Zhengzhou disparó el "primer tiro" y muchos lugares relajaron las restricciones al mercado inmobiliario. ¿Qué señales se revelan?
Harbin ha cancelado la política regional de “restricción de compras” que ha estado vigente durante casi cuatro años; Qingdao también ha ajustado recientemente su actual política de restricción de compras suburbanas. Según un análisis estadístico incompleto, más de 60 ciudades importantes de todo el país han introducido políticas para liberalizar el mercado inmobiliario. Bajo la premisa de que "la vivienda es para vivir, no para especular", las políticas de control del mercado inmobiliario en todo el país se están volviendo cada vez más flexibles. Zhengzhou, la capital de la provincia de Henan, está actualmente a la vanguardia de la política de "liberalización" del mercado inmobiliario.
El 1 de marzo, Zhengzhou anunció el "Aviso sobre la promoción del ciclo virtuoso y el desarrollo saludable de la industria inmobiliaria", que contiene las últimas políticas relacionadas con la industria inmobiliaria 19, conocida como el mercado inmobiliario de Zhengzhou. Nuevo trato 19. Se relajó la política de restricción de compras, se cancelaron las "suscripciones de préstamos y viviendas" y se monetizó la reforma de los barrios marginales... Zhengzhou se convirtió en la primera gran ciudad del país en relajar completamente las restricciones de compras y préstamos en 2022, y fue empujada a la destacar.
“A juzgar por las políticas actuales del mercado inmobiliario en todo el país, el New Deal de Zhengzhou tiene un alcance muy amplio”. Song, subdirector del Instituto de Gestión Gubernamental de la Universidad Normal de Beijing, dijo a China News que Zhengzhou sí lo ha hecho. No solo se relajaron las restricciones de compra y de préstamo, sino que también se le dio al mercado mucho espacio para la imaginación.
En términos de sistemas reales, Zhengzhou primero relajó su política de restricción de compra de viviendas, exigiendo que los niños y los familiares directos trabajaran y vivieran en Zhengzhou, alentando a los ancianos a visitar a sus familiares y brindar servicios de cuidado de ancianos. permitiéndoles comprar casas en casa, y estableció La actual política de préstamos para primera vivienda se implementará para las personas que sean propietarias de una casa y hayan cancelado el correspondiente préstamo para la compra de vivienda para mejorar su nivel de vida.
Esto significa que si utiliza la vida familiar como negocio, puede comprar una tercera vivienda con registro local de hogar, los hombres y mujeres solteros con registro local de hogar pueden comprar una segunda vivienda y usted puede comprar una segunda viviendas con registro de hogar no local De hecho, se cancelan los requisitos de la política de restricción de compras. En cuanto a la cancelación de los requisitos mejorados para "reconocer una casa y suscribir un préstamo", se relajarán las restricciones de préstamo.
La última política del mercado inmobiliario de Zhengzhou 19 también ha establecido que la proporción mínima del depósito de oferta de recursos de la tierra se reduce al 20% del precio de cotización, y la transferencia de la tierra se puede pagar en cuotas dentro de un año después la transacción. Al mismo tiempo, también se anunció que se centrará en tres años para promover enérgicamente el reasentamiento monetario y garantizar que las personas sean reubicadas en viviendas en 2024.
La opinión pública enfatiza que reducir los depósitos y pagar las tarifas de transferencia de tierras a plazos puede reducir aún más el costo de adquisición de tierras para los promotores inmobiliarios, aliviar la presión sobre el capital de trabajo y mejorar su confianza en sí mismos al discutir el reasentamiento monetario; Puede liberar múltiples necesidades y favorece la liquidación de existencias de bienes raíces en el mercado de venta de edificios comerciales y residenciales.
Según su observación, ya sea vivienda nueva o usada, el volumen de transacciones ha aumentado hasta cierto punto. Song dijo: "La ciudad central y las áreas centrales han tenido una mayor respuesta y el volumen de transacciones ha crecido más rápido, mientras que la transformación de los suburbios o condados suburbanos ha sido relativamente insignificante. Los datos de muchas instituciones lo muestran después de la introducción del New Deal de Zhengzhou". , el mercado de ventas estuvo efectivamente activo y el volumen de transacciones también más activo. Los datos de búsqueda de vivienda de Zhuge muestran que dos semanas después de que se anunciara la política actual, el volumen de transacciones de casas nuevas en Zhengzhou fue de 2.819 unidades, un aumento del 4,3% con respecto a las dos semanas anteriores, el volumen de transacciones de casas de segunda mano en Zhengzhou fue de 1.795; unidades, un aumento del 10,9% respecto a las dos semanas anteriores.
Zhengzhou, en particular, es otra gran ciudad además de Beijing que observa estrictamente impuestos diferenciales de alto nivel. Es decir, para la única casa que tiene menos de cinco años, el impuesto de diferencia en el momento de la venta grava el 20% del importe neto. Bajo el costoso impuesto diferencial, la popularidad del mercado inmobiliario de segunda mano de Zhengzhou ha sido lenta.
Sin embargo, poco después de que se anunciara la nueva política de Zhengzhou, se ajustó la política fiscal existente sobre las casas de segunda mano. La Nueva Área de Zhengdong, la Zona de Desarrollo Económico y Tecnológico y el Área del Aeropuerto han comenzado sucesivamente a implementar las nuevas políticas. Si una persona transfiere una casa y no puede proporcionar pruebas detalladas del valor original de la casa y los gastos efectivos relacionados, el impuesto sobre la renta personal se aplicará al 1% del precio fiscal verificado.
Esto equivale a cancelar el impuesto diferencial del 20% que se ha implementado durante 7 años, lo que por supuesto es un beneficio importante para el mercado de la vivienda de segunda mano. Muchas agencias inmobiliarias locales dijeron que después de la introducción de la nueva política en marzo, la industria inmobiliaria ha aumentado y el volumen de transacciones ha aumentado hasta cierto punto, pero los precios de la vivienda se han mantenido estables. "Aumento del 70%", "nuevas casas en fila para su apertura" "se están calentando", informó CCTV Finance sobre la nueva política del mercado inmobiliario de Zhengzhou el 21 de marzo.
Se informa que 20 días después de que se anunciara la nueva política, el mercado inmobiliario de Zhengzhou se ha recuperado significativamente.
A nivel de viviendas nuevas, el número total de inspecciones de viviendas aumentó significativamente después del anuncio de la nueva política, especialmente en zonas populares clave. Muchas propiedades nuevas aún no se han abierto, pero mucha gente ya está haciendo cola.
A nivel de vivienda de segunda mano, los datos financieros de CCTV muestran que, en comparación con la tasa promedio semanal de 65.438 en febrero del año pasado, la tasa de asistencia semanal promedio en las dos primeras semanas de marzo aumentó en 38, y la tasa de crecimiento del volumen de transacciones fue aún más significativa, un aumento de 70. En opinión de Song, la nueva política del mercado inmobiliario de Zhengzhou se encuentra todavía en las primeras etapas de desarrollo sostenido del alcohol. Él cree que los próximos 1 a 3 meses serán el período clave de observación e incubación.
"La situación más satisfactoria es que el volumen de transacciones ha aumentado, las emociones de todos se han liberado y las previsiones de desarrollo económico han aumentado, pero los precios comerciales y residenciales no han aumentado con fuerza ni se han disparado", dijo Song. De hecho, antes de que se introdujeran las nuevas políticas del mercado inmobiliario, el mercado inmobiliario de Zhengzhou seguía siendo débil y los precios de las viviendas habían caído durante cuatro años consecutivos. 2065 438 06 El mercado inmobiliario de Zhengzhou se desarrolló rápidamente de julio a septiembre, pero disminuyó gradualmente después de sólo tres meses. La política de restricción de compras suburbanas, las estrictas restricciones a los préstamos y las costosas tasas de interés anuales para quienes compran por primera vez han mantenido al mercado inmobiliario de Zhengzhou en desventaja desde la segunda mitad de 2017.
El año pasado, debido a las inundaciones, la epidemia de COVID-19 y la propia industria inmobiliaria, más de 40 nuevas propiedades en Zhengzhou anunciaron retrasos en la entrega y muchas empresas inmobiliarias se encontraban en una situación desesperada. La empresa inmobiliaria local de Henan, Jianye Real Estate, incluso envió una carta de asistencia a los departamentos gubernamentales.
Los datos del Instituto de Investigación Yiju muestran que el número de transacciones de viviendas de segunda mano en Zhengzhou en 2021 fue de 2228, una disminución del 36 % mes a mes y una disminución interanual del 44 %. . El seguimiento de los datos de búsqueda de vivienda de Zhuge muestra que en junio de 2022 se vendieron 6.686 casas nuevas en Zhengzhou, una disminución del 30,7% con respecto a febrero.
Song dijo a los periodistas chinos que después de las inundaciones y las grandes epidemias del año pasado, el mercado inmobiliario de Zhengzhou ha entrado en un punto de congelación y todos los mercados inmobiliarios exudan una mentalidad negativa, que está creciendo. Afirmó que si esta mentalidad en el sector inmobiliario se extiende a otras industrias, sería muy perjudicial para el desarrollo económico general, con el objetivo de aumentar la confianza en uno mismo y mejorar las previsiones de desarrollo económico.
Desde la perspectiva de la oferta y la demanda, el mercado inmobiliario de Zhengzhou tiene un exceso de oferta y la presión de liquidación de existencias de bienes raíces es muy alta. Los datos muestran que desde 2016, el área total de transacciones de terrenos residenciales en la provincia de Zhengzhou (incluidos los condados y distritos bajo su jurisdicción) ha sido de 220 millones de metros cuadrados, y el área total de ventas del mercado de viviendas comerciales durante el mismo período ha sido de 1,7 Millones de metros cuadrados. Los recursos de tierra son grandes y la presión de liquidación de bienes raíces es grande. En los últimos años, Zhengzhou ha promovido la reconstrucción y reconstrucción de aldeas urbanas a gran escala, y la cantidad total de esta parte es relativamente prominente.
Song dijo que antes de que se introdujeran las nuevas políticas del mercado inmobiliario, la oferta excedía la demanda en Zhengzhou y muchas propiedades eran difíciles de vender. Aunque existen algunas políticas de marketing, descuentos y reducciones de precios, por diversas razones no se ha liberado toda la demanda del mercado inmobiliario y muchas ventas de bienes raíces no son fluidas.
El economista Hu Jinghui, ex vicepresidente senior de I Love My Home Group y presidente de Jinghui Think Tank, dijo a un periodista de China Newsweek que la oferta de viviendas nuevas en Zhengzhou ha sido alta en los últimos años. años. Aunque muchas industrias y poblaciones han sido reubicadas, la demanda del mercado es débil. Sin algunos ajustes y flexibilizaciones, la industria inmobiliaria podría volverse extremadamente estresante.
Song cree que la demanda se ha liberado tras la introducción de nuevas políticas, especialmente la flexibilización de las políticas crediticias, lo que ha dejado mucho margen para que la demanda aumente. En tales circunstancias, muchas propiedades nuevas desocupadas serán absorbidas, la oferta y la demanda en el mercado inmobiliario estarán más equilibradas y esta iniciativa en el mercado inmobiliario se amplificará aún más. En la Conferencia de Trabajo Económico del Comité Municipal del Partido de Zhengzhou celebrada el 15 de febrero, el alcalde interino He Xiong hizo un análisis detallado de la industria inmobiliaria de Zhengzhou: “En el pasado, Zhengzhou tenía una afluencia neta de 400.000 personas cada año, y la demanda de vivienda era muy abundante. Sólo había dos estudiantes universitarios y residentes no locales. La gente puede digerir y absorber la capacidad comercial y residencial total de Zhengzhou”.
No hay duda de que la implementación de la nueva política del mercado inmobiliario puede liberar. la demanda anterior hasta cierto punto. Durante las dos sesiones de 2022, cuando el informe del Consejo de Estado y del Gobierno Municipal mencionó el mercado inmobiliario, se centró en el posicionamiento preciso de que "las casas son para vivir, no para especular", y al mismo tiempo promovió que " el mercado de venta de casas comerciales y residenciales de doble uso es más fuerte para satisfacer a los compradores de viviendas." Descripción de la demanda efectiva de vivienda.
Esto ha llevado a que muchas regiones vayan tomando la iniciativa de intentar ajustar las políticas de control del mercado inmobiliario.
Los analistas creen que se espera que Zhengzhou, una empresa de alta tecnología con un alto inventario, exceso de oferta y presión a la baja, esté a la vanguardia del mercado interno e introduzca políticas relativamente flexibles para el mercado inmobiliario. La situación en Harbin es similar a la de Zhengzhou. Desde la segunda mitad de 2021, el mercado inmobiliario de Harbin ha disminuido significativamente. El número de personas afectadas por la epidemia de COVID-19 sigue viéndose afectado. El volumen de transacciones del mercado de ventas ha seguido disminuyendo y los compradores de viviendas siguen dudando. Por lo tanto, al igual que Zhengzhou, las políticas actuales para estabilizar el mercado inmobiliario se introdujeron primero.
Una unidad de la Oficina Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Harbin declaró que el objetivo clave de cancelar la actual política regional de "restricción de compras" en los últimos cuatro años es facilitar a los vendedores y estimular el sentimiento del mercado de ventas. , y también ayudar a promover la liberación de mejoras y demandas duras .