¿A qué debe prestar atención cuando se enfrenta a una expropiación y evaluación de una vivienda?

Con carácter general, prevalecerá la superficie registrada en el título de propiedad.

2. El precio de compensación por la ubicación de la propiedad es muy bajo.

El artículo 4 de las "Reglas de compensación por demolición de viviendas de Beijing" estipula que el precio de compensación por la ubicación de la vivienda se calcula de acuerdo con la siguiente fórmula: Precio de compensación por la ubicación de la vivienda = (precio guía residencial ordinario local - reemplazo de la casa por una nueva Precio promedio) × área de reasentamiento promedio por hogar/área de propiedad promedio por hogar. El precio de orientación local de los edificios residenciales ordinarios lo determinan de manera integral los gobiernos populares de distrito y condado con referencia al precio promedio de los edificios residenciales comerciales ordinarios en un período determinado y a la planificación urbana. La agencia de evaluación no determinó el precio guía para las residencias ordinarias locales de acuerdo con las regulaciones anteriores y se refirió al precio promedio de las casas comerciales ordinarias en los alrededores. Por lo tanto, el precio de compensación por la ubicación de la propiedad fue muy bajo y grave. perjudicado los derechos e intereses legítimos de las personas derribadas.

3. El método de evaluación es incorrecto.

El artículo 13 de los "Dictamenes orientativos sobre la valoración de la demolición de viviendas urbanas" estipula que los gobiernos populares municipales y distritales o sus departamentos autorizados publicarán los precios de diferentes áreas, diferentes usos y diferentes precios al menos una vez. un año basado en los precios de transacción del mercado inmobiliario local. Precios del mercado inmobiliario para varios tipos de casas en estructuras arquitectónicas. El artículo 14 estipula que la valoración de demolición se llevará a cabo con referencia al precio de transacción de mercado de bienes inmuebles similares y al precio de mercado inmobiliario anunciado periódicamente por los gobiernos populares municipales y de condado o sus departamentos autorizados, combinado con las condiciones inmobiliarias de los demolidos. casas.

La agencia de tasación no utiliza el método del precio de mercado, lo que resulta en un precio de tasación muy bajo.

4. La selección de la agencia evaluadora es ilegal.

De acuerdo con el párrafo 2 del artículo 6 de los "Dictamenes orientativos sobre la valoración de la demolición de viviendas urbanas", "La determinación de la agencia de valoración de demolición será abierta y transparente, y la agencia de valoración de demolición será seleccionada por la persona que será demolida o seleccionada por sorteo entre las partes involucradas en la demolición." Sin embargo, en la práctica, los demoledores eligieron unilateralmente la agencia de evaluación, sin solicitar la opinión de los derribados, ni siquiera utilizando el método de votación por parte de los derribados o sorteo entre las partes de la demolición, lo que violó gravemente las disposiciones legales antes mencionadas. .

5. No existe ningún procedimiento de investigación de campo.

De acuerdo con el artículo 15 de las "Opiniones orientativas sobre la valoración de la demolición de viviendas urbanas", los tasadores de demolición deben realizar inspecciones in situ de las casas demolidas, preparar registros de inspección in situ y tomar imágenes que reflejen la apariencia. y condiciones internas de las casas demolidas. Las actas del reconocimiento de campo deberán ser firmadas y aprobadas por el evaluador, el personal de demolición y las personas derribadas. Sin embargo, en la práctica, los tasadores de demolición no realizaron inspecciones in situ de las casas ni tomaron imágenes que reflejaran la apariencia y las condiciones internas de las casas demolidas. Las actas de investigación in situ no han sido firmadas ni aprobadas por las personas derribadas.

6. No confiar la valoración pericial conforme a la ley.

El artículo 10, párrafo 10, inciso 4 del "Reglamento de Trabajo de Adjudicación Administrativa de Demolición de Casas Urbanas" estipula que si las partes tienen objeciones a los resultados de la tasación y no han sido autenticados por el comité de tasación pericial de bienes raíces donde donde se encuentra la casa, el departamento de gestión de demolición de la casa confiará a un comité de tasación de expertos la realización de la tasación y utilizará los resultados de la tasación como base para la decisión. En la práctica, las decisiones tomadas por el departamento de gestión de demolición de viviendas suelen pasar por un proceso de evaluación.

7. La agencia evaluadora no emitió un informe de evaluación completo.

De acuerdo con lo establecido en la Sección 8 de las "Normas de Valoración de Bienes Raíces", el informe de valoración debe ser el siguiente: 1. Integralidad: debe reflejar plenamente los hechos, el proceso de razonamiento y las conclusiones involucradas en la valoración. , y el contenido del texto y los materiales adjuntos deben ser completos y completos; el párrafo 8 del artículo 2 estipula que el informe de valoración incluirá las siguientes partes: L cubierta 2. Contenido 3. Carta al cliente; del tasador; 5. Supuestos y limitaciones de la valoración; 6. Informe de resultados de la valoración; 7. Informe Técnico de Tasación; Sin embargo, en la práctica, la agencia de tasación sólo proporciona el informe de resultados de la tasación y no proporciona el informe de tasación completo. Se trata de una infracción grave de la ley

8. No emitir un informe de evaluación del hogar conforme a la ley. La ley estipula que las áreas de demolición generalmente están obligadas a emitir informes de evaluación general e informes de evaluación de los hogares. Sin embargo, en la práctica, algunos demoledores solo emiten informes de evaluación generales y no emiten informes de evaluación de los hogares, lo que constituye una grave violación de las normas legales. Incluso si se emiten algunos informes de evaluación de viviendas, el contenido es extremadamente incompleto. Por lo general, solo hay un formulario, que es extremadamente simple.

9. No evaluar la decoración de las viviendas derribadas de conformidad con la ley. La ley estipula claramente que se debe negociar una compensación por el valor decorativo de las casas demolidas. Si la negociación fracasa, se evaluará por separado. En la práctica, constituye una infracción grave que el demoledor no realice una evaluación independiente de la decoración.

10. No entregar el informe de valoración de demolición conforme a derecho.

Según las disposiciones legales, el informe de tasación debe entregarse conforme a la ley, normalmente de forma directa. Si el demoledor se niega a aceptarlo, se le notificará el gravamen, con testigos presentes y registrados, en circunstancias especiales, sólo podrá enviarse por correo o anuncio; En la práctica, es ilegal que los demoledores se peguen a la puerta.