Conocimiento sobre la compra de una vivienda: cuidado con las palabras de asesores inmobiliarios corruptos

Artículo principal

Descubriendo y recuperando valor.

La "retórica de ventas" y los "métodos de marketing" unificados y perfectos son armas mágicas indispensables para el equipo de ventas de bienes raíces. En términos de ventas de bienes raíces, a menudo nos enfocamos en comprender el mercado, explorar el valor del proyecto, analizar y comprender en profundidad a los clientes y capacitar en profundidad el idioma.

Como dice el refrán, si te conoces a ti mismo y al enemigo, puedes ganar cien batallas, por eso antes de entrar al departamento de ventas, también se pide a los compradores que piensen al revés.

Al entrar al departamento de ventas, los compradores de viviendas entran en el "cerco" del personal de ventas. En circunstancias normales, cuando visitan nuevos clientes, el asesor inmobiliario del vendedor suele preguntar: "¿Es la primera vez que viene a nuestro proyecto?" "¿Está planeando vivir solo o comprar una casa para sus hijos?" , el asesor inmobiliario es muy fácil de comprender la situación básica y la tendencia de compra de los compradores de viviendas.

Entonces el asesor inmobiliario comienza a “vender” a posibles compradores. En términos generales, los consultores inmobiliarios "excavarán" de manera integral y meticulosa la cadena de valor de todo el proyecto y presentarán "puntos de venta" valiosos y atractivos a los compradores de viviendas a través de una variedad de métodos.

En el proceso de exploración de esta cadena de valor, normalmente comenzamos con el "valor de la tierra". ¿Cuál es el valor del terreno donde se ubica el proyecto? La planificación urbana y el desarrollo de la región, el estado actual y las expectativas del transporte, los antecedentes históricos y culturales de la ciudad, las condiciones comerciales y de vida del área donde se ubica la parcela y la cultura residencial son todos valores. que el vendedor "explorará".

En segundo lugar, el valor de planificación del proyecto, como el espacio del patio, la combinación centrípeta, la línea de visión arquitectónica, el uso del suelo, la relación entre edificios altos y bajos, la relación entre el diseño comercial y la residencia, la utilización de la naturaleza. Los recursos en el proyecto, etc., también son La carta del "punto de venta" se juega a menudo en las ventas de bienes raíces.

Además, los "puntos de valor", como el valor del paisaje del jardín, el valor de la fachada del edificio, el valor del sistema de transporte, los detalles del espacio del apartamento, las instalaciones comunitarias, etc., son objetos en los que el equipo de ventas profundizará antes de vender el proyecto.

Así, los posibles compradores comprenden estos "puntos de valor" antes de acudir al departamento de ventas. Por supuesto, también puedes acudir directamente al departamento comercial para informarte. Analice la dirección de extracción de valor de los consultores inmobiliarios y de ventas, y luego deduzca y restaure: ¿Por qué centrarse en estos puntos de valor? ¿Son realmente valiosos? ¿Centrarse en los puntos de valor cubre otros puntos de valor que son más relevantes para la residencia? Restaura uno a uno los puntos de venta y analiza con calma si se ajusta a tus necesidades de vivienda.

Artículos de promoción

Al departamento de ventas le gusta especialmente hacer preguntas

Después de tener una cierta comprensión de un proyecto, la mayoría de los compradores de viviendas elegirán una propiedad para realizar en -investigación profunda aprender. En el caso del inmueble seleccionado, lo único que el comprador debe hacer es mantener la calma ante las "dulces palabras" del asesor inmobiliario del departamento de ventas.

Todos los consultores inmobiliarios están capacitados profesionalmente. A la hora de elegir una casa, los compradores de vivienda deben saber: Respuestas de los asesores inmobiliarios. Al mismo tiempo, cabe señalar que el "compromiso" del asesor inmobiliario no puede utilizarse como base legal para disputas después de la compra de la casa. Todo debe basarse en el "Contrato de compra" y el "Acuerdo complementario". .

En el conocimiento profundo de un proyecto inmobiliario, el departamento de ventas sigue siendo un "puesto" importante. También es importante hacer preguntas y consultar en este momento.

La respuesta clara al primer método de venta es si vender según el área del edificio o el área del edificio dentro de la suite (la diferencia entre los dos es que el área del edificio incluye el área compartida, pero el edificio el área dentro de la suite no). Actualmente, todas las propiedades en Nanchong se venden en función del área construida. Sin embargo, para mostrar el descuento del "precio promedio" del proyecto, en la retórica de ventas, no se descarta que algunos empleados de ventas confundan deliberadamente la diferencia entre las propiedades. dos aspectos.

El segundo precio específico está en el "libro de propiedad" del proyecto. Al comprar una casa, a menudo se ve la palabra "precio medio". Como sugiere el nombre, el "precio promedio" es el precio promedio del proyecto, pero los compradores de viviendas a menudo encuentran que existe una gran brecha entre la casa que desean y el "precio promedio". Por lo tanto, para entender el proyecto en profundidad, asegúrese de aclarar el precio exacto del piso y el tipo de unidad que desea. En general, los edificios de varios pisos están ubicados en el cuarto o quinto piso, lo que está cerca del precio promedio, los edificios de gran altura están en el piso 6 a 8, con dos viviendas en un piso, y la diferencia entre el precio alto y el alto. El precio medio por unidad de superficie es del 5% al ​​8%. Entre el 15% y el 20%.

Si la casa se puede entregar a tiempo por tercera vez y si se puede obtener el formulario de registro de aceptación de finalización del proyecto de construcción, el informe técnico de medición del área de vivienda comercial, el certificado de garantía de calidad de la vivienda y el manual de instrucciones de la vivienda. Al mudarse, estas son todas las cosas que los compradores de vivienda deben saber con claridad.

La cuarta condición de registro: al registrarse, debe saber si los sistemas de monitoreo de agua, electricidad, gas, comunicaciones y circuito cerrado se pueden usar normalmente, si la limpieza, la ecologización y las aguas residuales , la iluminación y otras instalaciones públicas o privadas en la comunidad son normales, y si la decoración Durante el período, se discutirán los métodos de eliminación de los desechos de decoración y el cobro de las tarifas de administración de la propiedad.

El número total de plazas de aparcamiento en la quinta zona residencial, si las plazas de aparcamiento son sobre rasante o subterráneas, si se puede garantizar "una por hogar", la superficie de las plazas de aparcamiento, las normas de cobro y los horarios de apertura previstos. , etc. , es necesario dejarlo claro al comprador.

Artículos avanzados

Tenga cuidado con los vendedores externos fuera del departamento de ventas.

En circunstancias normales, los departamentos de ventas de proyectos populares en Nanchong suelen estar abarrotados. Fue muy animado. En este momento, es fácil para los compradores de viviendas tener la mentalidad de rebaño de "la casa aquí es tan popular que definitivamente se venderá bien y yo también puedo considerarla". Lo que hay que tener en cuenta en este momento es que no todas las personas que hacen cola en la oficina de ventas son compradores de viviendas, también hay "espectadores de viviendas" o vendedores externos.

Los "fideicomisarios de bienes raíces" son generalmente "compradores de viviendas" de mayor edad y, a menudo, aparecen en hitos importantes, como la apertura de proyectos.

Los vendedores externos se dividen en "abejitas" fuera del recinto y "agentes" y "personal de ventas de la empresa distribuidora" dentro del recinto. Vale la pena señalar que generalmente hay muchos tipos de intermediarios inmobiliarios, como hacer cola para comprar una cuenta, pero los desarrolladores no utilizarán muchos trucos para vender directamente, porque el intermediario quiere ganar más honorarios de intermediario del desarrollador.

Ilusiones de grandes ventas como “agotadas”

Hoy en día, muchos consumidores informan que es “difícil comprar una casa”. Si quieres comprar una casa que te guste, es aún más difícil. Finalmente se seleccionó el proyecto, pero el tipo de unidad, el área y la orientación satisficieron a los compradores, pero el asesor inmobiliario dijo: "Lo siento, este tipo de unidad se ha agotado".

En el sitio de ventas, el desarrollador, para crear una atmósfera de ventas próspera, la palabra "agotado" a menudo se imprime en el tablón de anuncios del centro de ventas, o se marca una gran área de unidades vendidas en el gráfico de desempeño de ventas, lo que hace que Los compradores de viviendas sienten que no quedan muchas casas. El personal de ventas también tomará muchas medidas para crear una atmósfera de gran venta y hacer que los compradores de viviendas se sientan nerviosos. Sin pensar con claridad, impulsivamente firmé el contrato y pagué la "garantía".

En este momento, los compradores de vivienda deben tomar una decisión basada en la situación real. No se puede descartar que un artículo realmente muy vendido esté agotado. Para el fenómeno de "agotado" que es difícil de identificar, puede acudir al departamento de terrenos y recursos para consultar la información inmobiliaria. Además, a la hora de ver una casa, también puedes acudir al departamento de ventas y pedirle al vendedor que te muestre un libro llamado "Control de Ventas". Este cuaderno registra el estado real de venta de la propiedad, para que puedas determinar si la casa que te gusta se ha vendido.

Suscripción interna o descuento VIP

Al ver una casa, los asesores inmobiliarios suelen mostrar a los compradores un "informe de ventas" para mostrar las "ventas calientes". Sin embargo, estos datos suelen ser los que tienen. Un contrato reservado pero no firmado se contará como "vendido", lo que dificulta que los compradores de viviendas conozcan el número real de ventas. Además, también existen trucos de marketing como "tarjeta VIP", "suscripción interna" y "más dinero cada día" para mostrar los beneficios de vender casas a los promotores.

Para los compradores de viviendas, la suscripción interna es muy atractiva debido a las condiciones favorables y pueden caer en la "trampa de la suscripción" de los desarrolladores. Recuerde, es ilegal que los desarrolladores realicen una suscripción interna o una suscripción interna encubierta (VIP, aplicación preferencial) antes de obtener una "Licencia de preventa". Los compradores de viviendas pueden quejarse e informar a los departamentos pertinentes después de descubrirlo.

Además, también hay precios de viviendas de gran venta que se han disparado en el último período, y la diferencia de precio de apertura entre el primer lote y el segundo lote es grande, lo que también es una situación que los compradores están más propensos a encontrarse al comprar una casa. Estas técnicas no son difíciles de ver en el marketing inmobiliario. La asimetría de información entre compradores y vendedores suele poner a los compradores en una situación pasiva. En este momento, los compradores de vivienda deben consultar a profesionales o abogados pertinentes.

(Las respuestas anteriores se publicaron el 30 de noviembre de 2016. Consulte la política de compra de vivienda real).

Sohu Focus le ofrece viviendas integrales nuevas y de segunda mano. , alquileres e información sobre mejoras para el hogar.