de administración de propiedades se promueven y restringen entre sí.

Aún no se ha establecido el mecanismo para construir una comunidad armoniosa. Los comités vecinales son organizaciones autónomas nominalmente, pero en realidad se dedican al trabajo del partido y del gobierno. Sin embargo, cuando se trata de conflictos entre propietarios y propietarios, no aprovecha plenamente su papel de primera línea en la resolución de conflictos a nivel de base. Carece de un sistema de evaluación e incentivos y carece del entusiasmo de la gestión social, especialmente la comunitaria. juntas de vecinos y empresas inmobiliarias.

Parece inadecuado en asuntos específicos relacionados con departamentos gubernamentales de nivel superior.

3. Participantes del mercado asimétricos. Cuando los propietarios individuales se enfrentan directamente a empresas inmobiliarias o promotores, inevitablemente se encuentran en una posición evidentemente desventajosa y actualmente no se han creado comités de propietarios en nuestra ciudad. La conciencia de los propietarios sobre la autonomía no es fuerte. La encuesta muestra que el 62% de los propietarios no conocen el comité de propietarios y no participan en él. No existe una normativa unificada y efectiva sobre el establecimiento y supervisión de los comités de propietarios, así como sobre los derechos y obligaciones del personal clave. El nivel de autonomía, control interno, espíritu de equipo y protección de los derechos legales del comité de propietarios no es alto. Los miembros del comité de propietarios no tienen suficiente motivación para servir a todos los propietarios, y los profesionales jóvenes y capaces están aún menos dispuestos a unirse al comité. comité de propietarios. Por otro lado, el umbral para que las empresas inmobiliarias entren en el mercado es muy bajo, con fuerza débil, pequeña escala y baja calidad. La proporción de gerentes, personas altamente educadas y títulos técnicos es menor que el nivel nacional, y la integridad y credibilidad de la industria de administración de propiedades no es sólida.

4. El entorno del mercado es discordante. Algunas noticias y opiniones públicas están sesgadas, y algunas personas están predispuestas contra la industria de administración de propiedades. El hábito de "disfrutar de almuerzos gratis" existe en gran medida. El estatus de "sirviente" y los resultados laborales de la industria de administración de propiedades no han recibido lo debido. Algunos cuadros jubilados y empleados actuales no han recibido el debido respeto. Los funcionarios gubernamentales, como líderes, funcionarios judiciales y maestros, tomaron la iniciativa en el incumplimiento de las tarifas de propiedad, lo que tuvo un cierto impacto negativo.

5. El sistema de mercado es imperfecto. El umbral para que las empresas inmobiliarias entren en el mercado es demasiado bajo, el sistema de avance y retroceso del mercado no está estandarizado y no se ha establecido ningún sistema de crédito social eficaz para frenar a los propietarios y a las empresas inmobiliarias. El proceso judicial para recuperar deudas maliciosas es demasiado largo y costoso, lo que dificulta que las empresas salvaguarden sus derechos. El sistema de rendición de cuentas de las empresas de desarrollo no es perfecto, y los problemas de los que la gente se ha quejado fuertemente son la mala calidad de la vivienda, los cambios aleatorios en la planificación y el diseño, el número insuficiente de instalaciones públicas de apoyo y los estándares técnicos deficientes que no se han resuelto de manera efectiva. La construcción y gestión de algunas zonas residenciales encubrió problemas que quedaron desde la fase inicial o los transmitió a empresas inmobiliarias que entraron más tarde. Es necesario promover integralmente el sistema de licitación para la gestión de propiedades en la etapa inicial de los proyectos de desarrollo. Las disputas entre propietarios, promotores y empresas inmobiliarias no pueden resolverse eficazmente a nivel de base ni a nivel de litigio judicial. No se ha establecido un sistema de consumo de subelementos tipo menú para la gestión de propiedades y los propietarios no pueden comprender el consumo y la supervisión transparente. Muchas empresas inmobiliarias consideran que el arrendamiento de instalaciones públicas y las tarifas de gestión del aparcamiento son importantes canales de ingresos y hacen todo lo posible para ampliar el aparcamiento en las calles. Sus cuentas no son claras y sus ingresos están ocultos.

6. La gestión gubernamental es imperfecta. En términos de apoyo y supervisión de la industria de administración de propiedades, algunos departamentos gubernamentales están dislocados, ausentes y fuera de juego. Aún no se han formado políticas para apoyar la industria de administración de propiedades que requiere mucha mano de obra. La aplicación de las violaciones comunitarias es débil y algunas obligaciones y cargas. se transfieren a las empresas, el nivel de control de precios de las tarifas de administración de propiedades y de estacionamiento no es lo suficientemente alto y no existe la coordinación del trabajo de algunos departamentos. En particular, las agencias administrativas de base tienen muchos asuntos y pocos fondos, por lo que construyen o alquilan ilegalmente las únicas instalaciones públicas en las comunidades antiguas para complementar la falta de fondos de gestión.

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