¿A qué debes prestar atención al comprar una casa en Estados Unidos?

Mucha gente en Internet habla de precauciones. Algunos no tienen experiencia práctica ni experiencia en gestión de arrendamientos y solo hablan en términos generales. Consideraciones prácticas para comprar una casa en los Estados Unidos:

1. Cosas a tener en cuenta al elegir una casa

A. preferencias y requisitos. Primero puedes encontrar una casa en zillow y trulia. En primer lugar, debes determinar tus propias condiciones, como los precios de la vivienda. Por ejemplo, si desea comprar una casa en Los Ángeles, el precio de una casa en un buen distrito escolar en Los Ángeles generalmente es de 800.000 a 6.543.8000.000 dólares estadounidenses, mientras que en San Marino es de aproximadamente 6.543.800.500.000 dólares estadounidenses, por lo que Necesitas entender el precio. Conocimos a mucha gente que no podría gastar 300.000 dólares en una casa en Los Ángeles en un buen distrito escolar. Por lo tanto, es necesario comprender los precios de la vivienda en varias ciudades. Esto se puede ver en el "Libro blanco sobre los precios de la vivienda en EE. UU." de Stars and Stripes Real Estate.

Si no está seguro de la ciudad donde desea comprar una casa, vaya a Zillow y Trulia para ver las casas en varias ciudades, incluyendo precio, área, cotización, distrito escolar y otras cifras.

Los precios de la vivienda dependen de los precios de la vivienda circundante y de los precios de transacción históricos. Esto muestra los precios reales y falsos de algunas casas en China que han estado alquiladas por 2 a 6 años. Por ejemplo, algunos automóviles se compran por 2.000 dólares estadounidenses y se venden a los clientes por 80.000 dólares estadounidenses. Se dice que el automóvil se alquila por dos años y el ingreso neto anual es del 7%. Hay una gran diferencia en los precios históricos de la vivienda. Los precios de la vivienda circundante rondan los 2.000 yuanes. Si la compras por 80.000 yuanes, perderás mucho.

B. Cosas a tener en cuenta al alquilar una casa: Además, el alquiler de una casa generalmente es para toda la comunidad. En comunidades enteras de Estados Unidos se compran casas a precios muy bajos. Debe ser un pueblo fantasma en una zona negra. Como no hay forma de alquilarlo por mucho tiempo, se soluciona con el fletamento.

Y explotar la ambigüedad de la Carta. La esencia de alquilar un barco es que sea fácil de alquilar, es garantizar que sea fácil de alquilar y es estar seguro de un buen alquiler. Según este deseo, la casa debería alquilarse por 100 años. Entonces esto es lo contrario, por lo que no vale la pena comprar vuelos chárter generales.

Algunos grandes promotores de Estados Unidos y Europa ya han alquilado propiedades, pero es normal que sus rentabilidades por alquiler sean muy bajas. Los grandes promotores y marcas no pueden ofrecer una rentabilidad neta del alquiler superior al 6%, que suele ser del 4 al 5%.

C. Precauciones para la vivienda en distritos escolares: Lo más importante a lo que hay que prestar atención es la vivienda en distritos escolares por encima de zillow. Mucha gente sólo mira una puntuación de 9 o 10 y piensa que es una buena escuela. Esto es un malentendido. La puntuación de 9,10 es relativa, no absoluta. Es evaluado por los padres y en relación con las expectativas locales y escolares. Por ejemplo, una escuela con una puntuación de 10 en Atlanta generalmente no es tan buena como una escuela con una puntuación de 9 en Los Ángeles. Esta puntuación de 10 es para padres de estudiantes locales de Atlanta. Pensé que estaba bien, pero esta escuela superó las expectativas. Entonces los padres le dieron 10 puntos. Muchos agentes inmobiliarios no lo saben porque son solo una ciudad en los Estados Unidos, por lo que su visión es estrecha.

d. Consideraciones poblacionales: No se puede comprar en zonas negras. La forma de comprobar la población es buscar el código postal de movoto de la población en Google. Movoto es un sitio web demográfico muy conocido en Estados Unidos, que incluye información como población, ingresos, vehículos, edad por código postal, etc. La población es blanca, negra, asiática, etc. Generalmente el 60% de los blancos se consideran zonas blancas. Este método es exclusivo de Stars and Stripes Real Estate. Si una casa que se vende por decenas de miles de yuanes en China está en una zona negra, no se puede comprar.

E. Precauciones sobre los techos: Generalmente, los techos en los Estados Unidos deben repararse dentro de los 15 años. Por eso, a la hora de elegir una casa, incluso si la compras en una ciudad antigua como Boston, debes prestar atención al problema del tejado. Si no está escrito arriba, puede preguntarle al agente y pedirle que le pregunte al agente del vendedor o al vendedor.

f. Nota sobre la orientación: debido a que muchas fotos de casas dan al frente, es imposible saber si miran al sur o al norte. Puede ser un mapa satelital o una vista de pájaro. Puedes tenerlo eligiendo una casa. A los chinos generalmente les gusta mirar hacia el sur. Aunque muchas casas lucen bien, muchas en los Estados Unidos miran hacia el oeste y no se pueden comprar basándose únicamente en fotografías. Si el agente o vendedor nacional nunca ha estado en los Estados Unidos,

g. Precauciones de Feng Shui: los estadounidenses no tienen el concepto de Feng Shui y no les importa mucho la ubicación. Uno tiene secadora, imposible. La ropa está colgada afuera. Pero los chinos tienen conceptos de Feng Shui como lavar la carretera, aguas del sur y aguas estancadas. Muchas personas sólo miran fotografías cuando compran una casa, lo que puede no ser del agrado de los chinos. Esto depende de si el agente realmente inspecciona la casa y de si es responsable.

H. Notas de la comunidad: al elegir una casa, las tarifas de propiedad generalmente se enumeran en los sitios web de Zillow y de corretaje.

Si el precio de la propiedad es alto, la comunidad es generalmente más noble. Intenta comprar una comunidad mejor al mismo precio. Algunas comunidades cuentan con seguridad las 24 horas, mientras que a otras se puede ingresar libremente. Al elegir una casa, la comunidad necesita saber cómo elegir.

1. Cosas a tener en cuenta sobre los impuestos a la propiedad: en los Estados Unidos, algunas ciudades ajustan los impuestos a la propiedad cada año y otras los ajustan una vez cada pocos años. Debido a la crisis de las hipotecas de alto riesgo en Estados Unidos, los precios de la vivienda han caído, pero los impuestos a la propiedad en muchos lugares no han cambiado mucho. Por ejemplo, para una casa de $654,38 millones, el impuesto a la propiedad es de $2000. El impuesto sobre bienes raíces en general en los Estados Unidos es del 1%. Excepto en California, Nueva York, Texas y Hawaii, el impuesto sobre bienes raíces es generalmente del 1%. Entonces, el valor previo al cálculo del precio de esta casa es $200,000. Los impuestos a la propiedad son estimados por funcionarios gubernamentales. Basado en casa y terreno, estimado.

Mucha gente dice lo terribles que son los impuestos a la propiedad. Se dice que al 1% anual, dentro de 100 años, compraré una casa nueva. Este cálculo es incorrecto. Primero, hubo inflación en 100 y la moneda se devaluó cada vez más. El dólar no puede estar a 100 y no depreciarse nunca. En segundo lugar, los precios de la vivienda cambiarán. En 100 años, los precios de la vivienda pueden aumentar de 20.000 dólares a 300.000 dólares. En muchos lugares de Estados Unidos, una casa que costaba 65.438+20.000 dólares en 2009 ahora cuesta más de 300.000 dólares, y en algunas incluso más.

Los impuestos a la propiedad en Estados Unidos impulsan los precios de la vivienda. Mire el impuesto sobre el patrimonio estadounidense de Lang Xianping. Los impuestos a la propiedad se utilizan para mejoras comunitarias y maestros de escuela, no para la corrupción.

2. Precauciones de vivienda

A. Asuntos ambientales circundantes: incluidas las tiendas, las escuelas, las instalaciones, la ecologización, las comunidades, los residentes, etc. Mucha gente en China quiere comprar un supermercado chino. Esto debe acordarse con el agente al visitar la casa para ver qué tan lejos está de la casa. La situación específica de los supermercados y centros comerciales en China. Algunas comunidades tienen piscinas y canchas de tenis, y algunas de alto nivel tienen campos de golf.

b. Precauciones escolares Si sus hijos van a estudiar a Estados Unidos, Stars and Stripes Real Estate recomienda que los padres vayan a la escuela con sus hijos y experimenten el ambiente escolar en persona para ver si es así. adecuado para sus hijos y si les gusta. Observamos que los padres toman decisiones sobre la elección de escuela para sus hijos. Le guste o no al niño, se hace según sus propios deseos y preferencias.

Además, ahora hay una nueva tendencia, es decir, los padres no quieren que sus hijos vayan a estudiar a Los Ángeles, porque hay demasiados niños chinos en las escuelas de Los Ángeles, lo cual es un poco como escuelas internacionales. Entonces todos se mudaron al noreste o a Houston y Atlanta. Porque no sólo quieren que sus hijos sean admitidos en una buena escuela, sino más importante aún, quieren que sus hijos se integren en la sociedad de clase alta de los Estados Unidos.

C. Cosas a tener en cuenta sobre la casa en sí: las casas americanas tienen garaje. Preste atención a la pendiente del garaje. Muchas casas tienen una pendiente muy pronunciada. Esto sólo se puede saber mirando la casa. También depende del grosor y dureza del suelo, de si es nuevo o viejo, de lo cómodo que sea abrir y cerrar la puerta y de si el salón es alto. La gente en China debería prestar atención a esto. Si hay agujeros en la alfombra, si el refrigerador, el lavavajillas, la estufa y el agua del grifo de la cocina funcionan bien. El brillo de la lámpara. Asegúrese de prestar atención al aire acondicionado, enciéndalo y verifique la dirección del viento y la eficiencia de refrigeración y calefacción. También debes encender el ventilador eléctrico de la habitación para ver si el sonido es fuerte. El baño dispone de aseo, ducha y pecera. El techo también es una gran preocupación. La reparación suele costar entre varios miles y decenas de miles de dólares.

Busca termitas. Las termitas son generalmente invisibles a simple vista. Antes de comprar una casa, debe obtener un informe de inspección especial de una empresa de inspección de viviendas para ver si hay termitas en ella.

Tres. Cuestiones a las que se debe prestar atención al cotizar la compra de una vivienda

A. Consideraciones sobre las cotizaciones: en términos generales, las cotizaciones de los principales promotores estadounidenses son relativamente formales. Algunas empresas nacionales, en el fraude de precios antes mencionado, afirmaron que aumentarían los precios y cotizaron precios irregulares. Un cliente acudió a nosotros y el resultado fue una cotización muy vaga y las palabras no se podían leer con claridad. Esta es la agencia haciendo trampa. Firman cotizaciones reales y luego las utilizan contra clientes nacionales. Los libros de citas estadounidenses suelen tener entre 10 y 20 páginas, a veces decenas de páginas, y son casi tan claros como los libros de texto nacionales.

Una oferta residencial debe incluir los nombres y la información de contacto, incluidos números de teléfono y direcciones de correo electrónico, del agente del comprador, del agente del vendedor, del abogado de cierre y del vendedor. Es comprensible que muchos intermediarios nacionales no proporcionen esta información, porque a los chinos les gusta saltarse los pedidos. Pero al menos necesita tener la información de contacto del agente del comprador y del abogado de cierre y el nombre del vendedor. Al menos necesita saber quién es el agente, quién es el transportista y quién es el vendedor. Si no tienes información completa sobre esto, ten cuidado.

B. Notas sobre el periodo de arrepentimiento de la oferta: Ver el tiempo estipulado del periodo de arrepentimiento encima de la oferta.

En general, el período de ruptura del contrato de una casa es de 7 a 10 días, que es la fecha de ruptura incondicional especificada en el presupuesto. Tomemos como ejemplo la oferta estándar en Atlanta, Georgia, que dice lo siguiente:

Las propiedades en venta están sujetas a un período de diligencia debida de 7 días a partir de la fecha de entrada en vigor del acuerdo.

a. El comprador ha recibido o no un folleto de GAR titulado "Protégete al comprar una casa".

b El comprador ha recibido o no un folleto de GAR titulado "Lo que los compradores deben saber sobre las zonas de riesgo de inundación

y el seguro contra inundaciones".

Tenga en cuenta que. el contrato de compra de casa en cada estado de Estados Unidos es estándar y único. Cualquier diferencia es ilegal.

Por ejemplo, si la fecha de tu oferta es el 10, puedes hacerlo el 17. Es incondicional. Rechazar la oferta Incluso si el vendedor dice que aceptó la oferta, algunas empresas dicen que está mal no reembolsar el depósito si no lo compra. He visto a algunas empresas hacer esto. para asustar a los clientes y decir que afectará sus visas futuras.

Si te arrepientes, por ejemplo, el día 18, si dices que no quieres comprar y. el vendedor acepta la oferta, se descontará el depósito.

Si el vendedor no acepta la oferta, el depósito también puede ser devuelto.

También es importante tener en cuenta que el El nombre y la información de contacto del agente del comprador, el agente del vendedor, el abogado de transferencia y el vendedor deben incluirse en la hoja de oferta. De lo contrario, puede demandar al agente o corredor si hay algún problema con la oferta, puede llamar directamente o. envía un correo electrónico para preguntar al vendedor si acepta la oferta.

Muchas empresas nacionales no les dan información de contacto. Algunas razones son porque a los chinos les gusta saltarse los pedidos y piensan que los productos estadounidenses son mejores. , este tipo de oferta sin la información de contacto de las cuatro personas mencionadas anteriormente es ilegal, por lo que este tipo de agente no es ético.

Por lo tanto, debes mirar el período de arrepentimiento y la información de contacto del vendedor que ingresas.

C. Consideraciones sobre la negociación de precios: este aspecto depende más de la integridad y responsabilidad del corredor. En general, los corredores responsables todavía tienen espacio para negociar el precio y los agentes irresponsables fijan el precio con anticipación. Para llegar a un acuerdo temprano, incluso si alguien va a ver la casa, es posible que se salga de control. En términos generales, el margen para la contraoferta es del 5%, lo que significa que una buena casa es del 5 al 10%. Las casas, a diferencia de Silicon Valley en San Francisco, solo se pueden comprar a un precio elevado (en el verano de 2014) y se pueden negociar.

D. Mucha gente habla de tarifas de transferencia. La tarifa de transferencia en los Estados Unidos la paga el comprador. Mucha gente entiende mal que no es el vendedor quien transfiere la propiedad, sino el abogado de transferencias que acude al departamento gubernamental para transferir la propiedad. ¿Por qué la tarifa de transferencia la paga el comprador? Algunas tarifas de transferencia las vende el vendedor. Por ejemplo, si se vende una casa por $ 380 000, el comprador hace una contraoferta de $ 340 000 y el vendedor dice que son $ 350 000, incluida la tarifa de transferencia. ¿Le gustará al comprador? Entonces la tarifa de transferencia la paga el vendedor. Pero la lana es en realidad del comprador. a la cuenta de un abogado de transferencias o una empresa de transferencias. La cuenta está congelada, al igual que Alipay, y está garantizada por la Asociación de Abogados de Estados Unidos. No envíe dinero a casas de bolsa o intermediarios nacionales. Los bancos americanos sólo liberarán el pago de la casa al vendedor después de obtener la autorización de transferencia del comprador y los materiales completos.

Al enviar dinero, asegúrese de indicar la dirección de la casa y el nombre del comprador. Siempre que no indique ni recuerde, debe prestar atención y no desperdiciar dinero. Puede utilizar a otra persona para enviar el dinero y aún así indicar la dirección de la casa y el nombre del comprador.

f. Notas sobre el "Informe de inspección de la casa": Al comprar una casa, debe tener un "Informe de inspección de la casa", que suele tener de diez a docenas de páginas. Este reportaje pretende tomar fotografías e ilustrar lo malo. Tantas fotos de casas nuevas son malas. Siempre que no sea un problema importante, es aceptable, porque muchas casas que lucen grandiosas en apariencia e interior también han sido inspeccionadas por empresas de inspección profesionales externas. Tienen que comprobar el problema. La tarifa suele ser de 200 a 800 dólares estadounidenses.

G. Precauciones de seguro de la empresa de corretaje: Además de las empresas de corretaje con información detallada, algunos clientes exigen que las pequeñas y medianas empresas proporcionen la cobertura de seguro de la empresa de corretaje, es decir, si el corredor es fraudulento. ¿Qué debe hacer el comprador? Por ejemplo, un cliente en Los Ángeles nos dijo que un amigo fue defraudado cuando compró una casa con otra empresa. Entonces la empresa tendrá que compensar. Por ejemplo, si compras una casa en US$654,38 + 50.000 dólares americanos, no basta con tener la garantía de US$654,38 + 00.000 dólares americanos. Solo puedes pagar US$654,38 + 00.000 dólares americanos. Por lo tanto, las empresas de corretaje de Los Ángeles generalmente exigen una garantía de 2 millones de dólares.

H. Notas sobre la gestión de alquileres: En Estados Unidos, como Orlando, Atlanta y Houston, no se puede comprar una buena casa por entre 50.000 y 60.000 dólares, y solo se puede comprar en zonas negras. Muchas de las zonas del centro de estas tres ciudades son zonas negras. En otros lugares de Estados Unidos, la mayoría de los apartamentos valorados entre 50.000 y 60.000 dólares no son fáciles de alquilar. Aunque esté alquilado, no se podrá cobrar el alquiler. La posibilidad de cobrar el alquiler depende de los ingresos del inquilino. Incluso si se recauda, ​​después de excluir los impuestos a la propiedad, las tarifas de propiedad, los seguros y los honorarios de administración, no quedará mucho. Por lo general, no es posible comprar una casa recién renovada con 50.000 a 60.000 yuanes, porque el cliente está en China y la tarifa de mantenimiento puede causar fácilmente malentendidos. Y como los precios de las viviendas son bajos, los agentes no pueden ganar dinero con las comisiones y los honorarios de gestión son muy pequeños. Si el inquilino se va, tiene que explicarle al cliente que si encuentra otro inquilino, el cliente también perderá el alquiler. De esta forma, los compradores se molestarán y los agentes también. No hay problema en gestionar la empresa. Una vez que el inquilino se va, hay que buscar otro inquilino y se necesitan reparaciones. Basado en condiciones de mantenimiento reales. De esta forma, aunque haya poco mantenimiento, la rentabilidad del alquiler no será alta, porque al fin y al cabo es una casa que vale entre 50.000 y 60.000 dólares estadounidenses. Por lo tanto, aparte del arrendamiento, los agentes chinos rara vez venden casas por valor de 50.000 a 60.000 dólares. Si se trata de una inversión real y se venden 20 unidades, es necesario explicar al comprador el alquiler de cada casa todos los meses. 20 unidades son $654,38 + 00.000, que es aproximadamente lo mismo que la comisión de una casa en Los Ángeles. Entre las 20 casas, si hay un problema con la casa del cliente, el agente gastará energía explicándole al cliente que el dinero no se ha ganado y que hay muchas otras cosas. Los compradores de vivienda también sienten que hay muchas cosas para comprar una casa. Todos están molestos.

1. Cosas a tener en cuenta al comprar una casa:

Es necesario tener un certificado de depósito bancario, que puede ser de China, Estados Unidos o dólares estadounidenses, y las cuentas. Se abren en Hong Kong y Estados Unidos. Son sólo unas pocas personas las que hacen esto. Por ejemplo, algunos desarrolladores están haciendo esto con sus casas nuevas en Irvine.

Necesitas pasaporte.

Cambio de USD. El límite de cambio y remesas de 50.000 dólares por persona al año debe prepararse con antelación. Ahora consulte el Banco de China y la Compañía de Inmigración. No importa el precio de una casa pequeña. Si el precio que compras es alto, solo puedes pedir ayuda a algunos amigos.

Firma el documento. Se requieren firmas para ofertas, documentos de compra y transferencias de títulos.

Autorizado por la Embajada. Debes acudir al consulado para obtener la autorización. Stars and Stripes Real Estate tiene un poder notarial de muestra estándar.

j. Comprobante de compra de la vivienda Nota: No hay comprobante.

Al comprar una casa en Estados Unidos, el dinero se remite al abogado de transferencias o a la cuenta de una empresa china de Internet, no a una cuenta privada. Incluso si el dinero se transfiere a la cuenta de la empresa de transferencia, la empresa de transferencia no emitirá facturas nacionales ni otros documentos.

Porque los recibos nacionales recaudan dinero, y el destinatario te vende cosas.

En Estados Unidos, al comprar una casa, la empresa de transferencias o el abogado de transferencias no te vende su casa, sino que un tercero recibe el pago de tu casa, que está congelado, al igual que Alipay. Finalmente, el banco no entregará el dinero al vendedor sin su autorización. ¿Le das dinero a un vendedor en Taobao y Taobao te emite un certificado? El abogado de transferencias, la empresa y Taobao son todos iguales. Todos son terceros y actúan como garantía.

El vendedor no emitirá factura ni otra nota al vender la vivienda.

La información sobre transferencias se puede encontrar en el sitio web oficial del gobierno local. Si no lo sabe, puede preguntarle a Stars and Stripes Real Estate.

K. Consideraciones sobre el impuesto a la compra de una casa:

Antes de comprar una casa: el impuesto a las transacciones generalmente se incluye en la tarifa de transferencia, generalmente entre el 0,5% y el 2% del precio de compra, y varía según el estado. al estado.

Después de comprar una casa: costos de tenencia, uno es el impuesto a la propiedad, que generalmente es el 1% de la tasación del gobierno, la tasación es de 10.000 dólares estadounidenses y el impuesto sobre bienes raíces es de 10.000 dólares estadounidenses. El impuesto a la propiedad en los Estados Unidos es del 0,4% al 3% y Hawái tiene el impuesto a la propiedad más bajo. Los impuestos a la propiedad son más altos en California, Texas y Nueva York.

Vender una casa: dentro de 2 años, debe pagar el 30% del aumento de valor de la propiedad; después de 2 años, debe pagar el 20% del aumento de valor de la propiedad.

Vender una casa y comprar una nueva: En este momento entra en juego la cláusula 1031.

Por ejemplo, compré una casa en Los Ángeles por 6.543.800.000 yuanes (también adecuada para hacer negocios) y la vendí por 6.543.800.000 yuanes + 3.000 yuanes unos años más tarde, con un impuesto del 20% sobre 300.000 dólares estadounidenses y un impuesto sobre 60.000 dólares estadounidenses. Pero si compras una casa por más de 6,5438+30.000 dólares estadounidenses, no necesitas pagar este impuesto al valor agregado.

l.Instrucciones de transferencia: Si se encuentra en los Estados Unidos, puede transferir la propiedad en el acto o escribir una carta de autorización de transferencia. Si no se encuentra en los Estados Unidos, debe acudir a la embajada o al consulado de los Estados Unidos para certificar ante notario la autorización de transferencia.

Como no estoy presente, la compra de una casa en Estados Unidos debe ser autorizada, es decir, autorizar a un tercero a transferir la propiedad, generalmente un abogado de transferencias o una empresa de transferencias. Vaya a la embajada o al consulado de los Estados Unidos para obtener la autorización notarial. La tarifa es generalmente de 50 dólares estadounidenses y, en algunos casos, de 300 yuanes. Se requiere pago en efectivo.

La autorización de traslado requiere una cita en el sitio web local de la Embajada o Consulado de Estados Unidos. Complete la información personal y las opciones de contenido que deben conservarse son: servicio notarial. Complete, descargue e imprima. Debe traerlo consigo cuando programe una cita.

Debe traer la carta de autorización de cita: la página impresa de la carta de autorización de cita de la embajada, el pasaporte original, 300 yuanes (algunos son diferentes) y un testigo. El testigo también debe traer el pasaporte original. .

El poder debe redactarse primero y enviarse a usted por la empresa de corretaje estadounidense. Si no, puedes pedirle uno a Stars and Stripes Real Estate. Traiga un poder de la empresa estadounidense, que debe estar certificado ante notario y sellado por la embajada.

Después del poder, el original debe enviarse a la empresa de corretaje estadounidense y el abogado puede transferirlo.

Por supuesto, el pago de la casa debe recibirse antes de esa fecha.

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