¿Qué información se necesita para evaluar el valor de una casa?

1. Valoración de hipotecas 1. Opiniones Orientadoras sobre Valoración de Hipotecas Inmobiliarias (Artículo 3): La valoración de hipotecas inmobiliarias se refiere a las actividades que sirven de referencia para determinar el monto de los préstamos hipotecarios inmobiliarios y analizar, estimar y juzgar el valor de las hipotecas inmobiliarias. 2. Desde la perspectiva de un banco, la evaluación de los activos hipotecarios es un proceso de determinación del valor de los activos hipotecarios en un momento determinado en el futuro mediante el análisis y juicio de los atributos de categoría, atributos físicos, atributos de mercado, riesgos específicos, etc. los bienes hipotecarios. 2. Banco agencia de tasación inmobiliaria 1. Aproveche al máximo sus propios conocimientos profesionales y ventajas de información. 2. Ayudar a las instituciones financieras a eliminar la asimetría de información. 3. Controlar el riesgo de incumplimiento. 4. Asegurar la legalidad y eficacia de la segunda fuente de pago. También: 5. Mejorar la credibilidad de las agencias de tasación inmobiliaria. Mejorar los niveles de servicio7. Mejorar los estándares profesionales y las capacidades de gestión8. Obtenga ingresos comerciales considerables. Construya y amplíe su base de clientes10. Formar competitividad central11. Promoción del sano desarrollo de la industria de tasación de bienes raíces Parte 2 Situación y análisis 1. Análisis fundamental del negocio de tasación de hipotecas de bienes raíces: En agosto de 2008, había aproximadamente 4.500 agencias de tasación de bienes raíces en China, de las cuales alrededor de un tercio atendían el Banco Industrial y Comercial de China. Documentos emblemáticos: "Aviso sobre la regulación de la gestión de la valoración de hipotecas inmobiliarias relacionadas con el negocio de crédito bancario" (Jianjian [2006] No. 8) y "Opiniones orientativas sobre la valoración de hipotecas inmobiliarias", una gran cantidad de reglamentos administrativos rectores o regulaciones locales han desempeñado un papel considerable. Aunque en teoría las regulaciones administrativas o las regulaciones locales no son legalmente vinculantes, de hecho llenan muchos vacíos en las leyes de nuestro país o atraviesan muchos lugares donde la ley es incompatible con el desarrollo económico real. Estos son principios y políticas que los tasadores de bienes raíces deben estudiar y considerar cuidadosamente en su práctica. 2. Análisis realista (1) La calidad varía de buena a mala, conciencia de integridad, agencias competentes y mecanismos disciplinarios 1. Los informes de tasación falsos todavía están prohibidos repetidamente; 2. Las tarifas están desordenadas y los sobornos son frecuentes; 3. Falta de la gestión necesaria de las sucursales; 4. Los archivos de crédito existen sólo de nombre; 5. Las sanciones para las instituciones y tasadores que no cumplen son insuficientes; transparente; 6. .otras personas. Síntomas del problema: (1) Las instituciones de tasación y los tasadores, las instituciones individuales y los individuos no pueden cumplir con la ética profesional, atender deliberadamente las necesidades de los clientes, proporcionar informes de tasación falsos e incluso confabularse con empresas y bancos para realizar tasaciones falsas. (2) Los bancos carecen de la supervisión y auditoría interna necesarias de las valoraciones de las garantías. Para lograr los objetivos comerciales, algunos administradores de cuentas sobreestiman las garantías e incluso instruyen a los intermediarios a emitir informes falsos. (ii) Homogeneidad de los servicios, calidad y pertinencia de los informes y aceptación bancaria1. Los tipos de valor, los métodos de valoración, los parámetros de selección e incluso los supuestos de los informes de valoración para diferentes comportamientos económicos y diferentes propósitos de valoración prácticamente no cambian. 2. Realice ligeros cambios en el informe de evaluación anterior para formar un nuevo "informe". 3. El contenido de los informes suele ser exagerado. 4. La mayoría de los informes de tasación se obtienen de Internet u otros canales, pero el proceso de cálculo de la tasación real es extremadamente tosco y no resiste el escrutinio. 5. El informe de valoración no refleja las características del comportamiento económico ni los fines de valoración, ni refleja las características individuales del objeto de valoración. 6. Utilizar suposiciones inapropiadas para limitar condiciones y evadir excesivamente la responsabilidad. 7. Muchos informes de tasación son un vínculo clave en la evaluación de hipotecas y es difícil ayudar realmente a las instituciones financieras a prevenir riesgos crediticios. (3) La investigación está retrasada y es necesario mejorar el sistema técnico. 1. Conceptos importantes que es necesario aclarar en la valoración de hipotecas inmobiliarias: *valor de mercado, valor de liquidación, valor realizado y valor descontado. *Objetivo de la evaluación hipotecaria: El control de riesgos es la última línea de defensa para la seguridad de los activos financieros bancarios. *Valor de la garantía: Norma Europea de Valoración, Basilea II 2. Métodos de valoración de hipotecas: modelos avanzados de flujos de efectivo descontados, métodos de Monte Carlo, modelos de valoración de opciones, métodos de opciones reales. 3. Las matemáticas aplicadas modernas, la estadística y otros conocimientos y herramientas no se han utilizado ampliamente. (4) Grado de informatización: casos de transacciones, estándares de evaluación, subjetividad, etc. 1. Agencias de tasación de bienes raíces más grandes: fortalecen gradualmente la construcción de informatización de tasaciones y acumulan muchos casos de transacciones, índices de precios, parámetros de tasación, etc. , pero generalmente son solo para uso interno de la empresa, involucran derechos de propiedad intelectual o tienen grandes restricciones geográficas y cuantitativas, y su calidad, contenido y confiabilidad varían mucho 2. Grandes instituciones financieras: comiencen a prestar atención al cobro de garantías; información de valor, acumular y organizar, y formar gradualmente una base de datos de información de valor de garantía dentro del banco 3. Gobierno local: publicar el índice de precios de bienes raíces local, los estándares de precios de reemplazo de viviendas, los precios de referencia de la tierra, etc. , pero el contenido es muy limitado; 4. Agencia de bienes raíces: información sobre transacciones de bienes raíces, pero por razones de protección de secretos comerciales y privacidad del cliente, generalmente no se hace pública 5. Centro de comercio de bienes raíces: la información básicamente no se divulga; el público; 6. Papel organizativo en la industria de tasación. (5) Tasador: estructura de conocimientos, conocimiento y dominio de los conocimientos básicos de los proyectos de construcción: estructura del edificio, equipos de construcción, decoración del edificio, costo del proyecto, defectos de construcción, riesgos de calidad. "Restricciones de supuestos": suponiendo que el objeto de valoración no tenga riesgos de calidad, este informe no es responsable de la calidad de la casa.

Principios del mayor y mejor uso de la construcción, el costo del proyecto y los proyectos de construcción civil - Artículo 3.0.1 (1) del "Código de Valoración de Bienes Raíces" (GB/T52091999) - Requisitos previos para cambiar el uso, la reconstrucción y el mantenimiento del estado quo (2) Construcción Capacidad de carga estructural: (2) Clasificación de tipos de terreno y métodos de evaluación para diversos usos especiales de la tierra (3) Múltiples métodos de evaluación: método de desarrollo desigual del mercado de bienes raíces (terrenos), método de ingresos, costo; método y precio de referencia del suelo existe una gran brecha entre los parámetros y las condiciones reales y problemas técnicos como la imposibilidad de actualizarse a tiempo, algunos de los cuales no pueden ser resueltos por tasadores inmobiliarios con sólidas habilidades profesionales y habilidades técnicas. estar constantemente actualizado y desarrollado. tres. Recomendaciones de políticas (1) Fortalecer la construcción del sistema crediticio para formar un buen entorno industrial, guiar y alentar a las instituciones y profesionales de evaluación a practicar con integridad, fortalecer la autodisciplina de la industria, implementar mecanismos disciplinarios, prevenir riesgos morales y formar una buena industria. ambiente. Sólo cuando la industria financiera tenga confianza en las instituciones de tasación podrá atreverse a aceptar servicios de tasación, promover el desarrollo saludable de la industria y mejorar el entorno crediticio de toda la sociedad. (2) Estudio en profundidad de la teoría de valoración de hipotecas, nuevas innovaciones y avances en teoría y tecnología, y prevención técnica de tipos de valores de riesgo crediticio inmobiliario. La cuestión más apremiante es mantener el ritmo de los tiempos. Aprenda de las teorías y métodos de valoración avanzados internacionales y céntrese en la innovación empresarial en el campo financiero. Por ejemplo, brindamos servicios de tasación de hipotecas que coinciden con la titulización de activos crediticios. Ayudar a los bancos a formular métodos relevantes de evaluación de hipotecas de valores (3) * * * Promover la construcción de una base de datos básica para la industria de evaluación y establecer un sistema de valor estándar para los parámetros de evaluación. La base de datos básica debe incluir información sobre precios de viviendas comerciales y no residenciales, información sobre precios de transacciones de terrenos, precios de referencia de terrenos, información sobre proyectos de desarrollo inmobiliario, etc. La base de datos puede estar basada en membresías y hay una gran cantidad de garantía bancaria disponible para compensación. Trabajo de reevaluación: cambios en las tendencias del mercado (4) Tasadores: mejorar la estructura del conocimiento y mejorar los estándares profesionales. Para cumplir con los requisitos regulatorios relevantes y las necesidades de sus propias operaciones estables, la evaluación del valor de las garantías de la industria financiera tiene estándares de juicio de valor relativamente independientes y requisitos de especificación de evaluación únicos: por ejemplo, las agencias reguladoras financieras requieren nuevos conocimientos en el campo de la evaluación y las hipotecas. conocimientos financieros relacionados. Obtenga más capacitación. La tercera parte son los requisitos inherentes a las agencias de evaluación. La calidad de los informes de tasación hipotecaria está relacionada con la seguridad de los préstamos emitidos por las entidades financieras. 1. Requisitos normativos y normativos 1. Gestión de cualificaciones del sector de tasación: Cualificaciones: tasador de activos, tasador de bienes inmuebles, tasador de terrenos. Departamentos de gestión de la industria: Ministerio de Finanzas, Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, Ministerio de Tierras y Recursos, Ministerio de Tierras y Recursos, Ministerio de Comercio. y la Comisión Reguladora de Seguros de China, respectivamente. 2. Niveles de gestión de la organización de la industria de evaluación (tomando como ejemplo las instituciones de evaluación de bienes raíces): calificaciones de primer nivel, segundo nivel, tercer nivel y tercer nivel dentro del período temporal (recién establecido). Alcance de la valoración: Las agencias de valoración de bienes raíces realizan actividades de valoración de bienes raíces de acuerdo con la ley y no están sujetas a restricciones administrativas regionales ni industriales. Ninguna organización o individuo puede interferir ilegalmente con las actividades de valoración de bienes raíces y los resultados de la valoración. Departamentos de gestión: Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, Departamento de Construcción del Gobierno Popular Provincial. dos. Requisitos de calificación y evaluación crediticia (1) Condiciones básicas: 4 (2) Condiciones especiales: 5 (3) Evaluación crediticia Los bancos se adhieren al principio de "gestión dinámica, supervivencia del más fuerte" para los intermediarios cooperativos. Fomentar el establecimiento de relaciones de cooperación a largo plazo con agencias de evaluación honestas y de alta calidad, y poner fin a las relaciones de cooperación con agencias de evaluación que no cumplan con nuestras regulaciones y requisitos. El banco ha establecido un sistema de recordatorio de conversaciones y una lista especial de intermediarios. 1. Recordatorio de conversación: 10 2. Relación especial: 12 Ámbito de gestión: tasación de activos, tasación de inmuebles, tasación de terrenos y otras agencias profesionales de tasación de activos Contenido de la gestión: identificación de instituciones cooperativas, gestión diaria y ajuste dinámico de tasaciones anuales. . . Parte 4: Requisitos internos para la presentación de informes de evaluación. Operación de tasación y especificaciones de informe (1) Estándares del sistema 1. Valoración de Activos: Bienes Raíces: 3. Valoración de terrenos: (2) Principios empresariales 1. Fuente de propiedad legal, uso legal, disposición legal, leyes y regulaciones y acuerdos contractuales 2. Principio de prudencia: la posibilidad de realizar el valor de la hipoteca inmobiliaria y la incertidumbre de realizar el valor de la hipoteca inmobiliaria 3. El principio de equidad (1) evita desviaciones involuntarias debido al énfasis unilateral en el principio de prudencia durante el proceso de evaluación, dañando así los intereses del deudor hipotecario. (2) Rebajar ciegamente el precio de tasación también puede perjudicar los intereses del acreedor hipotecario. 4. El principio del momento de evaluación (1) ayuda al acreedor hipotecario a juzgar con precisión el valor de la hipoteca al conceder préstamos y realizarlos en el futuro. (2) Una propiedad puede tener más de dos hipotecas: deben tasarse por separado. (3) Condiciones básicas y requisitos del formulario de informe para tasadores de hipotecas1. Requisitos de reserva de conocimientos: 2. Requisitos de reserva de información: 3. Revisar el contenido del formulario del informe de evaluación. Revisión de integridad del contenido Revisión de calificación de la agencia intermediaria Revisión de validez legal Informe de evaluación Revisión lógica (4) Revisión del formato del informe de evaluación (situaciones anormales) El sello especial para evaluación, el sello especial para negocios y el sello especial para informes son firmados por un evaluador con. diferentes calificaciones Período de validez de los informes de evaluación de firma mixta: ¿La agencia de evaluación emite el informe dentro del período de validez del certificado de calificación? Si el informe se informa dentro del período de validez y la fecha base: preste atención al informe de evaluación retrospectivo, al informe de evaluación prospectivo, a los materiales de certificación de propiedad y a su integridad, y si el propietario y el deudor hipotecario o pignorante son consistentes con la hipoteca (prenda ) registro. Revisión lógica y propósito de la evaluación de los informes de auditoría y evaluación, consistencia del tipo de valor, premisa de la base de la evaluación y selección del método de evaluación, coincidencia del alcance de la evaluación, el objeto y el propósito de la evaluación de la garantía y el objeto de la evaluación 2.

Revisión técnica del informe de tasación (1) Idoneidad de los puntos y métodos técnicos; precisión del proceso de cálculo basado en la racionalidad de los parámetros de confiabilidad (2) Puntos: Tome la tasación de bienes raíces como ejemplo 1. Propósito de la evaluación: La tarea principal de la evaluación de hipotecas inmobiliarias es determinar la capacidad de realización del valor de la hipoteca inmobiliaria. 2. Preste atención al método de realización: (1) El precio obtenido por transferencia: transferencia global y liquidación (solo el precio del terreno más el valor residual de los embargos sobre el terreno) (2) El acreedor hipotecario obtiene rentas o intereses por su uso propio. (3) Desde la perspectiva del uso futuro de la garantía: continuar manteniendo el uso actual o cambiar el uso. 3. Valoración de hipotecas: La valoración de hipotecas inmobiliarias consiste en analizar y medir la valoración en torno a esta posibilidad. Es necesario considerar plenamente estas posibilidades, que es la diferencia entre la valoración de hipotecas inmobiliarias y la valoración de inmuebles para otros fines. 4. Principales métodos de evaluación (1) Método de comparación de mercado: selección condicional, ejemplos de transacciones comparables e investigación in situ (2) Método de ingresos: bienes inmuebles que generan ingresos, ingresos, gastos operativos, tasa de rendimiento o capitalización (3) Método de costos: en Si no existe una base de mercado o la base de mercado es insuficiente y el método de comparación de mercado, el método de ingresos y el método de desarrollo de hipótesis no son adecuados para la evaluación, se puede utilizar el método de costos como método de evaluación principal. Costo de adquisición de terrenos, costo de desarrollo, impuestos y ganancias relacionados, depreciación. (4) Método de desarrollo hipotético: bienes inmuebles con potencial de inversión para desarrollo o redesarrollo, el valor después del desarrollo futuro, costos de desarrollo, impuestos y ganancias. (5) Ley de corrección del precio de referencia del suelo: terrenos o bienes inmuebles con un sistema público y eficaz de precio de referencia del suelo. 5. Puntos clave de los principales métodos de evaluación (1) Método de comparación de mercados: Premisa de aplicación: debe haber un mercado público activo; debe haber activos comparables y sus actividades comerciales en el mercado público; Objetos aplicables: El mercado inmobiliario está relativamente desarrollado y existe un gran número de transacciones inmobiliarias comparables. Comparabilidad de la instancia seleccionada: a. El objeto de referencia y el objeto evaluado son funcionalmente comparables, incluyendo el mismo o similar uso y desempeño b. Las condiciones de mercado que enfrentan el objeto de referencia y el objeto evaluado son comparables, incluido el mercado; Oferta y demanda, competencia y condiciones comerciales, etc. ;c. El intervalo entre el tiempo de negociación del objeto de referencia y la fecha base de evaluación no puede ser demasiado largo. d. El ajuste del precio de transacción de instancias comparables no excederá el 20% para cada revisión, y el ajuste integral no excederá el 30%. (2) Método de ingresos: Premisa de aplicación: los ingresos futuros esperados del activo que se está evaluando pueden predecirse y medirse en moneda; los riesgos asumidos por el propietario del activo al obtener los ingresos esperados también pueden predecirse y medirse en moneda; ; El período de ganancias esperado es predecible. Objetos aplicables: hay ingresos estables a largo plazo, una cierta tasa de descuento (tasa de capitalización) y un período de ganancias predecible. Es adecuado para la evaluación del valor de bienes raíces comerciales que pueden generar ganancias independientes. Fórmula de cálculo: p = A/R *[1-1/(1+R)n] La racionalidad del ingreso neto objetivo A (a menudo implica la racionalidad de los ingresos por alquiler y los impuestos) La racionalidad de la tasa de capitalización R: (3 ) Método del costo: Premisa de aplicación: los activos evaluados están en uso continuo o se supone que están en uso continuo y se debe formar el costo del valor del activo; Objetos aplicables: La razonabilidad de todos los gastos de bienes inmuebles de construcción propia y de uso propio u objetos de valoración que no son adecuados para otros métodos de valoración. (4) Método de desarrollo hipotético: Premisa de aplicación: el valor inmobiliario y el costo de desarrollo después del desarrollo son predecibles Objeto aplicable: Valoración de bienes inmuebles con potencial de inversión o reurbanización, a menudo utilizados para terrenos a desarrollar, terrenos maduros a desarrollar; suelo a urbanizar Valoración de inmuebles derribados y reurbanizados. La racionalidad del valor inmobiliario después del desarrollo, la racionalidad de los costos de desarrollo y la racionalidad de la fijación de la tasa impositiva (5) Método del coeficiente de corrección del precio de referencia del suelo: Premisa de aplicación: El gobierno ha anunciado la clasificación del suelo y el sistema de precio de referencia del suelo, y el el precio de referencia del suelo es razonable y eficaz Aplicación: Completada La valoración del suelo urbano basada en la evaluación del precio de referencia del suelo incluye el mapa de resultados del precio de referencia del suelo y los resultados del sistema de corrección correspondiente. La precisión de la valoración depende de la exactitud del precio de referencia del suelo. y su coeficiente de corrección generalmente no se utiliza como método principal para la evaluación del precio de las parcelas, sino como método auxiliar. La idoneidad de la selección del precio de referencia del suelo en el informe de evaluación, la racionalidad del establecimiento del índice de superficie construida, precauciones y puntos de riesgo (1) Precauciones 1. Elija la hipótesis irrazonable 2. Repita el cálculo 3. Ampliar el alcance de los objetos de evaluación. La proporción de área de piso aumentada falsamente es 5. Ingresos inflados por alquiler de bienes raíces. Exagerar el valor de mercado de los bienes inmuebles desarrollados. Seleccione instancias de transacciones incomparables como referencia (2) para evaluar el punto de riesgo 1 del informe. Precio de la hipoteca. Valor 2. Riesgo hipotecario: (1) El inmueble hipotecado debe ser legal y el propietario del inmueble puede disfrutar de los correspondientes derechos de disposición y derechos de renta, transferibilidad, registro de hipoteca y otras condiciones. (2) Alcance de las propiedades cuya hipoteca está prohibida: ¿Existen restricciones sobre las propiedades que han sido vendidas legalmente por desarrolladores, préstamos de vivienda comercial precomprados, * * * propiedades hipotecadas, propiedades cuya circulación está prohibida por leyes y reglamentos, o propiedades intransferibles? 3. Preste atención a los siguientes riesgos al evaluar bienes raíces con fines hipotecarios: (1) Preste atención a los riesgos esperados. (2) Riesgo de liquidez del mercado. (3) Riesgo de pérdida durante el período de la hipoteca. (4) Otros... Comentarios del interlocutor Muchas gracias por sus comentarios | De acuerdo 0 Encuestados: Los usuarios de China Merchants Network | Baidu conocen la plataforma abierta.

Te deseo mucha suerte con Baidu.

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