Zhengzhou disparó el "primer tiro" y más de 60 ciudades introdujeron políticas para relajar el mercado inmobiliario
Recientemente, muchos lugares en todo el país han introducido políticas para relajar las restricciones en el mercado inmobiliario.
El 23 de marzo, Harbin canceló la política regional de “restricción de ventas” que había estado vigente durante casi cuatro años; Qingdao también ajustó recientemente su política de restricción de ventas en los suburbios exteriores.
Según estadísticas incompletas, más de 60 ciudades de todo el país han introducido políticas para relajar el mercado inmobiliario. Bajo la premisa de que "la vivienda es para vivir, no para especular", las políticas de control del mercado inmobiliario en varias regiones se han vuelto cada vez más flexibles.
En esta ronda de “relajación” de las políticas del mercado inmobiliario, Zhengzhou, la capital de la provincia de Henan, está a la vanguardia del país.
El 1 de marzo, la ciudad de Zhengzhou emitió el "Aviso sobre la promoción de un ciclo virtuoso y un desarrollo saludable de la industria inmobiliaria". El aviso contiene 19 nuevas políticas relacionadas con el sector inmobiliario, denominadas 19 nuevos acuerdos. para el mercado inmobiliario de Zhengzhou.
Relajar las restricciones de compra, cancelar la política de “suscripción de préstamos y vivienda” y promover el reasentamiento monetario de barrios marginales... Zhengzhou se ha convertido en la primera ciudad del país en relajar completamente las restricciones de compra y préstamos este año. , y ha sido puesto en el centro de atención.
Zhengzhou disparó el “primer tiro”
“En lo que respecta a las políticas actuales del mercado inmobiliario nacional, el New Deal de Zhengzhou es relativamente fuerte”, Song Xiangqing, subdirector del Instituto de Gestión Gubernamental de la Universidad Normal de Beijing Según China News Weekly, Zhengzhou no solo ha relajado las restricciones de compra y préstamo, sino que, lo que es más importante, le ha dado al mercado más espacio para la imaginación.
A nivel de política específica, Zhengzhou tomó la iniciativa al relajar la política de restricción de compras, estipulando que se alienta a los niños y parientes cercanos que trabajan y viven en Zhengzhou a venir a Zhengzhou para vivir con familiares y mantener a sus hijos. cuidado de personas mayores y se les permite unirse a sus familias para comprar una casa nueva. También se aclara que para las familias que son propietarias de una casa y han cancelado el préstamo correspondiente para la compra de vivienda y solicitan otro préstamo para comprar una vivienda comercial ordinaria para poder hacerlo. mejorar sus condiciones de vida, las instituciones financieras bancarias implementan la primera política de préstamos hipotecarios.
Esto significa que, según las unidades familiares, aquellos con registro de hogar local pueden comprar una tercera casa, los solteros pueden comprar una segunda casa y aquellos con registro de hogar en otras ciudades también pueden comprar una segunda casa. en realidad cancela las regulaciones de compra; y para necesidades de mejora, la cancelación de "reconocer una casa y suscribir un préstamo" ha relajado los estándares para las restricciones de préstamos.
Las 19 nuevas regulaciones del mercado inmobiliario en Zhengzhou también aclaran que la proporción mínima de los depósitos de licitación de tierras se reducirá al 20% del precio de cotización, y la tarifa de transferencia de tierras se puede pagar en cuotas dentro de un año después la transacción se completa. Al mismo tiempo, también se anunció que se utilizarían tres años para promover enérgicamente el reasentamiento monetario y garantizar que se complete todo el reasentamiento de las personas en 2024.
La opinión pública señaló que reducir el depósito y pagar la tarifa de transferencia de tierras a plazos puede reducir aún más el costo de adquisición de tierras para los desarrolladores, reducir la presión financiera y aumentar la confianza de los desarrolladores, reintroducir el reasentamiento monetizado puede liberar; un lote de demanda.Es propicio para la liquidación del mercado de viviendas comerciales.
Song Xiangqing dijo a China News Weekly que después de la introducción de la nueva política en el mercado inmobiliario de Zhengzhou, el impacto ya ha sido revelado.
Según su observación, el volumen de transacciones tanto de viviendas nuevas como de segunda mano ha aumentado en comparación con antes. Song Xiangqing dijo: "Las áreas centrales y las áreas centrales tienen una mayor respuesta y el volumen de transacciones ha crecido más rápido, mientras que los cambios en los suburbios o los condados suburbanos exteriores son relativamente menos obvios".
Los datos de múltiples instituciones muestran que después de la introducción de las nuevas políticas de Zhengzhou, el mercado se ha vuelto más activo y las transacciones también han mostrado un desempeño positivo. Los datos de búsqueda de vivienda de Zhuge muestran que dos semanas después de la publicación de la política, se vendieron 2.819 casas nuevas en Zhengzhou, un aumento del 4,3% con respecto a las dos semanas anteriores; dos semanas anteriores.
Vale la pena señalar que Zhengzhou es otra ciudad del país, además de Beijing, que implementa estrictamente altos impuestos diferenciales. Es decir, si no es la única residencia que tiene cinco años de antigüedad, el impuesto de diferencia se gravará con el 20% de la diferencia en el momento de la transacción. Debido al alto impuesto diferencial, el mercado de viviendas de segunda mano de Zhengzhou no ha sido muy activo.
Sin embargo, poco después de que se publicara la nueva política de Zhengzhou, se ajustó la política fiscal para las casas de segunda mano. El nuevo distrito de Zhengdong, la zona de desarrollo económico y la zona del aeropuerto han comenzado a implementar la nueva política. Cuando las personas transfieren una vivienda, si no pueden proporcionar el valor original completo de la casa y la prueba pertinente de gastos razonables, se cobrará el impuesto sobre la renta personal. 1% del precio fiscal verificado.
Esto equivale a cancelar el impuesto diferencial del 20% que se ha implementado durante 7 años, lo que naturalmente es un beneficio importante para el mercado de la vivienda de segunda mano. Muchos agentes inmobiliarios locales dijeron que después de la introducción del New Deal en marzo, el mercado inmobiliario se volvió más activo y el volumen de transacciones aumentó, pero los precios de la vivienda aún se mantienen estables.
“Aumento del 70%”, “cotización de apertura” y “calentamiento”, afirmó CCTV Finance el 21 de marzo al informar sobre las nuevas políticas del mercado inmobiliario de Zhengzhou.
Según los informes, 20 días después de la promulgación de la nueva política, el mercado inmobiliario de Zhengzhou se ha recuperado significativamente.
En cuanto a las casas nuevas, el número de personas que ven casas ha aumentado significativamente después de la emisión del New Deal, especialmente en las zonas más populares. Muchas propiedades aún no se han lanzado, pero muchas personas ya han comenzado a hacer cola.
En términos de vivienda de segunda mano, los datos de CCTV Finance muestran que, en comparación con el promedio semanal de diciembre del año pasado, el volumen de visualización semanal promedio en las dos primeras semanas de marzo aumentó un 38%, mientras que las transacciones El crecimiento fue aún más evidente: aumentó un 70%.
En opinión de Song Xiangqing, las nuevas políticas del mercado inmobiliario de Zhengzhou aún se encuentran en las primeras etapas de fermentación. Él cree que los próximos 1 a 3 meses serán un período de ventana de observación importante.
“La situación más ideal es que el volumen de transacciones haya aumentado, las emociones de todos se hayan liberado y las expectativas de desarrollo económico hayan aumentado, pero el precio de la vivienda comercial no haya aumentado bruscamente ni se haya disparado”. dicho.
Detrás de la "relajación" del mercado inmobiliario
De hecho, antes de la introducción de la nueva política del mercado inmobiliario, el mercado inmobiliario de Zhengzhou seguía siendo débil y los precios de la vivienda habían caído durante cuatro años consecutivos.
El mercado inmobiliario de Zhengzhou se desarrolló rápidamente entre julio y septiembre de 2016, pero solo duró tres meses antes de que comenzara a declinar. Los controles de alta presión, como las restricciones de compra en áreas suburbanas, las estrictas restricciones a los préstamos y las altas tasas de interés para las primeras viviendas, han mantenido el mercado inmobiliario de Zhengzhou en un estado débil desde la segunda mitad de 2017.
El año pasado, debido a inundaciones, epidemias y motivos propios de la industria inmobiliaria, más de 40 proyectos inmobiliarios en Zhengzhou anunciaron retrasos en la entrega y muchas empresas inmobiliarias se encontraron en problemas. Las empresas constructoras de bienes raíces incluso enviaron una carta de ayuda al gobierno.
Los datos del Instituto de Investigación Yiju muestran que el número de transacciones de viviendas de segunda mano en Zhengzhou en enero de 2021 fue de 2228, una disminución del 36% mes a mes y una disminución interanual de 44. %; los datos de seguimiento de Zhuge House Search muestran que en enero de 2022 hubo 6.686 transacciones de viviendas nuevas en Zhengzhou, una disminución del 30,7% con respecto a diciembre.
El análisis externo muestra que es probable que esta sea una razón importante para la introducción de la nueva política en el mercado inmobiliario de Zhengzhou.
Song Xiangqing dijo a China News Weekly que después de sufrir inundaciones y grandes epidemias el año pasado, el mercado inmobiliario de Zhengzhou entró en un punto de congelación. Todo el mercado inmobiliario está lleno de pesimismo y continúa fermentando. Dijo que si este sentimiento en el campo inmobiliario se extiende a otras industrias, será perjudicial para el desarrollo de toda la economía, aumentará la confianza y mejorará las expectativas de desarrollo económico.
Desde la perspectiva de la oferta y la demanda, la oferta en el mercado inmobiliario de Zhengzhou supera la demanda y existe una gran presión para liquidar existencias.
Los datos muestran que desde 2016, el área de transacciones de terrenos residenciales en Zhengzhou (incluidos los condados y ciudades bajo su jurisdicción) ha sido de 220 millones de metros cuadrados, y el área de ventas residenciales comerciales durante el mismo período ha sido de 170 millones. metros cuadrados. El stock de tierra es grande y la presión para reducir el stock es relativamente alta. En los últimos años, Zhengzhou ha promovido una transformación a gran escala de las aldeas urbanas, y el stock de esta parte también es relativamente destacado.
Song Xiangqing dijo que antes de que se introdujeran las nuevas políticas del mercado inmobiliario, el fenómeno de exceso de oferta en Zhengzhou seguía existiendo y muchas propiedades eran difíciles de vender, aunque existían algunas políticas de promoción, descuentos y reducción de precios. , la demanda general del mercado inmobiliario no se debió a múltiples factores. Después del lanzamiento, muchas ventas de bienes raíces no son muy fluidas.
Hu Jinghui, ex vicepresidente de I Love My Home Group y economista jefe de Jinghui Think Tank, dijo a China News Weekly que la oferta de casas nuevas en Zhengzhou ha sido relativamente grande en los últimos años, aunque en muchas industrias. y la gente se ha mudado, la demanda del mercado es lenta. Si no se hacen algunos ajustes y flexibilizaciones, la presión sobre la industria inmobiliaria puede ser mayor.
Song Xiangqing cree que tras la introducción del New Deal, la demanda se ha liberado, especialmente la liberalización flexible de las políticas crediticias, lo que ha proporcionado más espacio para el crecimiento de la demanda. En este caso, se digerirá un gran número de propiedades inactivas, la relación entre oferta y demanda en el mercado inmobiliario se volverá más equilibrada y este aspecto positivo del mercado inmobiliario se amplificará aún más.
En la Sesión Plenaria del Comité Municipal del Partido de Zhengzhou y en la Conferencia de Trabajo Económico del Comité Municipal del Partido celebrada el 15 de febrero, el alcalde interino He Xiong hizo un análisis y un juicio sobre la industria inmobiliaria de Zhengzhou: “En el pasado, el ingreso neto anual de Zhengzhou La afluencia de población fue de 400.000 habitantes y la demanda de vivienda es muy fuerte. Los estudiantes universitarios y los trabajadores inmigrantes por sí solos casi pueden absorber el stock de viviendas comerciales en Zhengzhou".
La implementación de la nueva política del mercado inmobiliario sin duda liberará lo anterior. demanda en cierta medida.
En las dos sesiones nacionales de este año, el Informe sobre la labor del gobierno del Consejo de Estado mencionó el mercado inmobiliario. Si bien enfatizó el posicionamiento de que "las casas son para vivir, no para especular", también agregó "apoyar el mercado de viviendas comerciales". para satisfacer mejor las necesidades de los compradores de vivienda." "necesidades de vivienda razonables de los residentes".
Esto ha llevado a muchas ciudades a intentar activamente ajustar sus políticas de control del mercado inmobiliario. Los analistas creen que es razonable que Zhengzhou, que tiene un alto inventario, un exceso de oferta y una enorme presión económica a la baja, esté a la vanguardia del país en la emisión de políticas de mercado inmobiliario relativamente flexibles.
La situación en Harbin es similar a la de Zhengzhou. Desde la segunda mitad de 2021 hasta la actualidad, el mercado inmobiliario de Harbin ha experimentado un descenso significativo, junto con los repetidos impactos de varias epidemias. El volumen de transacciones del mercado ha estado en el mínimo y los compradores de viviendas mantienen una actitud de esperar y ver qué pasa. Por lo tanto, al igual que Zhengzhou, también tomó la iniciativa en la introducción de políticas para estabilizar el mercado inmobiliario.
El responsable de la Oficina Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Harbin dijo que el objetivo principal de cancelar la política regional de "restricción de ventas" que se ha implementado durante casi cuatro años es facilitar a los ciudadanos ' transacciones, estimular la actividad del mercado y también ayudar a promover la mejora, liberación de necesidades rígidas.
Se están produciendo cambios
Además de Zhengzhou y Harbin, las políticas de control del mercado inmobiliario también se están volviendo más liberales en muchos lugares. La diferencia está sólo en el grado de "relajación".
Según estadísticas incompletas, desde principios de este año, más de 60 ciudades en todo el país han relajado las políticas del mercado inmobiliario, incluida la flexibilización de las restricciones de compra y de préstamos, la reducción de los índices de pago inicial y la reducción de las tasas de interés estadísticas sobre préstamos hipotecarios y flexibilizar las restricciones de ventas y precios.
Entre ellas, ciudades como Beijing, Shanghai y Shenzhen han reducido las tasas de interés hipotecarias; Harbin, Qingdao, Nanchang, Ningbo y otras ciudades han relajado las restricciones de compra y de préstamos; Ganzhou, Foshan, Ningbo, Nanning, Beihai, Fangchenggang, Zhumadian, Tangshan, Heze y otras ciudades han reducido los ratios de pago inicial.
El 19 de marzo, Guangxi Fangchenggang, Beihai y Nanning anunciaron simultáneamente reducciones en el pago inicial. En Nanning, los préstamos comerciales para segundas viviendas cayeron al 30%, y en Fangchenggang y Beihai, los pagos iniciales para primeras viviendas se redujeron al 30%. 20%. Tres ciudades bajaron los pagos al mismo tiempo en un día, lo que demuestra la urgencia de tomar medidas locales para relajar el mercado inmobiliario.
A nivel central, muchos ministerios y comisiones también han expresado intensamente su postura y han emitido señales positivas.
La Comisión Financiera del Consejo de Estado afirmó que es necesario estudiar y proponer con prontitud planes efectivos y efectivos para prevenir y resolver riesgos inmobiliarios.
El banco central, la Comisión Reguladora de Banca y Seguros de China, la Comisión Reguladora de Valores de China y otras instituciones celebraron reuniones para hacer arreglos para el desarrollo inmobiliario y expresaron su apoyo al desarrollo estable y saludable de la industria inmobiliaria a través de medios autorizados.
El Ministerio de Finanzas también dejó claro que, teniendo en cuenta todos los aspectos de la situación, no existen condiciones para ampliar las ciudades piloto para la reforma del impuesto sobre bienes inmuebles este año.
Los datos del Centaline Real Estate Research Institute muestran que desde 2022, más de 60 ciudades en todo el país han emitido varias políticas para estabilizar el mercado inmobiliario más de 70 veces, y las políticas emitidas por ministerios y comisiones superpuestas Han sido cerca de 100 veces.
En el entorno de mercado actual, la tolerancia del gobierno central hacia las políticas de relajación del mercado inmobiliario local ha aumentado y el espacio para la relajación de políticas se está ampliando, como saben ampliamente los expertos entrevistados.
Tomando como ejemplo la nueva política del mercado inmobiliario de Zhengzhou, Hu Jinghui dijo que después de la introducción de la nueva política del mercado inmobiliario de Zhengzhou, no hubo "viajes de un día" como algunas políticas de los dos años anteriores. Y CCTV también lo informó, lo que puede verse como una señal positiva de la "brisa cálida" en el mercado inmobiliario.
Yan Yuejin, director de investigación del E-House Research Institute, cree que la relajación reducirá el umbral para los compradores de viviendas y aumentará las oportunidades, lo que objetivamente emite una señal positiva.
En opinión de Hu Jinghui, la "relajación" de los mercados inmobiliarios en varios lugares es una tendencia. Sin embargo, cree que el sentimiento de espera del mercado puede continuar durante algún tiempo y no habrá resultados inmediatos. “Se estima que serán necesarios entre dos y tres meses para obtener una respuesta general del mercado”, afirmó.
Zhengzhou ha dado el “primer intento” de relajar por completo las restricciones de compra y préstamo. En opinión de Song Xiangqing, la nueva política del mercado inmobiliario de Zhengzhou es una señal de que el mercado inmobiliario nacional está cambiando de frío a cálido, pero no es una recuperación real y aún no se puede sacar una conclusión definitiva. Pero lo que es seguro es que se están produciendo cambios.
(Título original: "Zhengzhou disparó el "primer tiro", detrás de la relajación del mercado inmobiliario en muchos lugares")